El pase a la situación de retiro no permite considerar una vivienda como habitual sin cumplir el plazo de tres años

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V0934-26 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 27/04/2026 Normativa Ley 35/2006 Arts. 33 y 38 RD 439/2007 Arts. 41 y 41.bis Descripción de hechos Militar en situación de retiro que prevé trasladar su residencia a una vivienda heredada en Valencia, con la intención de transmitirla posteriormente y reinvertir el importe en una nueva vivienda habitual. Cuestión planteada Si el pase a retiro permite considerar dicha vivienda como habitual sin cumplir el plazo de tres años, a efectos de su posterior transmisión y aplicación de la exención por reinversión. Contestación completa La exención por reinversión en vivienda habitual viene regulada en el artículo 38.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre). y, en su desarrollo, en el artículo 41 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE de 31 de marzo, en adelante RIRPF. Este último precepto establece lo siguiente: "1. Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo. Cuando para adquirir la vivienda transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión. (…). Para la calificación de la vivienda como habitual, se estará a lo dispuesto en el artículo 41 bis de este Reglamento. (…). 3. La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años desde la fecha de transmisión de la vivienda habitual o en un año desde la fecha de transmisión de las acciones o participaciones. En particular, se entenderá que la reinversión se efectúa dentro de plazo cuando la venta se hubiese efectuado a plazos o con precio aplazado, siempre que el importe de los plazos se destine a la finalidad indicada dentro del período impositivo en que se vayan percibiendo. Cuando, conforme a lo dispuesto en los párrafos anteriores, la reinversión no se realice en el mismo año de la enajenación, el contribuyente vendrá obligado a hacer constar en la declaración del Impuesto del ejercicio en el que se obtenga la ganancia de patrimonio su intención de reinvertir en las condiciones y plazos señalados. Igualmente darán derecho a la exención por reinversión las cantidades obtenidas en la enajenación que se destinen a satisfacer el precio de una nueva vivienda habitual que se hubiera adquirido en el plazo de los dos años anteriores a la transmisión de aquélla. 4. En el caso de que el importe de la reinversión fuera inferior al total obtenido en la enajenación, solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente invertida en las condiciones de este artículo. 5. El incumplimiento de cualquiera de las condiciones establecidas en este artículo determinará el sometimiento a gravamen de la parte de la ganancia patrimonial correspondiente. En tal caso, el contribuyente imputará la parte de la ganancia patrimonial no exenta al año de su obtención, practicando declaración-liquidación complementaria, con inclusión de los intereses de demora, y se presentará en el plazo que medie entre la fecha en que se produzca el incumplimiento y la finalización del plazo reglamentario de declaración correspondiente al período impositivo en que se produzca dicho incumplimiento". Para poder acogerse a la exención, la consideración como habitual de la vivienda ha de concurrir en ambas viviendas: en la que se transmite y en la que se adquiere. La vivienda habitual del contribuyente se define en el artículo 41 bis del RIRPF, a efectos de la aplicación de la exención por reinversión, como “la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años. No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración del matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas”. Además, para calificar la vivienda que se transmita como habitual, se estará a lo dispuesto en el artículo 41 bis.3 del RIRPF donde se establece lo siguiente: “3. A los exclusivos efectos de la aplicación de las exenciones previstas en los artículos 33.4.b) y 38 de la Ley del Impuesto, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando, con arreglo a lo dispuesto en este artículo, dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión”. En el caso consultado, el consultante manifiesta que la vivienda heredada “nunca ha estadoarrendada ni afecta a actividad económica, figurando fiscalmente hasta la fecha como inmueble a disposición del contribuyente, precisamente por la imposibilidad de residir en ella durante la vida profesional activa”, por lo que la misma no constituye su residencia habitual en este momento. La cuestión que se plantea es si, con motivo de su pase a la situación de retiro y traslado de su residencia a la vivienda en cuestión, puede considerar esta como habitual sin necesidad de cumplir el plazo de permanencia de tres años, a efectos de su posterior transmisión y de la aplicación de la exención por reinversión en vivienda habitual. Debe señalarse que las circunstancias excepcionales previstas en el artículo 41 bis del RIRPF (como traslado laboral, matrimonio, etc.) permiten excepcionar el plazo de permanencia únicamente en aquellos supuestos en los que la vivienda hubiera llegado a constituir la residencia efectiva del contribuyente, pero deba abandonarse antes de transcurridos tres años por una causa que necesariamente exija el cambio de domicilio. En consecuencia, el hecho de que el contribuyente pase a la situación de retiro y traslade su residencia a la vivienda de Valencia no permite, por sí mismo, considerar dicha vivienda como habitual sin el cumplimiento del plazo de tres años, a efectos de su posterior transmisión con aplicación de la exención por reinversión. Por tanto, para que dicha vivienda adquiera la consideración de vivienda habitual a efectos de la exención por reinversión, será necesario que constituya la residencia efectiva y permanente del contribuyente durante un plazo continuado de, al menos, tres años, salvo que con anterioridad concurran circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio en los términos previstos en la normativa del Impuesto. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.