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V1211-17 18 de mayo de 2017 · SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Criterio vigente
IRPF · Renta · ganancia patrimonial

No se aplica la exención por transmisión de vivienda habitual si han pasado más de dos años desde que dejó de serlo

Un contribuyente mayor de 65 años consulta si puede aplicar la exención por la venta de una vivienda que dejó de ser su residencia habitual en 2007. La DGT responde que no puede aplicar la exención porque la vivienda no es considerada habitual en el momento de la transmisión.

La cuestión planteada

Tributación de la ganancia patrimonial generada en la transmisión. Posibilidad de quedar exenta por ser mayor de 65 años.

El criterio de la DGT

Para aplicar la exención, la vivienda transmitida debe ser la vivienda habitual en el momento de la venta o haberlo sido en cualquier día de los dos años anteriores a la transmisión. En este caso, la vivienda perdió su carácter de habitual en 2007 y, al haber transcurrido más de dos años hasta la transmisión en 2017, no cabe la exención por edad ni la de reinversión.

Implicaciones prácticas

  • La exención por edad para mayores de 65 años requiere que el inmueble haya sido vivienda habitual en los dos años previos a la venta.
  • El cese de la residencia habitual activa un plazo de caducidad de dos años para aplicar la exención por transmisión.
  • La pérdida del carácter de vivienda habitual con anterioridad al plazo de dos años impide aplicar la exención por reinversión o por edad.

Puntos de planificación

  • Valorar el momento de la transmisión de la vivienda frente a la fecha en que dejó de ser residencia habitual.
  • Analizar la aplicación de la exención en función de la edad del contribuyente y el uso efectivo del inmueble.

Checklist

  • Verificar la fecha exacta en que el inmueble dejó de ser vivienda habitual.
  • Comprobar si la transmisión se realiza dentro del plazo de dos años desde el cese de la habitualidad.
  • Confirmar si el contribuyente cumple el requisito de edad para la exención específica.
  • Contrastar la condición de vivienda habitual con la normativa del LIRPF y RIRPF.

Por qué importa

Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.

Texto íntegro de la consulta (fuente: DGT)

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V1211-17 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 18/05/2017 Normativa Ley 35/2006, Arts. 33.4,b), 38 y disposición adicional 23 RD 439/2007, Arts. 41 y 41 bis. Descripción de hechos El consultante transmite en 2017 la que constituyó hasta 2007 su vivienda habitual, año en el que por motivos de salud, ya siendo entonces mayor de 65 años, tuvo que trasladar su residencia al domicilio de su hijo. Cuestión planteada Tributación de la ganancia patrimonial generada en la transmisión. Posibilidad de quedar exenta por ser mayor de 65 años. Contestación completa La exención de la ganancia patrimonial que pudiera generarse con ocasión de la transmisión de la vivienda propiedad del contribuyente, se regula en los artículos 33.4. b) y 38 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (LIRPF), aprobada por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre), y, adicionalmente, si se tratase de inmuebles adquiridos entre el 12 de mayo y el 31 de diciembre de 2012, en su disposición adicional trigésima séptima. El artículo 33.4. b) de la LIRPF dispone que estarán exentas del Impuesto las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto “con ocasión de la transmisión de su vivienda habitual por mayores de 65 años. (…)”. El artículo 38 de la Ley contempla la exención en los supuestos de reinversión en vivienda habitual, siendo desarrollado en el artículo 41 del Reglamento del Impuesto (RIRPF), aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del 31), el cual, en su apartado 1, entre otros, dispone: “1. Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo. (…). (…) Para la calificación de la vivienda como habitual, se estará a lo dispuesto en el artículo 41 bis de este Reglamento.” El concepto de vivienda habitual se establece en la disposición adicional vigésima tercera de la LIRPF, la cual, con efectos desde 1 de enero de 2013, dispone: “Disposición adicional vigésima tercera. Consideración de vivienda habitual a los efectos de determinadas exenciones. A los efectos previstos en los artículos 7.t), 33.4.b), y 38 de esta Ley se considerará vivienda habitual aquella en la que el contribuyente resida durante un plazo continuado de tres años. No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo aquel carácter cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, concurran circunstancias que necesariamente exijan el cambio de vivienda, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención de primer empleo o de empleo más ventajoso u otras análogas. (…).” Dicho concepto es desarrollado en el artículo 41 bis del Reglamento del Impuesto, el cual en su apartado 3 hace referencia a la calificación como vivienda habitual de aquella vivienda que es transmitida, disponiendo: “3. A los exclusivos efectos de la aplicación de las exenciones previstas en los artículos 33.4. b) y 38 de la Ley del Impuesto, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando, con arreglo a lo dispuesto en este artículo, dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión.” En el presente caso, la vivienda que transmite el consultante perdió la consideración de habitual en el año 2007, cuando este trasladó su residencia a la vivienda de su hijo, con independencia de la causa que motivó el cese de residencia. Habiendo transcurrido más de dos años entre dicho momento y aquel en el que se transmite dicha vivienda, no cabe entender que el consultante está transmitiendo su vivienda habitual, no siendo de aplicación, en consecuencia, la exención contenida en el artículo 33.4. b) de la Ley del Impuesto, quedando la ganancia patrimonial sometida a gravamen. Tampoco, por el mismo motivo, pudiera ser de aplicación la exención dispuesta en el artículo 38 de la LIRPF, en caso de reinvertir en una nueva habitual. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

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