Se puede aplicar la exención por reinversión si la nueva vivienda se compra hasta dos años antes de vender la antigua

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V2801-21 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 15/11/2021 Normativa LIRPF, Ley 35/2006. Artículo 38. RIRPF, RD 439/2007 Artículos 41 y 41 bis. Descripción de hechos El consultante adquirió su vivienda habitual el 28 de mayo de 2019, en la que lleva viviendo desde entonces. Actualmente, se está planteado adquirir una nueva vivienda habitual, cuya compra debe realizar antes del final de 2021. Cuestión planteada Si resulta de aplicación la exención por reinversión, en el caso de que continúe viviendo en la anterior vivienda hasta que se cumpla el plazo de los 3 años desde su adquisición. Contestación completa En primer lugar, se debe señalar, que dado que no se menciona en su escrito se parte de la premisa de que el consultante pretende la venta de su anterior vivienda habitual (con posterioridad a la compra de la nueva vivienda habitual). Sentado lo anterior, la exención por reinversión en vivienda habitual se regula en el artículo 38 de la Ley de Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobada por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, y, en su desarrollo, en el artículo 41 del Reglamento del Impuesto, aprobado por Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del 31 de marzo), en adelanta RIRPF, el cual, entre otros, dispone: "1. Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo. Cuando para adquirir la vivienda transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión. (…) Para la calificación de la vivienda como habitual, se estará a lo dispuesto en el artículo 41 bis de este Reglamento. 2. (…) 3. La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años desde la fecha de transmisión de la vivienda habitual (…). En particular, se entenderá que la reinversión se efectúa dentro de plazo cuando la venta de la vivienda habitual se hubiese efectuado a plazos o con precio aplazado, siempre que el importe de los plazos se destine a la finalidad indicada dentro del período impositivo en que se vayan percibiendo. Cuando, conforme a lo dispuesto en los párrafos anteriores, la reinversión no se realice en el mismo año de la enajenación, el contribuyente vendrá obligado a hacer constar en la declaración del Impuesto del ejercicio en el que se obtenga la ganancia de patrimonio su intención de reinvertir en las condiciones y plazos señalados. Igualmente darán derecho a la exención por reinversión las cantidades obtenidas en la enajenación que se destinen a satisfacer el precio de una nueva vivienda habitual que se hubiera adquirido en el plazo de los dos años anteriores a la transmisión de aquélla. 4. En el caso de que el importe de la reinversión fuera inferior al total obtenido en la enajenación, solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente invertida en las condiciones de este artículo. 5. El incumplimiento de cualquiera de las condiciones establecidas en este artículo determinará el sometimiento a gravamen de la parte de la ganancia patrimonial correspondiente. En tal caso, el contribuyente imputará la parte de la ganancia patrimonial no exenta al año de su obtención, practicando autoliquidación complementaria, con inclusión de los intereses de demora, y se presentará en el plazo que medie entre la fecha en que se produzca el incumplimiento y la finalización del plazo reglamentario de declaración correspondiente al período impositivo en que se produzca dicho incumplimiento.” Asimismo, para poder acogerse a la exención, la consideración como habitual de la vivienda ha de concurrir en ambas viviendas: en la que se transmite y en la que se adquiere. La vivienda habitual del contribuyente se define en el artículo 41 bis del RIRPF, a efectos de la aplicación de la exención por reinversión, como “la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años. No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración del matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas”. Añade, en su apartado 2 que para que la vivienda constituya la residencia habitual del contribuyente desde su adquisición debe ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras, salvo que concurriera cualquiera de las circunstancias anteriormente mencionadas que necesariamente impidan la ocupación de la vivienda. Además, para calificar la vivienda que se transmita como habitual, se estará a lo dispuesto en el artículo 41 bis.3 del RIRPF donde se establece lo siguiente: “3. A los exclusivos efectos de la aplicación de las exenciones previstas en los artículos 33.4. b) y 38 de la Ley del Impuesto, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando, con arreglo a lo dispuesto en este artículo, dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión”. Conforme con tal regulación, para que la ganancia patrimonial obtenida en la transmisión de la vivienda habitual resulte exenta es necesario reinvertir el importe total obtenido en la adquisición o rehabilitación de una nueva vivienda habitual; debiendo efectuarse la reinversión en el plazo de los dos años anteriores o posteriores a contar desde la fecha de enajenación. En el caso consultando, según señala en su escrito, el consultante adquirió una vivienda habitual el 28 de mayo de 2019, y tiene la intención de adquirir una nueva vivienda habitual a finales de 2021 (a la que de momento no se trasladaría). Por tanto, deberá residir en la vivienda habitual adquirida en 2019 un plazo continuado de al menos 3 años, esto es, hasta el 28 de mayo de 2022, para que dicha vivienda adquiera la consideración de vivienda habitual a efectos de la exención por reinversión. Una vez cumplido lo anterior, se debe tener que en este supuesto la adquisición de la nueva vivienda habitual se va a realizar con anterioridad a la venta de la antigua vivienda, siendo de aplicación lo dispuesto en el citado artículo 41.3 del RIRPF “Igualmente darán derecho a la exención por reinversión las cantidades obtenidas en la enajenación que se destinen a satisfacer el precio de una nueva vivienda habitual que se hubiera adquirido en el plazo de los dos años anteriores a la transmisión de aquélla”. En consecuencia, la exención por reinversión será de aplicación siempre y cuando la adquisición de la nueva vivienda, que según su escrito tendrá lugar a finales de 2021, se produzca dentro de los dos años anteriores a la venta de su anterior vivienda. Por último, la nueva vivienda habitual deberá adquirir la consideración de vivienda habitual a efectos de la exención por reinversión conforme al artículo 41 bis del RIRPF, anteriormente transcrito. Por tanto, dado que según manifiesta se trasladará a la misma en mayo de 2022, la vivienda será habitada de manera efectiva y permanente por el consultante dentro del plazo de doce meses contados a partir de la fecha de adquisición, por lo que el plazo de al menos 3 años de residencia de forma continuada para que la referida vivienda alcance la consideración de vivienda habitual, se computará desde su adquisición conforme al apartado 2 del artículo 41 bis del RIRPF. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.