Un contribuyente mayor de 65 años pregunta si alquilar ocasionalmente su vivienda habitual le hace perder dicha condición para la exención de la ganancia patrimonial. La DGT responde que el alquiler vacacional rompe la residencia continuada y permanente, pero la exención se mantiene si la venta ocurre dentro de los dos años siguientes a la pérdida de dicha condición.
Cuestión planteada A efectos de la exención del artículo 33.4.b) de la LIRPF, si el hecho de haber alquilado ocasionalmente la vivienda que había alcanzado la consideración de habitual le haría perder por dicha causa tal condición.
El alquiler vacacional excluye la consideración de vivienda habitual al incumplir los requisitos de residencia continuada y carácter permanente. No obstante, la exención para mayores de 65 años se puede aplicar si la transmisión se realiza dentro de los dos años anteriores a la fecha de venta desde que dejó de ser habitual. Si pasan más de dos años, el contribuyente deberá residir en la vivienda tres años para recuperar la condición de habitual.
Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.
SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V1034-26 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 07/05/2026 Normativa LIRPF, Ley 35/2006, Art 33.4.b). RIRPF. RD 439/2007. Artículo 41 bis. Descripción de hechos El consultante, mayor de 65 años, posee una vivienda desde el año 2011 que ha hecho las veces de residencia habitual. No obstante, señala que durante el año 2023 arrendó la misma en tres ocasiones por periodos cortos de tiempo, habiéndolo declarado en su IRPF-23. Cuestión planteada A efectos de la exención del artículo 33.4.b) de la LIRPF, si el hecho de haber alquilado ocasionalmente la vivienda que había alcanzado la consideración de habitual le haría perder por dicha causa tal condición. Contestación completa La transmisión del inmueble objeto de consulta generará en el consultante una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse una variación en el valor de su patrimonio que se pone de manifiesto con ocasión de una alteración en su composición, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, y, por tanto, estará sujeta al impuesto, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 6.1 LIRPF. Esta ganancia o pérdida patrimonial vendrá determinada por la diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión, según dispone el artículo 34 de la LIRPF, valores que vienen definidos en los artículos 35 y 36 de la LIRPF para las transmisiones onerosas y lucrativas, respectivamente. El artículo 35 establece lo siguiente: “1. El valor de adquisición estará formado por la suma de: a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiere efectuado. b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones. 2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere el párrafo b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.”. Y el artículo 36: “Cuando la adquisición o la transmisión hubiera sido a título lucrativo se aplicarán las reglasdel artículo anterior, tomando por importe real de los valores respectivos aquéllos que resulten de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que puedan exceder del valor de mercado. (..)”. No obstante, la letra b) del apartado 4 del artículo 33 de la LIRPF dispone que estarán exentas del Impuesto las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto “con ocasión de la transmisión de su vivienda habitual por mayores de 65 años o por personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia de conformidad con la Ley de promoción de la autonomía personal y atención a las personas en situación de dependencia.”. El concepto de vivienda habitual se recoge en la disposición adicional vigésima tercera de la LIRPF y, en su desarrollo, en el artículo 41 bis del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE de 31 de marzo), en adelante RIRPF, que dispone lo siguiente: “1. A los efectos previstos en los artículos 7.t), 33.4.b), y 38 de la Ley del Impuesto se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años. No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas. (…).”. Además, debe tenerse en cuenta lo dispuesto en el artículo 41 bis.3 del RIRPF donde se establece lo siguiente: “3. A los exclusivos efectos de la aplicación de las exenciones previstas en los artículos 33.4.b) y 38 de la Ley del Impuesto, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando, con arreglo a lo dispuesto en este artículo, dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión”. La vivienda habitual se configura, por tanto, desde una perspectiva temporal que exige una residencia continuada durante, al menos, tres años. Esta residencia continuada supone una utilización efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, circunstancias que no se ven alteradas por las ausencias temporales. Todo inmueble que haya adquirido la consideración de vivienda habitual del contribuyente por cumplir los requisitos reglamentarios anteriormente mencionados, la mantendrá en tanto continúe constituyendo su residencia habitual a título de propietario, perdiendo tal condición desde el momento en que deje de concurrir cualquiera de los dos requisitos, residencia habitual y pleno dominio, respecto del mismo. Por lo tanto, el hecho de destinar la vivienda al alquiler vacacional excluiría la consideración de la misma como habitual para el consultante desde la fecha en que se procedió a dicho arrendamiento (en algún momento del año 2023, sin que conste la fecha exacta) como consecuencia del incumplimiento de las exigencias anteriormente mencionadas de residencia continuada y carácter permanente. No obstante, dicha pérdida de la condición de vivienda habitual no implica necesariamente la imposibilidad de aplicar la exención del artículo 33.4.b) de la LIRPF. El apartado 3 del mismo artículo 41 bis del RIRPF dispone que, a los exclusivos efectos de la aplicación de dicha exención, “se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando, con arreglo a lo dispuesto en este artículo, dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión”. En consecuencia, de haberse producido la transmisión dentro del plazo de dos años desde la fecha en que dejó de tener la consideración de habitual, computado de fecha a fecha conforme a los artículos 5.1 del Código Civil y 30.4 de la Ley 39/2015, del Procedimiento Administrativo Común, se cumpliría el referido requisito y resultaría de aplicación dicha exención. De no haberse producido la venta en tal término, el consultante deberá volver a residir en la vivienda durante un plazo de tres años, o durante un plazo inferior en el supuesto de fallecimiento del contribuyente o concurrencia de las circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, para que esta alcance, de nuevo, la consideración de habitual y poder así aplicar la exención del artículo 33.4.b) de la LIRPF a la ganancia patrimonial generada en la venta. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.