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V0782-25 5 de mayo de 2025 · SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Criterio vigente
IRPF · Renta · ganancia patrimonial

La indemnización de un seguro por siniestro en un inmueble genera una ganancia o pérdida patrimonial

Un propietario pregunta cómo tributar la indemnización de un seguro tras una explosión que destruyó su edificio. La DGT responde que se debe calcular la diferencia entre la indemnización y el valor de adquisición del inmueble (excluyendo el suelo).

La cuestión planteada

Incidencia de lo expuesto en la tributación por el IRPF.

El criterio de la DGT

La indemnización por siniestro genera una ganancia o pérdida patrimonial calculada como la diferencia entre la cantidad percibida y la parte proporcional del valor de adquisición del elemento dañado, sin incluir el valor del suelo. Este resultado se integra en la base imponible del ahorro. Los gastos de derribo para dejar el suelo libre de ruinas se consideran inversiones o mejoras que incrementan el valor de adquisición del terreno para futuras transmisiones.

Implicaciones prácticas

  • La indemnización percibida debe integrarse en la base imponible del ahorro.
  • El cálculo del resultado patrimonial exige la exclusión del valor del suelo del valor de adquisición.
  • Los costes de derribo de ruinas incrementan el valor de adquisición del terreno para transmisiones futuras.

Puntos de planificación

  • Valoración de la segregación entre el valor de la construcción y el valor del suelo para el cálculo de la ganancia.
  • Determinación de la afectación de los gastos de limpieza y derribo al valor del terreno.

Checklist

  • Verificar la separación del valor del suelo en el valor de adquisición del inmueble.
  • Calcular la parte proporcional del valor de adquisición correspondiente únicamente a la construcción dañada.
  • Identificar los gastos de derribo para su inclusión como inversión en el valor del terreno.
  • Integrar el resultado en la base imponible del ahorro en la declaración correspondiente.

Por qué importa

Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.

Texto íntegro de la consulta (fuente: DGT)

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V0782-25 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 05/05/2025 Normativa Ley 35/2006, art. 33 Descripción de hechos El consultante era propietariio de un inmueble (edificio de dos pisos, desván y un local en la planta baja) "que sufrió una deflagración provocada por el único inquilino del mismo, que de forma deliberada causó una explosión de gas". Indica además que el seguro le indemniza con unos 166.000€ y que debido al estado de la edificación procede a su derribo, lo que le ha producido unos gastos. Cuestión planteada Incidencia de lo expuesto en la tributación por el IRPF. Contestación completa La determinación legal del concepto de ganancias y pérdidas patrimoniales se recoge en el artículo 33 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio, artículo que en su apartado 1 establece que “son ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél, salvo que por esta Ley se califiquen como rendimientos”. Por su parte, el apartado 1.g) del artículo 37de la misma ley establece que “cuando la alteración en el valor del patrimonio proceda de indemnizaciones o capitales asegurados por pérdidas o siniestros en elementos patrimoniales, se computará como ganancia o pérdida patrimonial la diferencia entre la cantidad percibida y la parte proporcional del valor de adquisición que corresponda al daño. Cuando la indemnización no fuese en metálico, se computará la diferencia entre el valor de mercado de los bienes, derechos o servicios recibidos y la parte proporcional del valor de adquisición que corresponda al daño. Sólo se computará ganancia patrimonial cuando se derive un aumento en el valor del patrimonio del contribuyente”. Conforme con la regulación expuesta, la indemnización percibida de la compañía aseguradora por el siniestro dará lugar a una ganancia o pérdida patrimonial en los términos expuestos en el artículo 37.1.g). Lo que lleva a concluir que la ganancia o pérdida patrimonial se computará por diferencia entre la indemnización que se perciba por la pérdida del elemento patrimonial y el valor de adquisición de este elemento (valor que no incorporará el valor del suelo, pues este permanece en el patrimonio del contribuyente), incluyéndose en dicho valor de adquisición el importe de las mejoras y el de los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, satisfechos por el adquirente, procediendo su imputación temporal al período impositivo en que se acuerda la indemnización. A su vez, y siguiendo el criterio establecida en una consulta similar (V1800-17), la incorporación de la ganancia o pérdida patrimonial resultante de la diferencia entre la indemnización percibida de la aseguradora por los daños producidos por la deflagración y el valor de adquisición del inmueble destruido (en los términos referidos en el párrafo anterior) se realizará en la base imponible del ahorro, en aplicación de lo dispuesto en los artículos 46, letra b), y 49.1, letra b), de la Ley 35/2006. Asimismo, al asimilarse en el presente caso la indemnización correspondiente al inmueble al precio de venta correspondiente a su transmisión, podrá minorarse el importe de la indemnización en las cantidades satisfechas por el propietario del inmueble y que, por su vinculación con la obtención de la indemnización puedan considerarse inherentes, a esta. Respecto a los gastos ocasionados por el derribo, los mismos no pueden desvincularse de su finalidad de dejar el suelo libre de ruinas, respondiendo así al concepto de inversiones y mejoras, por lo que con esta configuración pasan a formar parte —a efectos de una futura transmisión— del valor de adquisición del terreno, siendo esta su incidencia en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Lo que comunico a usted con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

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