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V2643-23 29 de septiembre de 2023 · SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Criterio vigente
IRPF · Renta · ganancia patrimonial

El valor de adquisición de un inmueble heredado para calcular la ganancia patrimonial se determina según las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones

Un contribuyente pregunta cómo calcular el valor de adquisición de un inmueble en el extranjero recibido por herencia para determinar la ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF. La DGT responde que, al ser una adquisición a título lucrativo, se debe aplicar lo previsto en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

La cuestión planteada

Valor de adquisición del inmueble a los efectos del cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.

El criterio de la DGT

Para inmuebles adquiridos por herencia, el valor de adquisición es el que resulte de aplicar las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin exceder el valor de mercado. A este importe se le deben sumar los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluyendo los intereses, que hayan sido satisfechos por el adquirente.

Implicaciones prácticas

  • El valor de adquisición para el IRPF coincide con el valor declarado en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
  • El valor de adquisición no puede superar el valor de mercado del inmueble.
  • Los gastos y tributos pagados por el heredente en la adquisición original no computan, solo los satisfechos por el adquirente.

Puntos de planificación

  • Valoración del inmueble heredado para evitar discrepancias entre el Impuesto sobre Sucesiones y la base del IRPF.
  • Análisis de los gastos y tributos derivados de la herencia para su correcta integración en el valor de adquisición.

Checklist

  • Verificar que el valor de adquisición no exceda el valor de mercado.
  • Comprobar que el valor utilizado es el resultante de la normativa del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
  • Identificar los gastos y tributos inherentes a la adquisición pagados por el heredero.
  • Excluir los intereses de préstamos de la base del valor de adquisición.

Por qué importa

Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.

Texto íntegro de la consulta (fuente: DGT)

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V2643-23 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 29/09/2023 Normativa LIRPF, Ley 35/2006, artículos 33 a 36. Descripción de hechos El consultante ha transmitido un inmueble situado en el extranjero que fue adquirido por herencia. Cuestión planteada Valor de adquisición del inmueble a los efectos del cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Contestación completa En lo que respecta al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, la venta del inmueble generará en el transmitente una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse una variación en el valor de su patrimonio puesta de manifiesto con ocasión de una alteración en su composición. Esta ganancia o pérdida patrimonial vendrá determinada por la diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión, según dispone el artículo 34 de la LIRPF, valores que vienen definidos en los artículos 35 y 36 de la LIRPF para las transmisiones onerosas y lucrativas, respectivamente. El artículo 35 establece lo siguiente: “1. El valor de adquisición estará formado por la suma de: a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiere efectuado. b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones. 2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere el párrafo b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.” Y el artículo 36: “Cuando la adquisición o la transmisión hubiera sido a título lucrativo se aplicarán las reglas del artículo anterior, tomando por importe real de los valores respectivos aquéllos que resulten de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que puedan exceder del valor de mercado. (..)”. Por tanto, respecto a la transmisión del inmueble adquirido por herencia, el importe de la ganancia o pérdida patrimonial correspondiente, será la diferencia entre los respectivos valores de transmisión y de adquisición, viniendo este último valor determinado en la forma prevista en el artículo 36 de la LIRPF. De acuerdo con lo anteriormente expuesto, el valor de adquisición de dicho inmueble, al haber sido adquirido a título lucrativo, estará constituido por el valor que resulte de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que pueda exceder del valor de mercado, más los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

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