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V2557-25 18 de diciembre de 2025 · SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Criterio vigente
IRPF · Renta · valor de adquisición

Las obras de ampliación o mejora pueden sumarse al valor de adquisición del inmueble en el IRPF

Un contribuyente pregunta si las obras realizadas en un local para convertirlo en cafetería pueden considerarse mejoras para aumentar su valor de adquisición. La DGT responde que dependerá de si las obras son de reparación o de ampliación/mejora, debiendo justificarse mediante facturas.

La cuestión planteada

Solicita saber si dichos gastos tienen la calificación de mejora a efectos del valor de adquisición en la transmisión del local en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.

El criterio de la DGT

Las obras de reparación y conservación destinadas a mantener la vida útil o capacidad de uso no forman parte del valor de adquisición. Por el contrario, las ampliaciones o mejoras que aumenten la capacidad, habitabilidad o vida útil del inmueble sí constituyen parte de dicho valor. La calificación de las obras dependerá de su carácter y el contribuyente deberá justificarlas mediante facturas que cumplan los requisitos legales.

Implicaciones prácticas

  • Las obras de mantenimiento y conservación no incrementan el valor de adquisición del inmueble.
  • Solo las ampliaciones o mejoras que aumenten la capacidad o vida útil del bien son integrables en el valor.
  • La carga de la prueba sobre la naturaleza de la obra recae en el contribuyente.

Puntos de planificación

  • Valorar la naturaleza técnica de las obras realizadas para distinguir entre reparación y mejora.
  • Evaluar la suficiencia de la documentación justificativa para evitar desestimaciones en la transmisión.

Checklist

  • Verificar que las facturas cumplen todos los requisitos legales de la Ley General Tributaria.
  • Diferenciar entre gastos de mantenimiento de la vida útil y obras de ampliación de capacidad.
  • Comprobar que las obras de mejora incrementan efectivamente la habitabilidad o utilidad del inmueble.
  • Asegurar la trazabilidad de los pagos y la correcta imputación de las facturas al inmueble.

Por qué importa

Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.

Texto íntegro de la consulta (fuente: DGT)

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V2557-25 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 18/12/2025 Normativa LIRPF. Ley 35/2006. Arts. 33 a 36. Descripción de hechos El consultante y su cónyuge adquirieron en régimen de gananciales un local en el que realizaron diversas obras para su adecuación como cafetería. En 2025 deciden vender dicho local. Cuestión planteada Solicita saber si dichos gastos tienen la calificación de mejora a efectos del valor de adquisición en la transmisión del local en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Contestación completa El concepto de mejora no aparece contemplado expresamente en la normativa del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Ahora bien, la Resolución de 1 de marzo de 2013, del Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas, por la que se dictan normas de registro y valoración del inmovilizado material y de las inversiones inmobiliarias (BOE de 8 de marzo de 2013), en el apartado 3 de su norma segunda entiende por “mejora” el conjunto de actividades mediante las que se produce una alteración en un elemento del inmovilizado, aumentando su anterior eficiencia productiva. Por el contrario, no formarán parte del valor de adquisición los gastos de reparación y conservación de la vivienda a los cuales sí hace referencia el Reglamento del Impuesto (aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo, BOE de 31 de marzo), en su artículo 13, al señalar los gastos deducibles en la determinación del rendimiento del capital inmobiliario. Asimismo, el apartado 3 de la norma segunda de la citada Resolución del Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas define el concepto de ampliación, que consiste en un proceso mediante el cual se incorporan nuevos elementos a un inmovilizado, obteniéndose como consecuencia una mayor capacidad productiva. De acuerdo con estos preceptos, debe entenderse que constituyen reparaciones y conservaciones las destinadas a mantener la vida útil del inmueble y su capacidad productiva o de uso, mientras que cabe considerar como ampliaciones o mejoras las que redundan, bien en un aumento de la capacidad o habitabilidad del inmueble, bien en un alargamiento de su vida útil. De tener las posibles inversiones que haya podido realizar el consultante la consideración de ampliación o mejoras, estas formarían parte del valor de adquisición del inmueble. En consecuencia, si el consultante ha efectuado en su local obras de reforma, en función del carácter que tengan éstas, las mismas se podrán calificar de mejoras o ampliación, en cuyo caso se deberán tener en cuenta al calcular el valor de adquisición del inmueble transmitido, o bien, de gastos de conservación o reparación, los cuales no se deberán tener en cuenta en dicho cálculo. Tratándose de cuestiones de hecho la contribuyente habrá de poder justificar debidamente, en su momento, las diversas obras por cualquier medio de prueba admitido en Derecho, según dispone, tal como ya se ha explicado con anterioridad, el artículo 106 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, ante los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria, a los que corresponderá su oportuna valoración a requerimiento de los mismos. En general, la justificación, tanto de dichos gastos como de cualquier otro por los desembolsos a los que pueda realizar el consultante, deberá efectuarse mediante factura expedida por quien realice las obras o preste el servicio, que deberá reunir los requisitos establecidos en el artículo 3 del Real Decreto 2402/1985, de 18 de diciembre, o, más recientemente, en el artículo 3 y 6 del Real Decreto 1496/2003, de 28 de noviembre (BOE del 29), por los que se regula, sucesivamente, el deber de expedir y entregar factura que incumbe a los empresarios y profesionales, así como de conservar los justificantes de las operaciones realizadas. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

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