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V1434-19 14 de junio de 2019 · SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Criterio vigente
IRPF · Renta · rendimientos del capital inmobiliario

Los gastos de adquisición de una vivienda no son deducibles como gastos del arrendamiento, sino como mayor valor

Se consulta si los gastos e impuestos derivados de la compra de una vivienda (ITP, notaría, registro, etc.) son deducibles en el arrendamiento. La DGT responde que estos gastos no son gastos del arrendamiento, sino que forman parte del valor de adquisición del inmueble.

La cuestión planteada

Cuestión planteada Deducibilidad de los gastos e impuestos derivados de la adquisición, tales como Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, Aranceles Notariales, Inscripción en Registro de la Propiedad, Tasación y Gestoría.

El criterio de la DGT

Los gastos y tributos inherentes a la adquisición del inmueble no están relacionados con el arrendamiento ni con la relación contractual entre arrendador y arrendatario. Estos importes constituyen un mayor valor de adquisición para el cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial en caso de transmisión. No obstante, al formar parte del coste de adquisición, pueden deducirse mediante las amortizaciones correspondientes.

Implicaciones prácticas

  • Los gastos de compra no reducen directamente la base imponible de los rendimientos del capital inmobiliario.
  • Dichos importes incrementan el valor de adquisición del inmueble para el cálculo de la ganancia patrimonial futura.
  • El coste de adquisición permite aplicar amortizaciones sobre el valor total incluyendo estos gastos.

Puntos de planificación

  • Valorar la integración de los gastos de adquisición en la base de amortización del inmueble.
  • Evaluar el impacto de estos costes en la futura liquidación por la transmisión del activo.

Checklist

  • Verificar que los gastos de ITP y AJD se han incluido en el valor de adquisición.
  • Comprobar que los aranceles notariales y registrales no se han deducido como gastos corrientes del arrendamiento.
  • Confirmar que la tasación y gestoría se integran en el coste para efectos de amortización.
  • Asegurar la correcta distinción entre gastos de gestión de arrendamiento y gastos de adquisición.

Por qué importa

Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.

Texto íntegro de la consulta (fuente: DGT)

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V1434-19 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 14/06/2019 Normativa Ley 35/2006, arts. 23.1 y27.1RIRPF RD 439/2007, arts. 13 y 14 Descripción de hechos El consultante adquirió una vivienda, financiada con un préstamo hipotecario, para destinarla al arrendamiento. Cuestión planteada Deducibilidad de los gastos e impuestos derivados de la adquisición, tales como Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, Aranceles Notariales, Inscripción en Registro de la Propiedad, Tasación y Gestoría. Contestación completa Partiendo de la hipótesis de que el arrendamiento no se realiza como actividad económica, por no reunir los requisitos del artículo 27.2 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE del día 29), en adelante LIRPF, los rendimientos que pueda producir dicho arrendamiento constituyen rendimientos del capital inmobiliario, por lo que para determinar la deducibilidad de los gastos a que se refiere el consultante se hace necesario acudir al artículo 23.1 de la Ley del Impuesto y, en su desarrollo, al artículo 13 del Reglamento del Impuesto, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del día 31), en adelante RIRPF, que dispone lo siguiente: “Tendrán la consideración de gasto deducible para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario todos los gastos necesarios para su obtención. En particular, se considerarán incluidos entre los gastos a que se refiere el párrafo anterior: a) Los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del bien, derecho o facultad de uso o disfrute del que procedan los rendimientos, y demás gastos de financiación, así como los gastos de reparación y conservación. A estos efectos, tendrán la consideración de gastos de reparación y conservación: Los efectuados regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes materiales, como el pintado, revoco o arreglo de instalaciones. Los de sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad u otros. No serán deducibles por este concepto las cantidades destinadas a ampliación o mejora. El importe total a deducir por los gastos previstos en este apartado a) no podrá exceder, para cada bien o derecho, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos. El exceso se podrá deducir en los cuatro años siguientes, sin que pueda exceder, conjuntamente con los gastos por estos mismos conceptos correspondientes a cada uno de estos años, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos en cada uno de los mismos, para cada bien o derecho.” En el caso consultado, los gastos y tributos que gravaron la adquisición del inmueble, a los que se refiere el consultante en su escrito de consulta, no están relacionados con el arrendamiento del mismo, ni son consecuencia de la relación contractual entre arrendador y arrendatario, por lo que, al tratarse de unos gastos inherentes a la adquisición, constituirán un mayor valor de adquisición del inmueble, a efectos del cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial en caso de transmisión, tal y como dispone el artículo 35.1 de la LIRPF, según el cual “El valor de adquisición estará formado por la suma de: a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado. b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones.” Lo expuesto no impide que dichos gastos puedan deducirse a través de las amortizaciones correspondientes, de acuerdo con lo establecido en el artículo 14 del RIRPF, en la medida que tales gastos forman parte del coste de adquisición del inmueble. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

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