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V1572-22 30 de junio de 2022 · SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Criterio vigente
IRPF · Renta · valor de adquisición

Las obras de ampliación o mejora pueden incrementar el valor de adquisición de la vivienda transmitida

Un contribuyente pregunta si los gastos de reforma tras convertir un local en vivienda pueden sumarse al valor de adquisición. La DGT responde que solo las obras calificadas como ampliaciones o mejoras permiten aumentar dicho valor, excluyendo los gastos de reparación y conservación.

La cuestión planteada

Solicita saber para el cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial derivada de la transmisión de la vivienda si la obra en su conjunto o alguno de los gastos incurridos (entre otros el desescombrado completo de piso y paredes, levantamiento de nuevas paredes para crear habitaciones y baños donde no los había, instalación de ventanas y puertas por unas apropiadas para vivienda, instalación de nueva fontanería, nueva instalación eléctrica con nuevos puntos de luz, conexión de TV y ethernet...) tienen la consideración de mejora que incremente el valor de adquisición.

El criterio de la DGT

Las obras destinadas a mantener la vida útil o capacidad de uso del inmueble son reparaciones y conservaciones, no computando en el valor de adquisición. Por el contrario, las que aumenten la capacidad, habitabilidad o vida útil se consideran ampliaciones o mejoras y pueden integrarse en el valor de adquisición. El contribuyente debe justificar la naturaleza de cada obra mediante facturas y medios de prueba admitidos.

Implicaciones prácticas

  • Los gastos de mantenimiento y conservación no incrementan el valor de adquisición de la vivienda.
  • Solo las obras que aumenten la capacidad, habitabilidad o vida útil del inmueble son computables.
  • La distinción entre reparación y mejora determina la cuantía de la ganancia o pérdida patrimonial en la transmisión.

Puntos de planificación

  • Valorar la clasificación técnica de las obras realizadas para distinguir entre mantenimiento y mejora.
  • Evaluar la suficiencia de la documentación aportada para acreditar la naturaleza de cada gasto.

Checklist

  • Verificar que cada gasto de obra cuente con factura formal a nombre del contribuyente.
  • Clasificar las obras según su impacto en la habitabilidad o capacidad del inmueble.
  • Comprobar que los gastos de reparación y conservación se mantengan separados de las mejoras.
  • Asegurar que los medios de prueba permitan distinguir entre mantenimiento y ampliación.

Por qué importa

Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.

Texto íntegro de la consulta (fuente: DGT)

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V1572-22 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 30/06/2022 Normativa RIRPF, RD 439/2007, Arts. 13 y 14 Descripción de hechos El consultante adquiere en 2021 un local comercial que reforma para, con los permisos oportunos, convertir en vivienda. La vivienda se vende en 2022. En ningún momento ha estado alquilada ni afecta a actividades económicas. Cuestión planteada Solicita saber para el cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial derivada de la transmisión de la vivienda si la obra en su conjunto o alguno de los gastos incurridos (entre otros el desescombrado completo de piso y paredes, levantamiento de nuevas paredes para crear habitaciones y baños donde no los había, instalación de ventanas y puertas por unas apropiadas para vivienda, instalación de nueva fontanería, nueva instalación eléctrica con nuevos puntos de luz, conexión de TV y ethernet...) tienen la consideración de mejora que incremente el valor de adquisición. Contestación completa El concepto de mejora no aparece contemplado expresamente en la normativa del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Ahora bien, la Resolución de 1 de marzo de 2013, del Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas, por la que se dictan normas de registro y valoración del inmovilizado material y de las inversiones inmobiliarias (BOE de 8 de marzo de 2013), en el apartado 3 de su norma segunda entiende por “mejora” el conjunto de actividades mediante las que se produce una alteración en un elemento del inmovilizado, aumentando su anterior eficiencia productiva. Por el contrario, no formarán parte del valor de adquisición los gastos de reparación y conservación de la vivienda a los cuales sí hace referencia el Reglamento del Impuesto (aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo, BOE de 31 de marzo), en su artículo 13, al señalar los gastos deducibles en la determinación del rendimiento del capital inmobiliario. Asimismo, el apartado 3 de la norma segunda de la citada Resolución del Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas define el concepto de ampliación, que consiste en un proceso mediante el cual se incorporan nuevos elementos a un inmovilizado, obteniéndose como consecuencia una mayor capacidad productiva. De acuerdo con estos preceptos, debe entenderse que constituyen reparaciones y conservaciones las destinadas a mantener la vida útil del inmueble y su capacidad productiva o de uso, mientras que cabe considerar como ampliaciones o mejoras las que redundan, bien en un aumento de la capacidad o habitabilidad del inmueble, bien en un alargamiento de su vida útil. De tener las posibles inversiones que haya podido realizar el consultante la consideración de ampliación o mejoras, estas formarían parte del valor de adquisición del inmueble. En consecuencia, si el consultante ha efectuado en su vivienda obras de reforma, en función del carácter que tengan éstas, las mismas se podrán calificar de mejoras o ampliación, en cuyo caso se deberán tener en cuenta al calcular el valor de adquisición del inmueble transmitido, o bien, de gastos de conservación o reparación, los cuales no se deberán tener en cuenta en dicho cálculo. Tratándose de cuestiones de hecho el contribuyente habrá de poder justificar debidamente, en su momento, las diversas obras por cualquier medio de prueba admitido en Derecho, según dispone el artículo 106 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, ante los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria, a los que corresponderá su oportuna valoración a requerimiento de los mismos. En general, la justificación tanto de dichos gastos como de cualquier otro por los desembolsos que pueda realizar el consultante, deberá efectuarse mediante factura expedida por quien realice las obras o preste el servicio, que deberá reunir los requisitos establecidos en el Reglamento por el que se regulan las obligaciones de facturación, aprobado por Real Decreto 1619/2012, de 30 de noviembre, donde se establece el deber de expedir y remitir factura que incumbe a los empresarios y profesionales, así como de conservar los justificantes de las operaciones realizadas. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

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