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V0110-21 28 de enero de 2021 · SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Criterio vigente
IRPF · Renta · ganancia patrimonial

La ganancia o pérdida patrimonial por la venta de un inmueble heredado se imputa según el derecho transmitido

Un contribuyente consulta cómo deben tributar en el IRPF la madre (usufructuaria) y los hijos (nudos propietarios) tras la venta de un piso heredado. La DGT responde que cada uno debe calcular su ganancia o pérdida de forma individual según el derecho que ostente.

La cuestión planteada

Solicitan saber si deben tributar en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas conforme a los porcentajes indicados.

El criterio de la DGT

La ganancia o pérdida patrimonial se imputa a los titulares de los bienes, derechos o elementos patrimoniales de los que provengan. En este caso, la ganancia o pérdida de la nuda propiedad se imputa a los hijos y la del usufructo a la madre. El cálculo se realiza individualmente por cada contribuyente basándose en sus respectivos valores de adquisición y transmisión.

Implicaciones prácticas

  • La determinación de la ganancia o pérdida patrimonial es individual para el usufructuario y para los nudos propietarios.
  • Cada titular debe aplicar sus propios valores de adquisición y de transmisión correspondientes al derecho que ostenta.
  • La venta de un bien con desmembramiento de dominio requiere el cálculo separado de la base imponible para cada parte.

Puntos de planificación

  • Valoración de la correcta asignación de valores de adquisición para cada derecho en el momento de la transmisión.
  • Análisis de la composición de la ganancia patrimonial resultante para cada uno de los titulares.

Checklist

  • Identificar el derecho exacto (usufructo o nuda propiedad) que ostenta cada contribuyente.
  • Verificar el valor de adquisición de cada derecho según la normativa de sucesiones.
  • Determinar el valor de transmisión correspondiente a cada derecho en el contrato de compraventa.
  • Calcular la diferencia entre valor de transmisión y adquisición para cada titular de forma independiente.

Por qué importa

Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.

Texto íntegro de la consulta (fuente: DGT)

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V0110-21 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 28/01/2021 Normativa LIRPF, Ley 35/2006, Art. 11 y 33 a 36. Descripción de hechos El consultante, su hermano y su madre reciben por herencia en 1990 un piso, percibiendo la madre, esposa del causante, el usufructo vitalicio sobre la totalidad del bien y cada hijo el cincuenta por ciento de la nuda propiedad. Venden el inmueble en 2020. Calculan el valor del usufructo en un cincuenta por ciento del valor de venta y las dos nudas propiedades en un veinticinco por ciento del valor de venta. Cuestión planteada Solicitan saber si deben tributar en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas conforme a los porcentajes indicados. Contestación completa La transmisión del bien mencionado generará en la cónyuge del fallecido y en sus hijos una ganancia o pérdida patrimonial, a tenor de lo dispuesto en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF. El importe de esta ganancia o pérdida patrimonial vendrá determinado, según el artículo 34.1.a) por la diferencia entre los respectivos valores de adquisición y de transmisión. La determinación de los valores de adquisición y transmisión se recoge en el artículo 35 de la misma ley, configurándose de la siguiente forma: “1. El valor de adquisición estará formado por la suma de: a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado. b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones. 2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere la letra b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste”. En el caso de transmisiones a título lucrativo, el artículo 36 de la LIRPF dispone que: “Cuando la adquisición o la transmisión hubiera sido a título lucrativo se aplicarán las reglas del artículo anterior, tomando por importe real de los valores respectivos aquéllos que resulten de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que puedan exceder del valor de mercado. (…).” Por su parte, el artículo 11.5 del LIRPF establece que las ganancias y pérdidas patrimoniales se considerarán obtenidas por los contribuyentes que sean titulares de los bienes, derechos y demás elementos patrimoniales de los que provengan. En el caso expuesto: - Se imputará a los hijos la ganancia o pérdida patrimonial derivada de la transmisión de la nuda propiedad. - A la madre se le imputará la ganancia o pérdida patrimonial derivada de la transmisión del usufructo. El cálculo de la ganancia o pérdida de patrimonio se realizará individualmente por cada contribuyente en función de la fecha de adquisición y los valores de adquisición y transmisión que en cada caso procedan. Dicha ganancia o pérdida patrimonial se integrará en la base imponible del ahorro conforme a lo dispuesto en el artículo 49 de la LIRPF. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

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