Los gastos de reparación que superen la renta del inmueble pueden deducirse en los cuatro años siguientes

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V1406-15 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 05/05/2015 Normativa Ley 35/2006, art. 23.1 RIRPF RD 439/2007, art. 13 Descripción de hechos El consultante tiene varios inmuebles arrendados en los que tiene que realizar trabajos de mantenimiento que, aunque los viene realizando de forma que el importe anual de estos gastos en cada uno de los inmuebles no supere el importe de la respectiva renta anual, en algunos casos, la conveniencia de terminar la obra hace que en algún inmueble el importe de estos gastos supere el importe de la renta percibida por su arrendamiento dentro del mismo ejercicio. Por otro lado, en uno de los inmuebles solo el importe del Impuesto sobre Bienes Inmuebles y el gasto por amortización, supera lo que puede cobrar y cobra por su arrendamiento. Cuestión planteada Deducibilidad de los citados gastos. Contestación completa Respecto de las rentas que percibe el consultante por el arrendamiento de los inmuebles, la presente contestación parte de la hipótesis de que el citado arrendamiento no constituye una actividad económica, por no reunir los requisitos previstos en el artículo 27.2 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE del día 29), en adelante LIRPF, por tanto, los rendimientos que obtiene el consultante por dicho arrendamiento constituyen rendimientos del capital inmobiliario. Sentado lo anterior, el artículo 23.1 de la LIRPF recoge los gastos que, para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario, podrán deducirse de los rendimientos íntegros. En desarrollo de dicho artículo, el artículo 13 del Reglamento del Impuesto, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del día 31), en adelante RIRPF, dispone que “tendrán la consideración de gasto deducible para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario todos los gastos necesarios para su obtención. En particular, se considerarán incluidos entre los gastos a que se refiere el párrafo anterior: a) Los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del bien, derecho o facultad de uso o disfrute del que procedan los rendimientos, y demás gastos de financiación, así como los gastos de reparación y conservación. A estos efectos, tendrán la consideración de gastos de reparación y conservación: Los efectuados regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes materiales, como el pintado, revoco o arreglo de instalaciones. Los de sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad u otros. No serán deducibles por este concepto las cantidades destinadas a ampliación o mejora. El importe total a deducir por los gastos previstos en este apartado a) no podrá exceder, para cada bien o derecho, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos. El exceso se podrá deducir en los cuatro años siguientes, sin que pueda exceder, conjuntamente con los gastos por estos mismos conceptos correspondientes a cada uno de estos años, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos en cada uno de los mismos, para cada bien o derecho. b) Los tributos y recargos no estatales, así como las tasas y recargos estatales, cualquiera que sea su denominación, siempre que incidan sobre los rendimientos computados o sobre los bienes y derechos productores de los mismos y no tengan carácter sancionador. (…). h) Las cantidades destinadas a la amortización en las condiciones establecidas en el artículo siguiente de este Reglamento.” De acuerdo con lo expuesto, si las obras de mantenimiento realizadas en los inmuebles se corresponden con el concepto de gastos de conservación y reparación recogido en el mencionado precepto reglamentario, el importe de estos gastos, junto con el de los intereses, en su caso, invertidos en su adquisición o mejora, que, para cada uno de los inmuebles, exceda de la cuantía del respectivo rendimiento íntegro obtenido, solo se podrá deducir en los cuatro años siguientes, sin que pueda exceder, conjuntamente con los gastos por estos mismos conceptos correspondientes a cada uno de estos años, de la cuantía de los rendimientos íntegros individualmente obtenidos, en cada uno de esos cuatro años, por cada uno de esos inmuebles. En lo referente al rendimiento negativo obtenido por el arrendamiento de uno de los inmuebles, por superar el importe del Impuesto sobre Bienes Inmuebles y de los gastos por amortización (correspondientes, en ambos casos, a la parte del año que ha estado alquilado) al importe del rendimiento íntegro obtenido por dicho inmueble, este rendimiento negativo podrá compensarse con el rendimiento neto positivo correspondiente a los otros inmuebles. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispueto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.