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V2286-16 24 de mayo de 2016 · SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Criterio vigente
IRPF · Renta · ganancia patrimonial

La venta de un inmueble genera una ganancia o pérdida patrimonial según la diferencia de valores

Se consulta cómo calcular la ganancia o pérdida patrimonial tras la transmisión de un inmueble. La DGT explica que el resultado depende de la diferencia entre el valor de adquisición y el de transmisión.

La cuestión planteada

Cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial.

El criterio de la DGT

El valor de adquisición es la suma del importe real de la compra más los gastos, tributos e inversiones, minorado por las amortizaciones. El valor de transmisión es el importe real de la venta, que no puede ser inferior al valor de mercado, deduciendo los gastos y tributos inherentes. En transmisiones lucrativas, se aplicarán las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones sin exceder el valor de mercado. El resultado se integra en la base imponible del ahorro.

Implicaciones prácticas

  • El valor de adquisición debe incluir gastos, tributos e inversiones, restando las amortizaciones aplicadas.
  • El valor de transmisión no puede ser inferior al valor de mercado.
  • En transmisiones lucrativas, el cálculo se rige por la normativa del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

Puntos de planificación

  • Valoración del valor de mercado frente al precio de venta para evitar infravaloraciones.
  • Determinación exacta de las amortizaciones acumuladas para el cálculo del valor de adquisición.

Checklist

  • Verificar que el valor de adquisición incluya todos los gastos e inversiones realizados.
  • Comprobar que se han deducido correctamente las amortizaciones del valor de adquisición.
  • Confirmar que el valor de transmisión no es inferior al valor de mercado.
  • Asegurar que los gastos y tributos inherentes a la venta se deducen del valor de transmisión.
  • Validar la aplicación de la normativa de sucesiones en caso de transmisiones lucrativas.

Por qué importa

Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.

Texto íntegro de la consulta (fuente: DGT)

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V2286-16 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 24/05/2016 Normativa Ley 35/2006, arts. 33, 34, 35, 36 y 49 Descripción de hechos Transmisión de un inmueble en el año 2015. Cuestión planteada Cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial. Contestación completa De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, la venta del inmueble generará en el transmitente una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse una variación en el valor de su patrimonio puesta de manifiesto con ocasión de una alteración en su composición. Esta ganancia o pérdida patrimonial vendrá determinada por la diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión, según dispone el artículo 34 de la LIRPF, valores que vienen definidos en los artículos 35 y 36 de la LIRPF para las transmisiones onerosas y lucrativas, respectivamente. El artículo 35 establece lo siguiente: “1. El valor de adquisición estará formado por la suma de: a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiere efectuado. b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones. 2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere el párrafo b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.” Y el artículo 36: “Cuando la adquisición o la transmisión hubiera sido a título lucrativo se aplicarán las reglas del artículo anterior, tomando por importe real de los valores respectivos aquéllos que resulten de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que puedan exceder del valor de mercado. (..)”. De acuerdo con lo expuesto, el valor de adquisición del inmueble estará formado por la suma del importe real satisfecho por la adquisición, si ésta hubiera sido onerosa, o del valor que resulte de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que puedan exceder del valor de mercado, si la adquisición hubiera sido lucrativa, más los gastos y tributos inherentes a la adquisición que hubieran sido satisfechos por el adquirente. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiera efectuado, salvo que resulte inferior al valor normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste, que se minorará en el importe de los gastos y tributos inherentes a la enajenación que hubieran sido satisfechos por el transmitente, tales como el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. En lo que respecta al valor de mercado correspondiente al inmueble transmitido, es el que correspondería al precio acordado para su venta entre sujetos independientes en el momento de la transmisión. En cualquier caso, la fijación de dicho valor es una cuestión de hecho, ajena por tanto a las competencias de este Centro Directivo y que podrá acreditarse a través de medios de prueba admitidos en derecho, cuya valoración corresponderá efectuar a los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria. La ganancia o pérdida patrimonial resultante se integrará en la base imponible del ahorro, en la forma prevista en el artículo 49 de la LIRPF. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

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