Las arras recibidas no son ganancia patrimonial y la pérdida por incumplimiento se imputa cuando se pierde el dinero

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V5388-26 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 28/07/2026 Normativa Ley 35/2006 Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas IRPF - 11 - 33 - 45 - 48 Descripción de hechos La consultante percibió en 2022 la cantidad de 5.000 euros en concepto de arras penitenciales derivadas de un contrato de compraventa con opción de compra, importe que declaró en el IRPF como ganancia patrimonial. Al no formalizarse finalmente la compraventa en 2025 por causa imputable a la consultante, esta devolvió a la otra parte un total de 8.000 euros. Cuestión planteada Tratamiento en el IRPF de la devolución efectuada en 2025 y, en particular, si procede computar una pérdida patrimonial por el importe satisfecho o rectificar la tributación efectuada en el ejercicio 2022, así como determinar su imputación temporal e integración en la base imponible. Contestación completa La determinación legal del concepto de ganancias y pérdidas patrimoniales se recoge en el artículo 33 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE del día 29), que en su apartado 1 establece que "son ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél, salvo que por esta Ley se califiquen como rendimientos". Evidentemente, con esta configuración, la transmisión de un inmueble dará lugar a una ganancia o pérdida patrimonial, cuyo importe se calculará de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 34 y siguientes de la Ley del Impuesto: diferencia entre los valores de adquisición y transmisión. El artículo 1.454 del Código Civil habilita a las partes a rescindir el contrato, pero en este caso el comprador –si es él quien rescinde el negocio jurídico- pierde las cantidades entregadas a cuenta. Dice el artículo 1454 del Código Civil que "si hubiese mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas". En primer lugar, respecto de las cantidades recibidas en 2022 por la consultante en concepto de arras debe indicarse que, la firma del contrato de arras no da lugar a una variación en el valor de su patrimonio puesta de manifiesto como consecuencia de una alteración en la composición de aquel a efectos de su calificación como ganancia o pérdida patrimonial. Dicha ganancia o pérdida patrimonial se producirá cuando se efectúe, en su caso, la transmisión del inmueble. La cantidad percibida por el consultante en el momento de la firma del contrato de arras formará parte del importe real de enajenación del inmueble a efectos de la determinación del valor de transmisión en el cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial derivada de venta del mismo. De acuerdo con lo anteriormente expuesto, la consultante no debió integrar en la base imponible del Impuesto correspondiente al ejercicio 2022 una ganancia patrimonial por el importe de 5.000 euros percibido en concepto de arras, puesto que la mera percepción de dichas cantidades no determinaba la existencia de una alteración patrimonial derivada de la transmisión del inmueble. Tales cantidades tenían la consideración de anticipo del precio de una futura compraventa y únicamente habrían de formar parte del valor de transmisión si esta llegase finalmente a perfeccionarse, circunstancia que, según resulta de los hechos consultados, no llegó a producirse. Por otro lado, el importe satisfecho por la consultante que excede de las cantidades inicialmente percibidas en concepto de arras , dará lugar a una disminución patrimonial efectiva derivada del incumplimiento contractual y, por tanto, una pérdida patrimonial a efectos del artículo 33 de la Ley del Impuesto. En relación con esta pérdida patrimonial, esta Dirección general viene manteniendo el criterio (consultas V2424-06, V1266-07, V0598-08 o V2359-17, entre otras) que la pérdida de arras o señal (indemnización o compensación desde la posición del vendedor) constituye una variación en el valor del patrimonio del consultante (pérdida patrimonial) que no deriva de la transmisión de un elemento patrimonial, pérdida patrimonial que, desde su consideración como renta general, procederá integrar en la base imponible general (artículos 45 y 48 de la Ley del Impuesto). De acuerdo con la regla general de imputación temporal de rentas prevista en el artículo 14.1 de la Ley del Impuesto, la ganancia o pérdida patrimonial obtenida deberá imputarse en el periodo impositivo en que tiene lugar la alteración patrimonial, entendiéndose producida dicha alteración patrimonial en el presente caso en el momento en el que, el consultante pierda la propiedad del dinero entregado en tal concepto, haciéndolo suyo el comprador, circunstancia que, de acuerdo con lo manifestado por el consultante, se habría producido en el ejercicio 2025. Por último, resta por indicar que, de acuerdo con lo previsto en el artículo 120.3 y 4 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (BOE del día 18), de considerar la consultante que existen autoliquidaciones de IRPF presentadas por ella misma que han perjudicado sus interés legítimos, podrá instar la rectificación de dichas autoliquidaciones conforme el procedimiento regulado en los artículos 126 a 129 del Real Decreto 1065/2007, de 27 de julio, por el que se aprueba el Reglamento General de las actuaciones y los procedimientos de gestión e inspección tributaria y de desarrollo de las normas comunes de los procedimientos de aplicación de los tributos. Así, los apartados 3, y del artículo 120 de la LGT, establecen lo siguiente: "3. Cuando un obligado tributario considere que una autoliquidación ha perjudicado de cualquier modo sus intereses legítimos, podrá instar la rectificación de dicha autoliquidación de acuerdo con el procedimiento que se regule reglamentariamente. No obstante, cuando lo establezca la normativa propia del tributo, la rectificación deberá ser realizada por el obligado tributario mediante la presentación de una autoliquidación rectificativa, conforme a lo dispuesto en el apartado 4 de este artículo. Cuando la rectificación de una autoliquidación origine una devolución derivada de la normativa del tributo y hubieran transcurrido seis meses sin que se hubiera ordenado el pago por causa imputable a la Administración tributaria, ésta abonará el interés de demora del artículo 26 de esta Ley sobre el importe de la devolución que proceda, sin necesidad de que el obligado lo solicite. A estos efectos, el plazo de seis meses comenzará a contarse a partir de la finalización del plazo para la presentación de la autoliquidación o, si éste hubiese concluido, a partir de la presentación de la solicitud de rectificación o de la autoliquidación rectificativa. Cuando la rectificación de una autoliquidación origine la devolución de un ingreso indebido, la Administración tributaria abonará el interés de demora en los términos señalados en el apartado 2 del artículo 32 de esta Ley. No obstante, cuando la rectificación de una autoliquidación implique una minoración del importe a ingresar de la autoliquidación previa y no origine una cantidad a devolver, se mantendrá la obligación de pago hasta el límite del importe a ingresar resultante de la rectificación. 4. Cuando lo establezca la normativa propia del tributo, el obligado tributario deberá presentar una autoliquidación rectificativa, utilizando el modelo normalizado de autoliquidación que se apruebe conforme a lo previsto en el apartado 3 del artículo 98 de esta Ley, con la finalidad de rectificar, completar o modificar otra autoliquidación presentada con anterioridad." Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.