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V0175-21 3 de febrero de 2021 · SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Criterio vigente
IRPF · Renta · ganancia patrimonial

No se aplica la exención por edad para la venta de una vivienda que dejó de ser habitual hace más de dos años

Un contribuyente mayor de 65 años consulta si la venta de su antigua vivienda habitual está exenta de IRPF tras haber pasado cuatro años desde que se mudó a otra propiedad. La DGT responde que no procede la exención porque la vivienda ya no cumple el requisito de ser habitual o haberlo sido en los dos años previos a la venta.

La cuestión planteada

Tributación de la operación a efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.

El criterio de la DGT

Para que la ganancia patrimonial por la transmisión de la vivienda esté exenta por tener más de 65 años, la edificación debe ser la vivienda habitual en ese momento o haberlo sido en cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión. Al haber transcurrido cuatro o más años desde que el contribuyente abandonó la vivienda, no cabe la exoneración de gravamen.

Implicaciones prácticas

  • La exención por edad requiere que la vivienda mantenga la condición de habitual o lo haya tenido en los dos años previos a la venta.
  • La transmisión de una vivienda que dejó de ser habitual hace más de dos años tributa por la ganancia patrimonial obtenida.
  • El paso del tiempo desde el abandono de la vivienda habitual determina la pérdida del beneficio fiscal por edad.

Puntos de planificación

  • Valorar el impacto fiscal de la venta de inmuebles que perdieron la condición de vivienda habitual hace más de dos años.
  • Analizar la fecha de cambio de residencia habitual para determinar la aplicabilidad de la exención por edad.

Checklist

  • Verificar la fecha exacta en que la vivienda dejó de ser la residencia habitual del contribuyente.
  • Comprobar si han transcurrido más de dos años entre el cese de la habitualidad y la fecha de la transmisión.
  • Confirmar que el contribuyente tiene más de 65 años al momento de la venta.
  • Calcular la ganancia patrimonial sujeta a tributación en el IRPF si no se cumplen los plazos de habitualidad.

Por qué importa

Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.

Texto íntegro de la consulta (fuente: DGT)

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V0175-21 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 03/02/2021 Normativa LIRPF, Ley 35/2006, Arts. 33.4 b) RIRPF, RD 439/2007, Art 41 bis Descripción de hechos El consultante mayor de 65 años procede a abandonar su vivienda habitual de la que tiene la propiedad para ir a vivir a otra de la que tiene el usufructo. Pretende, transcurridos cuatro o más años, transmitir la vivienda de la que es propietario. Cuestión planteada Tributación de la operación a efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Contestación completa De conformidad con lo previsto en el apartado 1 del artículo 33 del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, la transmisión de un inmueble produce una alteración en la composición del patrimonio del contribuyente dando lugar a una variación de su valor, y en el presente caso generará una ganancia o una pérdida patrimonial. De acuerdo con lo dispuesto en la letra b) del apartado 4 del artículo 33 de la LIRPF, estarán exentas las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto “con ocasión de la transmisión de su vivienda habitual por mayores de 65 años o por personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia de conformidad con la Ley de promoción de la autonomía personal y atención a las personas en situación de dependencia”. El concepto de vivienda habitual viene recogido en el artículo 41 bis del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE de 31 de marzo), según el cual: “1. A los efectos previstos en los artículos 7.t), 33.4.b), y 38 de la Ley del Impuesto se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años. No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas. 2. Para que la vivienda constituya la residencia habitual del contribuyente debe ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras. (…) 3. A los exclusivos efectos de la aplicación de las exenciones previstas en los artículos 33.4. b) y 38 de la Ley del Impuesto, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando, con arreglo a lo dispuesto en este artículo, dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión.” Si como indica el escrito de consulta, pretende transmitir transcurridos 4 o más años, conforme con lo dispuesto en el punto 3 del artículo 41 bis del RIRPF, por la ganancia patrimonial que pudiera haberse generado en su transmisión, no cabe dejarla exonerada de gravamen por tener el propietario más de 65 años, en el momento de su transmisión. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

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