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V1203-24 28 de mayo de 2024 · SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Criterio vigente
IRPF · Renta · valor de adquisición

El valor de adquisición de una vivienda heredada se determina según las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones

Un contribuyente consulta cómo calcular el valor de adquisición de una vivienda heredada en 2011 para determinar la ganancia o pérdida patrimonial por su venta. La DGT aclara que, al ser una adquisición a título lucrativo, se debe aplicar la normativa del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

La cuestión planteada

Valor de adquisición de dicha vivienda a los efectos del cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.

El criterio de la DGT

El valor de adquisición de la vivienda heredada será el que resulte de aplicar las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin exceder el valor de mercado en la fecha del fallecimiento. A este importe se le sumará el coste de inversiones, mejoras y gastos o tributos inherentes a la adquisición, excluyendo los intereses. La fecha de adquisición se entiende como el momento del fallecimiento del causante.

Implicaciones prácticas

  • El valor de adquisición para el IRPF coincide con la base imponible del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
  • El valor declarado no puede superar el valor de mercado en la fecha del fallecimiento.
  • Es posible incrementar el valor de adquisición mediante la inclusión de inversiones, mejoras y gastos inherentes a la adquisición.
  • Los intereses de préstamos no forman parte del valor de adquisición.

Puntos de planificación

  • Valoración de la base imponible declarada en el Impuesto sobre Sucesiones frente al valor de mercado.
  • Identificación de gastos y mejoras realizados tras la herencia para optimizar el valor de adquisición.

Checklist

  • Verificar que el valor de adquisición no exceda el valor de mercado a la fecha del fallecimiento.
  • Comprobar la correcta aplicación de la normativa del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
  • Recopilar justificantes de inversiones y mejoras realizadas en el inmueble.
  • Asegurar la inclusión de gastos y tributos inherentes a la adquisición.
  • Excluir los intereses de deudas del cálculo del valor de adquisición.

Por qué importa

Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.

Texto íntegro de la consulta (fuente: DGT)

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V1203-24 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 28/05/2024 Normativa LIRPF, Ley 35/2006, Art. 33 a 36. Descripción de hechos El consultante heredó de su padre en 2011 una vivienda que ahora ha transmitido. Cuestión planteada Valor de adquisición de dicha vivienda a los efectos del cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Contestación completa De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, la venta de un inmueble generará en el transmitente una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse una variación en el valor de su patrimonio puesta de manifiesto con ocasión de una alteración en su composición. Esta ganancia o pérdida patrimonial vendrá determinada por la diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión, según dispone el artículo 34 de la Ley del Impuesto, valores que vienen definidos en los artículos 35 y 36 de la citada Ley. El artículo 35 establece lo siguiente: “1. El valor de adquisición estará formado por la suma de: a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiere efectuado. b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones. 2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere el párrafo b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.” Y el artículo 36: “Cuando la adquisición o la transmisión hubiera sido a título lucrativo se aplicarán las reglas del artículo anterior, tomando por importe real de los valores respectivos aquéllos que resulten de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que puedan exceder del valor de mercado. (...)”. Por lo tanto, el valor de adquisición de la vivienda, dado que ha sido adquirida a título lucrativo, será el que resulte de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que pueda exceder del valor de mercado en la fecha del fallecimiento del causante, más el coste de las inversiones o mejoras efectuadas y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. Respecto de la fecha de adquisición, de acuerdo con las normas del Derecho Civil, se produce la misma, con carácter derivativo, con la aceptación de la herencia, si bien los efectos subsiguientes se retrotraen al momento de la muerte del causante, de acuerdo con el artículo 989 del Código Civil. En definitiva, una vez aceptada la herencia, se entiende que la adquisición se produjo en el momento del fallecimiento del causante. La ganancia o pérdida patrimonial determinada en la forma expuesta anteriormente se integrará en la base imponible del ahorro, en la forma prevista en el artículo 49 de la LIRPF. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

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