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V1641-22 8 de julio de 2022 · SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Criterio vigente
IRPF · Renta · rendimientos del capital inmobiliario

Los rendimientos de un arrendamiento con cobro anticipado no permiten la reducción del 30% si no se imputan en un solo periodo

Se consulta sobre la tributación de un arrendamiento de local comercial donde se cobra todo el importe de los primeros cuatro años en un único pago inicial. La DGT determina que estos ingresos son rendimientos del capital inmobiliario y que no pueden aplicar la reducción por irregularidad.

La cuestión planteada

Tributación de la operación expuesta, arrendamiento del local comercial, por el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Imputación temporal de rendimientos. Aplicación de la reducción contemplada en el artículo 23.3 de la Ley del Impuesto.

El criterio de la DGT

Los ingresos se consideran rendimientos del capital inmobiliario y deben imputarse al periodo impositivo en que sean exigibles. Al no imputarse la totalidad de los rendimientos en un único periodo impositivo, no es posible aplicar la reducción del 30% prevista para rendimientos con periodo de generación superior a dos años o notoriamente irregulares. Los rendimientos formarán parte de la renta general para el cálculo del impuesto.

Implicaciones prácticas

  • El cobro anticipado de rentas no garantiza el acceso a la reducción por irregularidad.
  • La imputación de ingresos en distintos periodos impositivos impide aplicar la reducción del 30%.
  • Los ingresos percibidos por adelantado tributan como renta general en el ejercicio de su exigibilidad.

Puntos de planificación

  • Valorar la estructura de cobro de los contratos de arrendamiento a largo plazo.
  • Analizar el impacto fiscal de la imputación temporal de los ingresos en el IRPF.

Checklist

  • Verificar si la totalidad de los rendimientos se imputa en un único periodo impositivo.
  • Comprobar si el periodo de generación del arrendamiento es superior a dos años.
  • Confirmar que el cobro anticipado no fragmenta la imputación de los rendimientos en varios ejercicios.
  • Revisar la aplicación de la reducción del artículo 23.3 LIRPF en contratos con pagos adelantados.

Por qué importa

Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.

Texto íntegro de la consulta (fuente: DGT)

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V1641-22 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 08/07/2022 Normativa LIRPF, Ley 35/2006, Arts. 14.1 a), 22.1, 23.3 y 45. Descripción de hechos La consultante ha arrendado un local comercial por un período de 10 años. Atendiendo a lo dispuesto en el mismo, la renta derivada del arrendamiento se cobra de la siguiente manera: el importe de las mensualidades correspondientes a los cuatro primeros años en un único pago a realizar en el plazo de tres días de la firma del contrato de arrendamiento, a partir del cuarto año, el arrendatario abonará mensualmente la cantidad estipulada contractualmente, quedando condonada la renta correspondiente al último año de arrendamiento. Cuestión planteada Tributación de la operación expuesta, arrendamiento del local comercial, por el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Imputación temporal de rendimientos. Aplicación de la reducción contemplada en el artículo 23.3 de la Ley del Impuesto. Contestación completa Partiendo de la consideración de que el arrendamiento no se realiza como actividad económica, por no cumplir el requisito establecido para dicha consideración en el artículo 27.2 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre) –en adelante LIRPF-, consistente en que para su ordenación se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa, las cantidades derivadas del contrato de arrendamiento objeto de consulta generarán para el consultante rendimientos de capital inmobiliario con arreglo al artículo 22 de la LIRPF, que establece en su apartado 1 lo siguiente: “1. Tendrán la consideración de rendimientos íntegros procedentes de la titularidad de bienes inmuebles rústicos y urbanos o de derechos reales que recaigan sobre ellos, todos los que se deriven del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre aquéllos, cualquiera que sea su denominación o naturaleza. 2. Se computará como rendimiento íntegro el importe que por todos los conceptos deba satisfacer el adquirente, cesionario, arrendatario o subarrendatario, incluido, en su caso, el correspondiente a todos aquellos bienes cedidos con el inmueble y excluido el Impuesto sobre el Valor Añadido o, en su caso, el Impuesto General Indirecto Canario.” De acuerdo con lo expuesto los rendimientos derivados del arrendamiento o cesión del terreno rústico tienen la calificación de rendimientos del capital inmobiliario. El artículo 14 de la LIRPF, regula los criterios de imputación temporal, y dispone que: “1. Regla general. Los ingresos y gastos que determinan la renta a incluir en la base del impuesto se imputarán al período impositivo que corresponda, de acuerdo con los siguientes criterios: a) Los rendimientos del trabajo y del capital se imputarán al período impositivo en que sean exigibles por su perceptor. (…)”. Por lo tanto los rendimientos se imputarán en el momento de la firma del contrato y de acuerdo con lo establecido contractualmente en los cinco períodos comprendidos entre los años quinto y noveno de la duración del contrato de arrendamiento en que resultan exigibles los correspondientes rendimientos conforme a lo expuesto por la consultante. El artículo 23 de la LIRPF, regula los gastos deducibles y reducciones, y dispone lo siguiente: “3. Los rendimientos netos con un período de generación superior a dos años, así como los que se califiquen reglamentariamente como obtenidos de forma notoriamente irregular en el tiempo, se reducirán en un 30 por ciento, cuando, en ambos casos, se imputen en un único período impositivo. La cuantía del rendimiento neto a que se refiere este apartado sobre la que se aplicará la citada reducción no podrá superar el importe de 300.000 euros anuales.” De acuerdo con lo expuesto, los rendimientos derivados del arrendamiento del local comercial tributan por su importe íntegro, sin poder disfrutar de la reducción antes mencionada ya que no se imputan en un único período impositivo. Finalmente, los rendimientos del capital inmobiliario formarán parte de la renta general a efectos del cálculo del Impuesto, de acuerdo con lo establecido en el artículo 45 de la LIRPF. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

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