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V1421-25 24 de julio de 2025 · SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Criterio vigente
IRPF · Renta · rendimientos del capital inmobiliario

Se puede aplicar la reducción por arrendamiento de vivienda si el destino primordial es satisfacer la necesidad permanente del inquilino

El consultante pregunta si el alquiler de una vivienda a un estudiante para su residencia permanente permite aplicar la reducción de rendimientos del capital inmobiliario. La DGT responde que la aplicación de dicha reducción depende de que el arrendamiento tenga como finalidad primordial satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.

La cuestión planteada

Calificación del arrendamiento como arrendamiento de vivienda a efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Fïsicas.

El criterio de la DGT

Para aplicar la reducción del artículo 23.2 de la LIRPF, el arrendamiento debe ser de vivienda según la LAU, lo que requiere que el destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Si el alquiler se realiza solo por el tiempo que el estudiante necesita para el curso universitario sin satisfacer esa necesidad permanente, no será aplicable la reducción. La acreditación de este requisito es una cuestión de hecho que debe probar el contribuyente.

Implicaciones prácticas

  • La reducción del artículo 23.2 LIRPF queda excluida si el contrato tiene un carácter temporal vinculado exclusivamente a un periodo académico.
  • El contribuyente asume la carga de la prueba para demostrar que el arrendamiento satisface la necesidad permanente de vivienda del inquilino.
  • Los contratos de alquiler para estudiantes sin carácter de residencia permanente tributarán sin la reducción aplicable a la vivienda.

Puntos de planificación

  • Valorar la naturaleza del contrato de arrendamiento y su finalidad respecto a la necesidad de vivienda del arrendatario.
  • Analizar la documentación disponible para acreditar la permanencia de la residencia del inquilino.

Checklist

  • Verificar si el contrato de arrendamiento se ajusta a la definición de vivienda de la LAU.
  • Comprobar si el destino del inmueble es la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.
  • Evaluar si la duración del contrato está condicionada únicamente a un curso académico.
  • Recabar pruebas documentales que acrediten la residencia habitual y permanente del inquilino.

Por qué importa

Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.

Texto íntegro de la consulta (fuente: DGT)

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V1421-25 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 24/07/2025 Normativa LIRPF, Ley 35/2006, Arts. 22, 27 Descripción de hechos El consultante es propietario de una vivienda que arrienda a una persona física para que sea su residencia permanente por motivo de estudios. El contrato se inicia el uno de septiembre de un año y dura hasta la misma fecha del año siguiente, siendo el contrato prorrogable por años. Se otorga al arrendatario la facultad de no pagar el mes de agosto si no va a residir en la vivienda en ese mes aunque luego continúe en septiembre. Cuestión planteada Calificación del arrendamiento como arrendamiento de vivienda a efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Fïsicas. Contestación completa Partiendo de la hipótesis de que el arrendamiento de la vivienda no se realiza como actividad económica, por no reunir los requisitos previstos en el artículo 27.2 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE del día 29), en adelante LIRPF, los rendimientos derivados del arrendamiento de la vivienda constituyen rendimientos del capital inmobiliario. Con efectos desde el 1 de enero de 2024, el artículo 23.2 de la LIRPF dispone lo siguiente: “2. En los supuestos de arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda, el rendimiento neto positivo calculado con arreglo a lo dispuesto en el apartado anterior, se reducirá: (…)” En este sentido, a los efectos de aplicar la citada reducción, debe entenderse que se trata de un arrendamiento de un bien inmueble destinado a vivienda, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 2 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (BOE de 25 de noviembre), en adelante LAU, cuando el arrendamiento recaiga “sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario”. Por su parte, el artículo 3 de la LAU dispone que: “Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda, aquel arrendamiento que recayendo sobre una edificación tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior”. Y continúa señalando, “en especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra”. De esta forma, en la consulta vinculante nº V1236-18 de fecha 11 de mayo de 2018, en relación a una vivienda alquilada a un estudiante por un período superior a un año que va a constituir la vivienda habitual de éste durante ese tiempo, este Centro ha determinado que “el alquiler de la vivienda se configura (según se indica en el escrito de consulta) como arrendamiento que va más allá de la mera temporada –se va a alquilar por un período superior a un año, y se deduce que tiene como finalidad primordial satisfacer la necesidad permanente de vivienda del estudiante arrendatario, ya que dicho inmueble va a constituir la vivienda habitual de éste durante ese período–, por lo que acreditándose tal circunstancia sí resultará operativa la citada reducción, pues nos encontraríamos a estos efectos ante un arrendamiento de vivienda”. Por el contrario, en consulta vinculante nº V3019-17 de fecha 20 de noviembre de 2017, ante la cuestión planteada sobre si puede aplicar la reducción del rendimiento neto prevista en la LIRPF, el propietario de una vivienda que ha alquilado a estudiantes, por habitaciones y por el tiempo que ellos necesitan para el curso universitario, este Centro ha establecido que “dado que el destino del alquiler no es satisfacer la necesidad permanente de vivienda de los arrendatarios, sino que se efectúa por el tiempo que necesitan para el curso universitario, no resultará aplicable la reducción prevista en el artículo 23.2 de la LIRPF.”. Por tanto, en el caso planteado, solo podrá aplicar la reducción señalada si el arrendamiento que se realiza tiene como finalidad primordial satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Ahora bien, la acreditación de si se cumple o no tal requisito es una cuestión de hecho que este Centro Directivo no puede entrar a valorar, sino que deberá acreditar el contribuyente por cualquier medio de prueba admitido en Derecho, según dispone el artículo 106.1 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, cuya valoración corresponde efectuar a los órganos que tienen atribuidas las competencias de comprobación e inspección de la Administración Tributaria. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

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