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V1469-25 6 de agosto de 2025 · SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Criterio vigente
IRPF · Renta · ganancia patrimonial

El valor de adquisición de un inmueble heredado para el IRPF incluye el valor del Impuesto de Sucesiones y gastos

Un contribuyente pregunta cómo calcular el valor de adquisición de un inmueble recibido por herencia para determinar la ganancia o pérdida patrimonial en su venta. La DGT explica que, al ser una adquisición a título lucrativo, el valor se determina según las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

La cuestión planteada

Solicita conocer el valor de adquisición de cara a determinar la posible ganancia o pérdida patrimonial en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas por la transmisión realizada.

El criterio de la DGT

El valor de adquisición del inmueble heredado se compone del valor que le corresponda según las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin exceder el valor de mercado. A esto se suma la parte proporcional de la cuota del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones satisfecha, junto con los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluyendo los intereses. La ganancia resultante se integrará en la base imponible del ahorro.

Implicaciones prácticas

  • El valor de adquisición para el IRPF no es el valor de mercado si este es superior al valor asignado en el Impuesto de Sucesiones.
  • La cuota del Impuesto de Sucesiones pagada aumenta el coste de adquisición del inmueble.
  • Los gastos y tributos vinculados a la herencia incrementan el valor de adquisición para reducir la ganancia patrimonial.
  • La ganancia o pérdida patrimonial resultante se integra en la base imponible del ahorro.

Puntos de planificación

  • Valoración de la base de coste para la futura transmisión del inmueble.
  • Análisis de la integración de la ganancia en la base imponible del ahorro.

Checklist

  • Verificar el valor asignado al inmueble en la liquidación del Impuesto de Sucesiones.
  • Comprobar que el valor de adquisición no exceda el valor de mercado.
  • Identificar la cuota del Impuesto de Sucesiones efectivamente satisfecha.
  • Recopilar los gastos y tributos inherentes a la adquisición de la herencia.
  • Excluir los intereses de financiación de los gastos computables como valor de adquisición.

Por qué importa

Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.

Texto íntegro de la consulta (fuente: DGT)

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V1469-25 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 06/08/2025 Normativa LIRPF. Ley 35/2006. Artículos 33, 34, 35 y 36. Descripción de hechos El consultante vende un inmueble que recibió por herencia junto a sus hermanos. Cuestión planteada Solicita conocer el valor de adquisición de cara a determinar la posible ganancia o pérdida patrimonial en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas por la transmisión realizada. Contestación completa El artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, establece que “son ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél, salvo que por esta Ley se califiquen como rendimientos”. El artículo 34 de la LIRPF, regula el importe de las ganancias o pérdidas patrimoniales con carácter general, y dispone lo siguiente: “1. El importe de las ganancias o pérdidas patrimoniales será: a) En el supuesto de transmisión onerosa o lucrativa, la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión de los elementos patrimoniales. b) En los demás supuestos, el valor de mercado de los elementos patrimoniales o partes proporcionales, en su caso. 2. Si se hubiesen efectuado mejoras en los elementos patrimoniales transmitidos, se distinguirá la parte del valor de enajenación que corresponda a cada componente del mismo”. De acuerdo con lo expuesto la venta del inmueble recibido por el consultante, generará una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse una variación en el valor de su patrimonio puesta de manifiesto con ocasión de una alteración en su composición, cuyo importe viene determinado por la diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión. El artículo 35 de la LIRPF, regula los valores de adquisición y transmisión en las transmisiones a título oneroso, y dispone que: “1. El valor de adquisición estará formado por la suma de: a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado. b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones. 2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere la letra b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste”. Por su parte el artículo 36 de la LIRPF, regula las transmisiones a título lucrativo, y dispone que: “Cuando la adquisición o la transmisión hubiera sido a título lucrativo se aplicarán las reglas del artículo anterior, tomando por importe real de los valores respectivos aquéllos que resulten de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que puedan exceder del valor de mercado. (…)”. De acuerdo con lo anteriormente expuesto, el valor de adquisición del inmueble transmitido, al haber sido adquirido a título lucrativo, estará constituido por la suma de: a) El valor que, por aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones le corresponda a dicho bien de acuerdo con el porcentaje heredado, sin que pueda exceder del valor de mercado. b) La parte de la cuota satisfecha por el consultante por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones que proporcionalmente corresponda a dicho bien, y de acuerdo con el porcentaje heredado por éste, más los gastos y otros tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. Finalmente, resta por indicar que, al tratarse de la transmisión de un elemento patrimonial, la ganancia patrimonial que, en su caso, se genere por la venta del inmueble, se integrará en la base imponible del ahorro, en la forma prevista en el artículo 49 de la LIRPF. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

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