Un matrimonio mayor de 65 años consulta si la exención por vender su vivienda habitual se mantiene si, tras la venta, se constituye un derecho de uso y habitación vitalicio sobre ella. La DGT responde que la exención es aplicable aunque se reserven dichos derechos.
Cuestión planteada Tratamiento fiscal en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas de la ganancia patrimonial derivada de la transmisión del pleno dominio, en particular, si resulta de aplicación la exención prevista para mayores de 65 años en los supuestos en los que, tras la transmisión del pleno dominio, se constituye un derecho de uso y habitación vitalicio sobre la misma vivienda.
La ganancia patrimonial por la transmisión del pleno dominio de la vivienda habitual está exenta para mayores de 65 años según el artículo 33.4.b) de la LIRPF. Esta exención no se ve desvirtuada por el hecho de constituir a favor de los transmitentes un derecho real de uso y habitación de carácter vitalicio, personal e intransferible sobre la misma vivienda. La operación se considera transmisión de la propiedad excluyendo las facultades de uso y disfrute que los transmitentes se reservan.
Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.
SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V1383-26 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 04/06/2026 Normativa LIRPF. Ley 35/2006. Art. 33. RIRPF. RD 439/2007. Art. 41 bis. Descripción de hechos El matrimonio consultante, casado en régimen económico de gananciales y ambos mayores de 65 años, fue propietario en pleno dominio de una vivienda urbana situada en Madrid, que constituyó su residencia habitual desde el año 1977. Ante la necesidad de complementar sus ingresos para la etapa de jubilación el matrimonio decidió transmitir la totalidad del dominio de dicha vivienda mediante escritura pública otorgada en el año 2025. No obstante, y con el fin de poder seguir residiendo en el inmueble transmitido, en la misma fecha de la compraventa se pactó y formalizó en otra escritura pública, a favor de ambos cónyuges, un derecho de uso y habitación de carácter vitalicio, personal e intransferible, que se extinguirá al fallecimiento del último de los dos. La vivienda transmitida había tenido, en todo momento previo a la transmisión, la consideración de vivienda habitual de los consultantes hasta la fecha de transmisión. Cuestión planteada Tratamiento fiscal en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas de la ganancia patrimonial derivada de la transmisión del pleno dominio, en particular, si resulta de aplicación la exención prevista para mayores de 65 años en los supuestos en los que, tras la transmisión del pleno dominio, se constituye un derecho de uso y habitación vitalicio sobre la misma vivienda. Contestación completa El criterio de este Centro Directivo respecto a una cuestión similar, establecido en consulta vinculante V1342-19, de fecha 10 de junio de 2019, es el siguiente: <<Descripción de los hechos: El consultante, mayor de 65 años, es propietario de una vivienda que constituye su residencia habitual. Con el fin de complementar sus ingresos mensuales se plantea transmitir total o parcialmente los derechos de propiedad sobre dicha vivienda habitual. A dicho respecto se plantean las siguientes alternativas: vender la nuda propiedad de la vivienda reservándose el usufructo vitalicio, transmitir la propiedad de la vivienda reteniendo en su propiedad de forma vitalicia el derecho de uso o el derecho de habitación, transmitir totalmente la propiedad de la vivienda y firmar un contrato de arrendamiento de la vivienda vitalicio o por un período de arrendamiento de 15 años con el nuevo adquirente de la misma. Cuestión planteada: Tributación de la transmisión de la vivienda habitual atendiendo a las distintas alternativas planteadas. Texto de resolución de consulta: La transmisión de la vivienda generará en su titular una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse una alteración en la composición de su patrimonio que da lugar a una variación en su valor, de acuerdo con lo previsto en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), que dispone que: “Son ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél, salvo que por esta Ley se califiquen como rendimientos.”. Por otro lado, el apartado 4 del artículo 33 de la Ley del Impuesto, dispone que: “Estarán exentas del Impuesto las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto: (…) b) Con ocasión de la transmisión de su vivienda habitual por mayores de 65 años o por personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia de conformidad con la Ley de promoción de la autonomía personal y atención a las personas en situación de dependencia. (…)” El concepto de vivienda habitual es el recogido en el artículo 41 bis del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE de 31 de marzo), que dispone lo siguiente: “1. A los efectos previstos en los artículos 7.t), 33.4.b), y 38 de la Ley del Impuesto se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años. No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas. 2. Para que la vivienda constituya la residencia habitual del contribuyente debe ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras. No obstante, se entenderá que la vivienda no pierde el carácter de habitual cuando se produzcan las siguientes circunstancias: Cuando se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente impidan la ocupación de la vivienda, en los términos previstos en el apartado 1 de este artículo. Cuando éste disfrute de vivienda habitual por razón de cargo o empleo y la vivienda adquirida no sea objeto de utilización, en cuyo caso el plazo antes indicado comenzará a contarse a partir de la fecha del cese. Cuando la vivienda hubiera sido habitada de manera efectiva y permanente por el contribuyente en el plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras, el plazo de tres años previsto en el apartado anterior se computará desde esta última fecha. 3. A los exclusivos efectos de la aplicación de las exenciones previstas en los artículos 33.4. b) y 38 de la Ley del Impuesto, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando, con arreglo a lo dispuesto en este artículo, dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión.” Cumpliéndose lo dispuesto en el citado artículo 41 bis del Reglamento del Impuesto y al ser el consultante mayor de 65 años, la ganancia patrimonial generada por la transmisión de la vivienda habitual, en cualquiera de las modalidades consultadas: venta de la nuda propiedad de la vivienda reservándose el usufructo vitalicio, transmisión de la propiedad de la vivienda reteniendo en su propiedad de forma vitalicia el derecho de uso o el derecho de habitación, transmisión total de la propiedad de la vivienda y firma de un contrato de arrendamiento de la vivienda vitalicio o por un período de arrendamiento de 15 años con el nuevo adquirente de la misma, estaría exenta por aplicación de lo dispuesto en el citado artículo 33.4.b).>> Por lo tanto, aplicado al supuesto planteado, siendo los consultantes mayores de 65 y cumpliéndose los requisitos del citado artículo 41 bis del RIRPF en lo que respecta a la consideración de la vivienda transmitida como habitual; la ganancia patrimonial generada por la transmisión del pleno dominio podrá beneficiarse de la exención del artículo 33.4.b) de la LIRPF sin que dicha exención se vea desvirtuada por el hecho de que, con posterioridad a la transmisión, se haya constituido a favor de los transmitentes un derecho real de uso y habitación de carácter vitalicio, personal e intransferible sobre la misma vivienda. La consideración de la operación como transmisión de la propiedad del inmueble excluidas las facultades de uso y disfrute que los transmitentes se reservan sin transmitir las mismas, llevaría a la misma conclusión en cuanto a la aplicación de la exención, reflejándose en la consulta V3071-20, entre otras, la posibilidad de aplicar la exención cuando se transmita la nuda propiedad de la vivienda habitual, reservándose el transmitente el usufructo sobre dicha vivienda. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.