El consultante pregunta por la tributación de la venta de una vivienda que no es su residencia habitual y cuyo préstamo hipotecario se amortiza con la venta. La DGT responde que la operación genera una ganancia o pérdida patrimonial que debe tributar como renta del ahorro.
Cuestión planteada Tributación de la referida operación en IRPF.
La transmisión de una vivienda genera una ganancia o pérdida patrimonial por la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión. Al no ser la vivienda transmitida la vivienda habitual del contribuyente, no se puede aplicar la exención por reinversión prevista en el artículo 38 de la LIRPF. La ganancia se integra en la base imponible como renta del ahorro en el ejercicio de la transmisión.
Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.
SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V0724-25 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 16/04/2025 Normativa LIRPF. Ley 35/2006. Arts. 33 a 38. RIRPF. Real Decreto 439/2007. Arts. 41 y 41 bis. Descripción de hechos El consultante señala que ha vendido una vivienda que no constituye su vivienda habitual amortizando el préstamo hipotecario pendiente que recae sobre la misma. Cuestión planteada Tributación de la referida operación en IRPF. Contestación completa La transmisión de la vivienda generará en el transmitente una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse una variación en el valor de su patrimonio que se pone de manifiesto con ocasión de una alteración en su composición, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF. La ganancia o pérdida patrimonial vendrá dada por la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión del inmueble transmitido, de acuerdo con lo establecido en el artículo 34 de la LIRPF, valores que vienen definidos en los artículos 35 y 36, para las transmisiones onerosas y lucrativas respectivamente. El artículo 35 de dicha ley, al regular el tratamiento de las transmisiones onerosas, establece lo siguiente: “1. El valor de adquisición estará formado por la suma de: a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado. b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones. 2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere la letra b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste”. La ganancia o pérdida patrimonial derivada de la transmisión se integra en la base imponible como renta del ahorro, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 49 de la LIRPF, imputándose al ejercicio en que tenga lugar la alteración patrimonial, que será aquel en que se transmita el bien (artículo 14.1.c de la LIRPF). Por otro lado, la exención por reinversión en vivienda habitual se establece en el artículo 38 de la LIRPF, desarrollándose en el artículo 41 del Reglamento del Impuesto, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del 31), en adelante RIRPF. El artículo 41.1 del Reglamento del Impuesto, entre otros, dispone: “1. Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo. Cuando para adquirir la vivienda transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión. (…) Para la calificación de la vivienda como habitual, se estará a lo dispuesto en el artículo 41 bis de este Reglamento”. El artículo 41 bis, en desarrollo de la disposición adicional vigésima tercera de la LIRPF, regula el concepto de vivienda habitual a efectos de determinadas exenciones, el cual entre otros, dispone: “1. A los efectos previstos en los artículos 7.t), 33.4.b), y 38 de la Ley del Impuesto se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años. No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas. 2. Para que la vivienda constituya la residencia habitual del contribuyente debe ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras. (…) Cuando la vivienda hubiera sido habitada de manera efectiva y permanente por el contribuyente en el plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras, el plazo de tres años previsto en el apartado anterior se computará desde esta última fecha. 3. A los exclusivos efectos de la aplicación de las exenciones previstas en los artículos 33.4. b) y 38 de la Ley del Impuesto, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando, con arreglo a lo dispuesto en este artículo, dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión”. En el presente caso, la vivienda transmitida no es la vivienda habitual del transmitente. Es por ello que la ganancia patrimonial que, en su caso, se obtenga por su venta no podrá beneficiarse de la exención citada, debiendo tributar conforme a lo anteriormente dispuesto. Todo ello sin perjuicio de que las cantidades que se destinen a reducir el préstamo hipotecario de su vivienda habitual puedan beneficiarse de la deducción por inversión en vivienda habitual, cuestión que no puede determinarse con los datos aportados. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.