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V0329-15 29 de enero de 2015 · SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Criterio vigente
IRPF · Renta · ganancia patrimonial

La venta de la vivienda habitual por mayores de 65 años está exenta aunque la vivienda haya estado alquilada

Un jubilado mayor de 65 años consulta si puede aplicar la exención por venta de vivienda habitual si alquila su casa antes de venderla tras cambiar su residencia. La DGT responde que la exención se mantiene si se cumplen los requisitos de vivienda habitual.

La cuestión planteada

Posibilidad de aplicar la exención prevista en el artículo 33.4.b) de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas en ambos supuestos.

El criterio de la DGT

La ganancia patrimonial por la transmisión de la vivienda habitual de mayores de 65 años está exenta si la edificación constituye su vivienda habitual en ese momento o la tuvo hasta cualquier día de los dos años anteriores a la transmisión. Esta exención se aplica tanto si la vivienda hubiera estado desocupada como alquilada durante ese periodo de dos años.

Implicaciones prácticas

  • La exención por edad no requiere que la vivienda se mantenga desocupada durante el periodo de dos años previos a la venta.
  • El arrendamiento de la vivienda habitual no invalida el derecho a la exención de la ganancia patrimonial si se cumple el plazo de dos años.
  • Se mantiene el beneficio fiscal aunque el contribuyente haya cambiado su residencia efectiva antes de la transmisión.

Puntos de planificación

  • Valorar el impacto fiscal de alquilar la vivienda actual antes de realizar la venta definitiva.
  • Comprobar el cumplimiento del requisito de vivienda habitual en los dos años anteriores a la transmisión.

Checklist

  • Verificar que el transmitente tiene más de 65 años en el momento de la venta.
  • Confirmar que la vivienda fue residencia habitual en algún momento de los dos años anteriores a la transmisión.
  • Comprobar que la vivienda no ha dejado de ser vivienda habitual por un periodo superior a dos años.
  • Asegurar que la transmisión se realiza dentro del plazo de los dos años tras dejar de ser vivienda habitual.

Por qué importa

Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.

Texto íntegro de la consulta (fuente: DGT)

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V0329-15 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 29/01/2015 Normativa Ley 35/2006, art. 33.4.b) y DA 23 RIRPF art. 41bis Descripción de hechos El consultante, jubilado y mayor de 65 años, tiene intención de trasladar su residencia a otra ciudad, y está estudiando la posibilidad bien de vender la que ha constituido su vivienda habitual, de forma ininterrumpida, desde el año 1984, o bien, dada la actual situación del mercado inmobiliario, alquilarla y posteriormente, dentro del plazo de los dos años siguientes a la fecha del cambio de residencia, proceder a su venta. Cuestión planteada Posibilidad de aplicar la exención prevista en el artículo 33.4.b) de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas en ambos supuestos. Contestación completa El artículo 33.4.b) de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, establece que estarán exentas del Impuesto las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto “con ocasión de la transmisión de su vivienda habitual por mayores de 65 años o por personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia de conformidad con la Ley de promoción de la autonomía personal y atención a las personas en situación de dependencia”. Por otra parte, el concepto de vivienda habitual se recoge en la disposición adicional vigésima tercera de la de la LIRPF y, en su desarrollo, en el artículo 41 bis del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE de 31 de marzo), en adelante RIRPF, que dispone lo siguiente: “1. A los efectos previstos en los artículos 7.t), 33.4.b), y 38 de la Ley del Impuesto se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años. No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas. (…). 3. A los exclusivos efectos de la aplicación de las exenciones previstas en los artículos 33.4. b) y 38 de la Ley del Impuesto, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando, con arreglo a lo dispuesto en este artículo, dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión.” La acreditación de dicha residencia es una cuestión de hecho que este Centro Directivo no puede entrar a valorar, sino que deberá acreditar el contribuyente por cualquier medio de prueba admitido en Derecho, según dispone el artículo 106.1 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, cuya valoración corresponde efectuar a los órganos que tienen atribuidas las competencias de comprobación e inspección de la Administración Tributaria. Sentado lo anterior y cumpliéndose los requisitos de los apartados 1 y 3 del citado precepto reglamentario, la ganancia patrimonial que pudiera derivarse de la venta de la vivienda, tanto si constituye su vivienda habitual en la fecha de la transmisión, como si hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de la transmisión, y tanto si la vivienda hubiera estado desocupada como alquilada durante ese periodo, estaría exenta del impuesto por aplicación de lo dispuesto en el artículo 33.4.b) de la Ley del Impuesto. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

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