La transmisión de la vivienda habitual por mayores de 65 años puede estar exenta de tributación en el IRPF

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V0312-22 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 18/02/2022 Normativa LIRPF. Ley 35/2006, Art. 33.4.b). RIRPF. RD 439/2007, Art 41 bis. Descripción de hechos La madre de la consultante, mayor de 65 años, es propietaria del 50% de su vivienda habitual y usufructuaria del otro 50% desde la muerte de su padre. Cuestión planteada Si al realizar su madre la transmisión del 50% de su propiedad, la ganancia patrimonial que se derive de dicha transmisión, está exenta de tributación. Contestación completa La transmisión de la plena propiedad de la vivienda (50%) generará en la persona transmitente una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse una alteración en la composición de su patrimonio que da lugar a una variación en su valor, de acuerdo con lo previsto en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), que se cuantificará por diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión, de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 34 y siguientes de la Ley del Impuesto, valores que vienen definidos en los artículos 35 y 36, para las transmisiones onerosas y lucrativas, respectivamente. En las transmisiones onerosas, el valor de adquisición será el importe real por el que la adquisición se hubiera efectuado, más el coste de las inversiones y mejoras, en su caso, efectuadas y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiera efectuado, del que se deducirán los gastos y tributos inherentes a la transmisión que hubieran sido satisfechos por el transmitente. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste. El artículo 36 de la citada Ley establece que “Cuando la adquisición o la transmisión hubiera sido a título lucrativo se aplicarán las reglas del artículo anterior, tomando por importe real de los valores respectivos aquellos que resulten de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que pueda exceder del valor de mercado. (…)”. Por tanto, la cuantificación de la ganancia o pérdida patrimonial se realizará por diferencia entre el valor de transmisión (el que resulte de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones) y de adquisición (importe que realmente se haya satisfecho en su adquisición, así como el coste de las inversiones y mejoras efectuadas y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente). Si se generase una pérdida patrimonial no se computaría por aplicación de lo dispuesto en la letra c) del apartado 5 del artículo 33 de la Ley del Impuesto, según el cual no se computarán como pérdidas patrimoniales, entre otras, las debidas a transmisiones lucrativas por actos ínter vivos o a liberalidades. Por otro lado, si se tratase de la vivienda habitual de la persona donante, circunstancia que parece concurrir en la vivienda que se pretende transmitir, podría resultar de aplicación la exención contemplada en la letra b) del apartado 4 del artículo 33 de la Ley del Impuesto, según el cual estarán exentas las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto “con ocasión de la transmisión de su vivienda habitual por mayores de 65 años o por personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia de acuerdo con la Ley de promoción de la autonomía personal y atención a las personas en situación de dependencia”. El concepto de vivienda habitual se recoge en la disposición adicional vigésima tercera de la LIRPF y, en su desarrollo, en el artículo 41 bis del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE de 31 de marzo), en adelante RIRPF, que dispone lo siguiente: “1. A los efectos previstos en los artículos 7.t), 33.4.b), y 38 de la Ley del Impuesto se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años. No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas. (…) 3. A los exclusivos efectos de la aplicación de las exenciones previstas en los artículos 33.4. b) y 38 de la Ley del Impuesto, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando, con arreglo a lo dispuesto en este artículo, dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión.”. Si se dieran ambas circunstancias, que la vivienda que se transmite sea la vivienda habitual de la persona que realiza la transmisión en los términos anteriormente indicados y tratarse de persona mayor de 65 años o en situación de dependencia severa o de gran dependencia de conformidad con la Ley de promoción de la autonomía personal y atención a las personas en situación de dependencia, resultaría de aplicación la exención regulada en la letra b) del artículo 33.4 de la LIRPF respecto de la ganancia patrimonial que, en su caso, se hubiera derivado de la transmisión de la vivienda. Por tanto, para que a la ganancia patrimonial que se derivara de la transmisión de la vivienda de su madre (50%), le resultara aplicable la exención prevista en el artículo 33.4 b) de la LIRPF, se requiere que se cumplan los requisitos anteriormente expuestos, en particular, la consideración como vivienda habitual de su madre que, va a realizar en este caso la trasmisión, de la citada vivienda objeto de consulta, en la fecha en que la transmita o en cualquier momento dentro del plazo previamente señalado anterior a la fecha de transmisión. Teniendo en cuenta lo anteriormente expuesto, para resolver esta consulta se va a partir de la premisa de que, en este caso, se cumple dicho requisito de que la vivienda respecto de la que la interesada va a transmitir el 50 por ciento de su propiedad, tendrá la consideración de ser su vivienda habitual, en la fecha en que se realice dicha transmisión o habrá tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha en que se lleve a cabo la misma. Según los datos aportados en su escrito de consulta, su madre, mayor de 65 años, tiene la intención de transmitir la plena propiedad (50%) de su vivienda habitual. En consecuencia, al darse ambas circunstancias, que la vivienda que se transmite es la vivienda habitual de su madre en los términos anteriormente indicados y tratarse de persona mayor de 65 años, resultará de aplicación la exención regulada en la letra b) del artículo 33.4 de la LIRPF respecto de la ganancia patrimonial que, en su caso, se derive de la transmisión del 50 por ciento de la plena propiedad de la vivienda. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.