Se puede aplicar la exención por reinversión si la nueva vivienda se escritura antes de que la actual alcance la consideración de vivienda habitual

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V3263-17 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 21/12/2017 Normativa Ley 35/2006, Art. 38.1 RD 439/2007, Arts. 41 y 41 bis. Descripción de hechos El consultante transmitirá, en 2018 o 2019, la vivienda en la que, adquirida en 2003, lleva empadronado desde enero de 2015, por tanto toda vez que esta haya constituido su residencia habitual durante un período mínimo de tres años. Reinvertirá el importe obtenido en pagar la que ha comprado sobre plano y que le será entregada, previsiblemente, a finales de 2017, a la cual trasladará su residencia habitual dentro del margen de tiempo establecido de dos años. Cuestión planteada Entendiendo que su actual vivienda habrá alcanzado en el momento de su transmisión la consideración de vivienda habitual, por permanencia continuada como residencia habitual durante tres años, pero no habiéndola alcanzado, todavía, en el momento de escriturar la nueva vivienda, se pregunta si podrá acogerse a la exención por reinversión en vivienda habitual, considerando que se trasladará a la nueva dentro de los dos años establecidos. Contestación completa La exención por reinversión en vivienda habitual se regula en el artículo 38 de la Ley de Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobada por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, y, en su desarrollo, en el artículo 41 del Reglamento del Impuesto, aprobado por Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del 31 de marzo), en adelante RIRPF, el cual, entre otros, dispone: “1. Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo. Cuando para adquirir la vivienda transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión. (…) Para la calificación de la vivienda como habitual, se estará a lo dispuesto en el artículo 41 bis de este Reglamento. (…) 3. La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años desde la fecha de transmisión de la vivienda habitual o en un año desde la fecha de transmisión de las acciones o participaciones. En particular, se entenderá que la reinversión se efectúa dentro de plazo cuando la venta de la vivienda habitual se hubiese efectuado a plazos o con precio aplazado, siempre que el importe de los plazos se destine a la finalidad indicada dentro del período impositivo en que se vayan percibiendo. Cuando, conforme a lo dispuesto en los párrafos anteriores, la reinversión no se realice en el mismo año de la enajenación, el contribuyente vendrá obligado a hacer constar en la declaración del Impuesto del ejercicio en el que se obtenga la ganancia de patrimonio su intención de reinvertir en las condiciones y plazos señalados. Igualmente darán derecho a la exención por reinversión las cantidades obtenidas en la enajenación que se destinen a satisfacer el precio de una nueva vivienda habitual que se hubiera adquirido en el plazo de los dos años anteriores a la transmisión de aquélla. 4. En el caso de que el importe de la reinversión fuera inferior al total obtenido en la enajenación, solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente invertida en las condiciones de este artículo. 5. El incumplimiento de cualquiera de las condiciones establecidas en este artículo determinará el sometimiento a gravamen de la parte de la ganancia patrimonial correspondiente. En tal caso, el contribuyente imputará la parte de la ganancia patrimonial no exenta al año de su obtención, practicando autoliquidación complementaria, con inclusión de los intereses de demora, y se presentará en el plazo que medie entre la fecha en que se produzca el incumplimiento y la finalización del plazo reglamentario de declaración correspondiente al período impositivo en que se produzca dicho incumplimiento.” Por su parte, el concepto de vivienda habitual a efectos de ésta exención, a partir del ejercicio fiscal de 2013, se regula en desarrollo de la disposición adicional vigesimotercera de la LIRPF, en el artículo 41 bis del RIRPF. El cual, entre otros, dispone: “Artículo 41 bis. Concepto de vivienda habitual a efectos de determinadas exenciones. 1. A los efectos previstos en los artículos 7.t), 33.4.b), y 38 de la Ley del Impuesto se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años. No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas. 2. Para que la vivienda constituya la residencia habitual del contribuyente debe ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras. No obstante, se entenderá que la vivienda no pierde el carácter de habitual cuando se produzcan las siguientes circunstancias: Cuando se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente impidan la ocupación de la vivienda, en los términos previstos en el apartado 1 de este artículo. Cuando éste disfrute de vivienda habitual por razón de cargo o empleo y la vivienda adquirida no sea objeto de utilización, en cuyo caso el plazo antes indicado comenzará a contarse a partir de la fecha del cese. Cuando la vivienda hubiera sido habitada de manera efectiva y permanente por el contribuyente en el plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras, el plazo de tres años previsto en el apartado anterior se computará desde esta última fecha. 3. A los exclusivos efectos de la aplicación de las exenciones previstas en los artículos 33.4. b) y 38 de la Ley del Impuesto, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando, con arreglo a lo dispuesto en este artículo, dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión.”. Conforme con todo ello, para poder exoneran de gravamen la ganancia patrimonial que pudiera generarse en la transmisión de la que hoy viene constituyendo la residencia habitual del consultante, han de cumplirse la totalidad de los requisitos exigidos para ello en los artículos 41 y 41 bis del Reglamento del Impuesto, en particular: 1. Dicha vivienda ha de tener en el momento de su transmisión o haber tenido en algún momento dentro de los dos años precedentes a esta la consideración de habitual, conforme lo dispuesto en el artículo 41 bis.3 del Reglamento del Impuesto. En otro caso no cabría entender que se está transmitiendo la vivienda habitual. 2. La vivienda en la que se reinvierta ha de adquirirse jurídicamente dentro del período comprendido entre los dos años precedentes y los dos años posteriores a la fecha de transmisión. La normativa del impuesto no establece la posibilidad de ampliar tal plazo. Por tanto, podrá escriturar la nueva vivienda antes de que la actual residencia habitual llegue a alcanzar la consideración de vivienda habitual, dentro de los márgenes señalados. 3. La nueva vivienda que se adquiera habrá de alcanzar la consideración de vivienda habitual, conforme al artículo 41 bis.1 del RIRPF. 4. Para exonerar de gravamen la totalidad de la ganancia patrimonial que se genere en la transmisión habrá de reinvertir el importe total obtenido en la misma, minorando, únicamente, el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión, y no reinvertir tan solo la cuantía que equivalga a la ganancia patrimonial en sí misma (artículo 41 del RIRPF). Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.