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V0312-25 17 de marzo de 2025 · SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Criterio vigente
IRPF · Renta · valor de adquisición

Las obras de ampliación o mejora pueden sumarse al valor de adquisición para calcular la ganancia patrimonial

El consultante pregunta si los gastos de vallado y muro de contención se consideran mejoras para el cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial en la venta de una parcela. La DGT indica que si las obras son de ampliación o mejora, se integran en el valor de adquisición, pero si son de reparación o conservación, no.

La cuestión planteada

Solicita conocer si dichos gastos tienen la consideración de mejora a efectos de calcular la posible ganancia o pérdida patrimonial por la transmisión en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.

El criterio de la DGT

Las obras que aumentan la capacidad, habitabilidad o vida útil del inmueble se consideran ampliaciones o mejoras y forman parte del valor de adquisición. Por el contrario, los gastos de reparación y conservación destinados a mantener la vida útil o capacidad de uso no se incluyen en dicho valor. El contribuyente debe justificar la naturaleza de las obras y los desembolsos mediante facturas que cumplan los requisitos legales.

Implicaciones prácticas

  • Las obras de ampliación o mejora incrementan el valor de adquisición y reducen la ganancia patrimonial en la transmisión.
  • Los gastos de reparación y conservación no son integrables en el valor de adquisición para el cálculo de la ganancia o pérdida.
  • La distinción entre mejora y conservación determina la carga tributaria final en el IRPF.

Puntos de planificación

  • Valorar la naturaleza técnica de las obras realizadas para su correcta clasificación fiscal.
  • Evaluar la suficiencia de la documentación soporte para acreditar la mejora frente a la conservación.

Checklist

  • Verificar que las obras aumentan la capacidad, habitabilidad o vida útil del inmueble.
  • Comprobar que los gastos de reparación y mantenimiento se mantienen separados de las mejoras.
  • Asegurar la existencia de facturas que detallen la naturaleza de los trabajos realizados.
  • Validar que los medios de prueba cumplen con los requisitos de la Ley General Tributaria.

Por qué importa

Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.

Texto íntegro de la consulta (fuente: DGT)

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V0312-25 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 17/03/2025 Normativa LIRPF, Ley 35/2006 Descripción de hechos El consultante adquirió en 2001 una parcela de suelo urbano en una urbanización. Posteriormente, realizó la instalación del vallado perimetral de la finca y de un muro de contención en su linde con la calle. Actualmente se plantea vender la finca. Cuestión planteada Solicita conocer si dichos gastos tienen la consideración de mejora a efectos de calcular la posible ganancia o pérdida patrimonial por la transmisión en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Contestación completa El concepto de mejora no aparece contemplado expresamente en la normativa del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Ahora bien, la Resolución de 1 de marzo de 2013, del Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas, por la que se dictan normas de registro y valoración del inmovilizado material y de las inversiones inmobiliarias (BOE de 8 de marzo de 2013), en el apartado 3 de su norma segunda entiende por “mejora” el conjunto de actividades mediante las que se produce una alteración en un elemento del inmovilizado, aumentando su anterior eficiencia productiva. Por el contrario, no formarán parte del valor de adquisición los gastos de reparación y conservación de la vivienda a los cuales sí hace referencia el Reglamento del Impuesto (aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo, BOE de 31 de marzo), en su artículo 13, al señalar los gastos deducibles en la determinación del rendimiento del capital inmobiliario. Asimismo, el apartado 3 de la norma segunda de la citada Resolución del Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas define el concepto de ampliación, que consiste en un proceso mediante el cual se incorporan nuevos elementos a un inmovilizado, obteniéndose como consecuencia una mayor capacidad productiva. De acuerdo con estos preceptos, debe entenderse que constituyen reparaciones y conservaciones las destinadas a mantener la vida útil del inmueble y su capacidad productiva o de uso, mientras que cabe considerar como ampliaciones o mejoras las que redundan, bien en un aumento de la capacidad o habitabilidad del inmueble, bien en un alargamiento de su vida útil. De tener las posibles inversiones que haya podido realizar el consultante la consideración de ampliación o mejoras, estas formarían parte del valor de adquisición del inmueble. En consecuencia, si el consultante ha efectuado en su vivienda obras de reforma, en función del carácter que tengan éstas, las mismas se podrán calificar de mejoras o ampliación, en cuyo caso se deberán tener en cuenta al calcular el valor de adquisición del inmueble transmitido, o bien, de gastos de conservación o reparación, los cuales no se deberán tener en cuenta en dicho cálculo. Tratándose de cuestiones de hecho el contribuyente habrá de poder justificar debidamente, en su momento, las diversas obras por cualquier medio de prueba admitido en Derecho, según dispone el artículo 106 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, ante los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria, a los que corresponderá su oportuna valoración a requerimiento de los mismos. En general, la justificación tanto de dichos gastos como de cualquier otro por los desembolsos que pueda realizar el consultante, deberá efectuarse mediante factura expedida por quien realice las obras o preste el servicio, que deberá reunir los requisitos establecidos en el Reglamento por el que se regulan las obligaciones de facturación, aprobado por Real Decreto 1619/2012, de 30 de noviembre, donde se establece el deber de expedir y remitir factura que incumbe a los empresarios y profesionales, así como de conservar los justificantes de las operaciones realizadas. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

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