Se pueden incluir la comisión del mediador y el IIVTNU en el valor de transmisión de un inmueble

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V0381-15 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 02/02/2015 Normativa Ley 35/2006. Art. 34 Descripción de hechos La consultante ha vendido en 2014 una vivienda y una plaza de garaje cuya nuda propiedad le habían donado sus padres en 1998, reservándose ellos el usufructo vitalicio. En la escritura de donación se valoró la nuda propiedad de la vivienda en 11.750.000 pta. y la de la plaza de garaje en 1.000.000 pta., practicándose la liquidación del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones por estos valores. El usufructo vitalicio se extinguió el 3 de mayo de 2008, fecha de fallecimiento del último de los usfructuarios. Cuestión planteada Determinación de los valores de adquisición y transmisión de los inmuebles, a efectos de determinar el importe de las ganancias o pérdidas patrimoniales producidas por la transmisión en 2014 de los inmuebles. En particular, respecto al valor de transmisión, se pregunta si se pueden tener en cuenta la comisión del mediador y el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Contestación completa El artículo 34.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE del día 29), determina en su apartado 1.a) que “el importe de las ganancias patrimoniales será, en el supuesto de transmisión onerosa o lucrativa, la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión de los elementos patrimoniales”. La determinación de los valores de adquisición y transmisión se recoge en el artículo 35 de la misma ley, configurándose de la siguiente forma: “1. El valor de adquisición estará formado por la suma de: a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiere efectuado. b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones. 2. El valor de adquisición a que se refiere el apartado anterior se actualizará, exclusivamente en el caso de bienes inmuebles, mediante la aplicación de los coeficientes que se establezcan en la correspondiente Ley de Presupuestos Generales del Estado. Los coeficientes se aplicarán de la siguiente manera: a) Sobre los importes a que se refieren los párrafos a) y b) del apartado anterior, atendiendo al año en que se hayan satisfecho. b) Sobre las amortizaciones, atendiendo al año al que correspondan. 3. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere el párrafo b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste”. Ya en relación con las transmisiones lucrativas, el artículo siguiente (el 36) determina que “cuando la adquisición o la transmisión hubiera sido a título lucrativo se aplicarán las reglas del artículo anterior, tomando por importe real de los valores respectivos aquéllos que resulten de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que puedan exceder del valor de mercado”. Por tanto, la cuantificación de las ganancias o pérdidas patrimoniales objeto de consulta se realizará por diferencia entre los valores de transmisión y de adquisición de ambos inmuebles, siendo este último el que resulte (al haberse adquirido lucrativamente) de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, con las matizaciones que incorporan los apartados 1,b) y 2 del artículo 35 de la Ley del Impuesto. Conforme con lo anterior, el valor de adquisición de los inmuebles transmitidos estará constituido (artículo 35.1) por la suma de: a) Los valores que respecto al pleno dominio resulten en el momento de la donación de la nuda propiedad de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones: los comprobados por la Administración o los declarados si fueran superiores, sin que puedan exceder del valor de mercado, operando este último en los supuestos de falta de declaración. En este punto, procede indicar que la extinción del usufructo por muerte del usufructuario no comporta, a efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, una nueva adquisición por quien detenta la propiedad, sino que es el propio régimen legal de este derecho real de goce o disfrute el que establece que la muerte del usufructuario lo extingue (art. 513.1º, Código Civil), recuperando el propietario las facultades de goce de las que se había visto privado en su constitución. b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. En este punto, entre los gastos que procede incluir, se encontrarían los de notaría, Registro de la Propiedad, tributos (el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU, así como la cuota tributaria que se hubiera satisfecho en su momento por la liquidación del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones por la donación de la nuda propiedad. En su caso, también estaría incluida la cuota de este último impuesto correspondiente a la consolidación del pleno dominio si hubiera sido satisfecha, circunstancia que en el presente caso no se ha producido, según se indica en el escrito de consulta). Respecto al valor de transmisión, este será el definido en el antes transcrito artículo 35.3, concepto en el que tienen amparo tanto la comisión (IVA incluido) cobrada por el mediador que hubiera intervenido en la transmisión como la cuota correspondiente al IIVTNU. Lo que comunico a usted con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley General Tributaria (BOE del día 18).