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V2290-16 24 de mayo de 2016 · SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Criterio vigente
IRPF · Renta · ganancia patrimonial

Determinación de la ganancia o pérdida patrimonial en la venta de un inmueble adquirido por distintas vías

Un contribuyente pregunta cómo tributar la venta de un inmueble adquirido en tres momentos distintos (compra y herencia). La DGT explica que la ganancia o pérdida se determina por la diferencia entre el valor de transmisión y la suma de los valores de adquisición de cada parte.

La cuestión planteada

Tributación de la venta.

El criterio de la DGT

El valor de adquisición es la suma del importe real de las adquisiciones onerosas más el valor declarado por el Impuesto sobre Sucesiones en la parte heredada, incluyendo gastos y tributos inherentes. El valor de transmisión es el importe real de la venta, que no puede ser inferior al valor de mercado. La diferencia resultante se integra en la base imponible del ahorro.

Implicaciones prácticas

  • El valor de adquisición debe calcularse de forma segregada para la parte comprada y la parte heredada.
  • La parte heredada debe computarse utilizando el valor declarado en el Impuesto sobre Sucesiones.
  • El valor de transmisión no puede ser inferior al valor de mercado para evitar ajustes fiscales.
  • El resultado final se integra directamente en la base imponible del ahorro.

Puntos de planificación

  • Valoración de la parte del inmueble adquirida por herencia frente a la parte comprada.
  • Verificación del valor de mercado actual para asegurar que el precio de venta sea el adecuado.

Checklist

  • Identificar el importe real de la adquisición onerosa.
  • Localizar el valor declarado en el Impuesto sobre Sucesiones de la parte heredada.
  • Sumar los gastos y tributos inherentes a cada valor de adquisición.
  • Comprobar que el precio de venta no sea inferior al valor de mercado.
  • Calcular la diferencia entre el valor de transmisión y la suma de los valores de adquisición.

Por qué importa

Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.

Texto íntegro de la consulta (fuente: DGT)

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V2290-16 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 24/05/2016 Normativa Ley 35/2006, arts. 33, 34, 35, 36 y 49 Descripción de hechos El consultante transmitió en el año 2015 un inmueble que había adquirido en tres fechas distintas, un 10 por ciento en el año 2000, tras una reparcelación de polígono industrial, un 80 por ciento en agosto de 2013 por herencia y el 10 por ciento restante en diciembre de 2013 por compraventa. Cuestión planteada Tributación de la venta. Contestación completa De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, la venta del inmueble generará en el transmitente una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse una variación en el valor de su patrimonio puesta de manifiesto con ocasión de una alteración en su composición. Esta ganancia o pérdida patrimonial vendrá determinada por la diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión, según dispone el artículo 34 de la LIRPF, valores que vienen definidos en los artículos 35 y 36 de la LIRPF para las transmisiones onerosas y lucrativas, respectivamente. El artículo 35 establece lo siguiente: “1. El valor de adquisición estará formado por la suma de: a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiere efectuado. b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones. 2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere el párrafo b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.” Y el artículo 36: “Cuando la adquisición o la transmisión hubiera sido a título lucrativo se aplicarán las reglas del artículo anterior, tomando por importe real de los valores respectivos aquéllos que resulten de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que puedan exceder del valor de mercado. (..)”. De acuerdo con lo expuesto, el valor de adquisición del inmueble estará formado por la suma del importe real satisfecho en las adquisiciones onerosas, más el valor declarado o, en su caso, comprobado, por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, en la adquisición por herencia, sin que, en este último caso, pueda exceder del valor de mercado en la fecha del fallecimiento del causante, más los gastos y tributos inherentes a cada una de las adquisiciones, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiera efectuado, salvo que resulte inferior al valor normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste, que se minorará en el importe de los gastos y tributos inherentes a la enajenación que hubieran sido satisfechos por el transmitente. En lo que respecta al valor de mercado correspondiente al inmueble transmitido, es el que correspondería al precio acordado para su venta entre sujetos independientes en el momento de la transmisión. En cualquier caso, la fijación de dicho valor es una cuestión de hecho, ajena por tanto a las competencias de este Centro Directivo y que podrá acreditarse a través de medios de prueba admitidos en derecho, cuya valoración corresponderá efectuar a los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria. La ganancia o pérdida patrimonial resultante se integrará en la base imponible del ahorro, en la forma prevista en el artículo 49 de la LIRPF. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

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