La ganancia o pérdida patrimonial se imputa en el periodo en que se produce la entrega del inmueble

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V1669-25 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 16/09/2025 Normativa LIRPF. Ley 35/2006. Arts. 14, 33, 34, 35 y 36. Descripción de hechos El consultante es propietario de una cuarta parte de un inmueble que, a su vez, constituye la residencia habitual de otras dos propietarias de edad avanzada. Han procedido a vender el inmueble mediante escritura pública, percibiéndose en el momento de la firma una parte y quedando supeditado el pago del resto a la fecha en que ambas propietarias dejen de residir en la vivienda porque sean trasladadas a una residencia o bien por su fallecimiento. El comprador no dispondrá de la vivienda hasta que dejen de residir en ella las dos propietarias. Cuestión planteada Imputación temporal de la operación en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Contestación completa La transmisión del inmueble generará en el transmitente una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse una variación en el valor de su patrimonio que se pone de manifiesto con ocasión de una alteración en su composición, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF. La ganancia o pérdida patrimonial vendrá dada por la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión del inmueble, de acuerdo con lo establecido en el artículo 34 de la LIRPF, valores que vienen definidos en los artículos 35 y 36, para las transmisiones onerosas y lucrativas respectivamente. El artículo 35 de la LIRPF establece lo siguiente: “1. El valor de adquisición estará formado por la suma de: a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado. b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones. 2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere el párrafo b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste”. De acuerdo con lo anteriormente expuesto, el valor de adquisición del inmueble estará formado por la suma del importe real satisfecho por su adquisición, más los gastos y tributos inherentes a la adquisición satisfechos por la adquirente, menos el importe de las amortizaciones efectuadas durante los periodos que el inmueble hubiera estado arrendado. Y el valor de transmisión será el importe real por el que se hubiera efectuado la transmisión, siempre que no resulte inferior al valor de mercado, del que se deducirán los gastos y tributos inherentes a la transmisión que hubieran sido satisfechos por la transmitente. En relación con la imputación temporal de la ganancia o pérdida, el artículo 14.1 de la LIRPF establece que la misma deberá imputarse en el periodo impositivo en que tiene lugar la alteración patrimonial, es decir en el momento de la entrega de los bienes objeto de compraventa. Al respecto, el artículo 1.462 del Código Civil dispone que “Se entenderá entregada la cosa vendida, cuando se ponga en poder y posesión del comprador. Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario”. En relación a lo anterior, debe tenerse en consideración que el Derecho español, según el Tribunal Supremo y la opinión mayoritaria de la doctrina, recoge la teoría del título y el modo, de tal manera que "la constancia de un contrato de compraventa en documento privado no transfiere por sí sola el dominio si no se acredita la tradición de la cosa vendida" (Sentencia de 27 de abril de 1983). La tradición puede realizarse de múltiples formas, entre las que pueden citarse para los bienes inmuebles: la puesta en poder y posesión de la cosa vendida, la entrega de las llaves o de los títulos de pertenencia o el otorgamiento de escritura pública; dicho otorgamiento, conforme dispone el Código Civil, equivale a la entrega siempre y cuando de ésta no resulte o se deduzca lo contrario. En el presente supuesto la venta parece haber sido otorgada bajo condición suspensiva en cuya virtud la entrega del bien objeto de venta se pospone a un momento posterior, en concreto se señala que “la parte vendedora mantendrá la posesión de la totalidad del inmueble hasta que no se produzca el abono de la cantidad aplazada”. En este sentido, en la escritura de compraventa adjunta al escrito de consulta se especifica que “el abono de esta cantidad aplazada se llevará a cabo en el plazo máximo de tres meses desde el fallecimiento de la ultima de las dos copropietarias ocupantes, o en el plazo máximo de nueve meses desde que la última de ellas abandone el inmueble”. Por lo tanto y a efectos de la imputación temporal de la ganancia o pérdida patrimonial, cabe señalar que la alteración patrimonial se producirá en el momento de la entrega del inmueble, imputándose por tanto a tal periodo impositivo. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.