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V2099-23 18 de julio de 2023 · SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Criterio vigente
IRPF · Renta · valor de adquisición

La comisión de la agencia inmobiliaria pagada por el comprador integra el valor de adquisición del inmueble

Se consulta si la comisión pagada a una agencia inmobiliaria debe incluirse en el valor de adquisición de un inmueble para calcular la ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF. La DGT responde que sí, siempre que el gasto haya sido satisfecho por el adquirente.

La cuestión planteada

Si a los efectos del cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas por la venta de un inmueble, forma parte del valor de adquisición del mismo la comisión satisfecha a una agencia inmobiliaria.

El criterio de la DGT

El valor de adquisición del inmueble se compone del importe real de la compra más los gastos y tributos inherentes a la adquisición. Entre los gastos inherentes se incluyen las comisiones por intermediación en la compra. Por tanto, la comisión de la agencia mediadora forma parte del valor de adquisición si fue satisfecha por el adquirente.

Implicaciones prácticas

  • El coste de la intermediación inmobiliaria aumenta el valor de adquisición del inmueble.
  • La inclusión de la comisión reduce la base imponible de la ganancia patrimonial en el IRPF.
  • La deducibilidad del gasto está condicionada a que el adquirente sea quien haya satisfecho efectivamente la comisión.

Puntos de planificación

  • Valoración de la carga fiscal tras la integración de gastos de intermediación en el valor de adquisición.
  • Verificación de la titularidad del gasto en la factura de la agencia inmobiliaria.

Checklist

  • Comprobar que la factura de la comisión inmobiliaria esté emitida a nombre del adquirente.
  • Verificar que el pago de la comisión haya sido realizado por el comprador.
  • Integrar el importe de la comisión en el valor de adquisición del inmueble para el cálculo de la ganancia patrimonial.
  • Conservar la documentación justificativa del pago de la comisión para evitar contingencias.

Por qué importa

Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.

Texto íntegro de la consulta (fuente: DGT)

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V2099-23 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 18/07/2023 Normativa LIRPF, Ley 35/2006, Art. 33 a 35. Descripción de hechos Se describe en la cuestión planteada. Cuestión planteada Si a los efectos del cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas por la venta de un inmueble, forma parte del valor de adquisición del mismo la comisión satisfecha a una agencia inmobiliaria. Contestación completa La transmisión del inmueble generará en el transmitente una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse una variación en el valor de su patrimonio que se pone de manifiesto con ocasión de una alteración en su composición, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF. La ganancia o pérdida patrimonial vendrá dada por la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión del inmueble, de acuerdo con lo establecido en el artículo 34 de la LIRPF, valores que vienen definidos en los artículos 35 y 36, para las transmisiones onerosas y lucrativas respectivamente. El artículo 35 de la LIRPF establece lo siguiente: “1. El valor de adquisición estará formado por la suma de: a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado. b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones. 2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere el párrafo b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste”. De acuerdo con lo anteriormente expuesto, el valor de adquisición del inmueble estará formado por la suma del importe real satisfecho por su adquisición, más los gastos y tributos inherentes a la adquisición satisfechos por el adquirente, menos el importe de las amortizaciones efectuadas durante los periodos en que el inmueble hubiera estado arrendado. Como gastos inherentes a la adquisición se incluyen, entre, otros, los gastos de notaría, registro, gestoría, el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados correspondientes a la compraventa, gastos de tasación o comisiones por intermediación en la compra. Y el valor de transmisión será el importe real por el que se hubiera efectuado la transmisión, siempre que no resulte inferior al valor de mercado, del que se deducirán los gastos y tributos inherentes a la transmisión que hubieran sido satisfechos por el transmitente. Como gastos inherentes a la transmisión se incluyen, entre otros, gastos de notaría, en su caso registro, gestoría, comisiones por la intermediación en la venta o el Impuesto sobre el Incremento del Valor de Terrenos de Naturaleza Urbana. Por tanto, el gasto correspondiente a la comisión de la agencia mediadora en la compra, siempre que hubiera sido satisfecha por el adquirente, formará parte del valor de adquisición a efectos del cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial generada. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

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