Immobilien-Steuerberater: die steuerliche Behandlung Ihrer Vermögenswerte und Transaktionen optimieren
Der Immobiliensektor unterliegt einem der komplexesten regulatorischen Rahmenbedingungen im spanischen Steuerrecht. Die Dualität aus Mehrwertsteuer und Grunderwerbsteuer bei Immobilienverkäufen, das Pro-rata-Regime bei gemischten Entwicklungsprojekten, die SOCIMI-Besteuerung, die Verrechnungspreise innerhalb von Gruppen mit Immobilienvermögen, die Kommunale Grundstückswertsteuer (IIVTNU), die Vermögensteuer auf Immobilien und der jüngste Zuschlag für Großvermieter sind nur einige der Schichten, die ein Generalist selten beherrscht. Eine Fehlklassifizierung einer Immobilientransaktion kann eine sechsstellige Steuernachforderung zuzüglich Zinsen und Strafen auslösen.
Daten in der EU · DSGVO · Unverbindlich
Spezialisierte Beratung und persönlicher Service
Bei BMC verfügen wir über ein Team von Steuerberatern, das ausschließlich dem Immobiliensektor gewidmet ist, mit Erfahrung in der Beratung von Projektentwicklern, Immobilieninvestmentfonds, Family Offices mit Sachvermögensportfolios, SOCIMIs und Buy-to-Let-Portfoliomanagern. Wir analysieren jede Transaktion vor Abschluss, um die optimale Steuerstruktur zu bestimmen, die Steuerlast innerhalb des rechtlichen Rahmens zu minimieren und die von der spanischen Steuerbehörde angewandten Kriterien vorwegzunehmen. Unsere Kenntnis der DGT-Auskünfte und der TEAC-Rechtsprechung ermöglicht es uns, robuste Positionen in Prüfungen zu verteidigen.
-
Immobilienübertragungen unterliegen der Mehrwertsteuer oder der ITP/AJD, nicht beiden gleichzeitig. Ein unternehmerischer Verkäufer kann auf die Mehrwertsteuerbefreiung gemäß Art. 20(Zwei) LIVA verzichten, wenn der Käufer vollständige Abzugsrechte hat, wodurch eine Cashflow-Belastung in eine erstattungsfähige Vorsteuer umgewandelt wird.
-
Die IIVTNU-Berechnungsmethode (kommunale Grundstückswertsteuer) hat sich nach STC 182/2021 geändert
Verkäufer können nun zwischen der objektiven Koeffizientenmethode oder der Realgewinn-Methode wählen, wobei die Realgewinn-Option die Steuer eliminiert, wenn keine tatsächliche Wertsteigerung eingetreten ist.
-
SOCIMIs zahlen 0% Körperschaftsteuer, sofern sie börsennotiert sind, qualifizierende Vermögenswerte halten und mindestens 80% des Einkommens ausschütten. Es handelt sich um das spanische REIT-Äquivalent für Portfolios, die die Mindestkapitalisierungsschwellen überschreiten.
-
Großvermieter gemäß der Ley de Vivienda (Ley 12/2023) unterliegen spezifischen Verpflichtungen, einschließlich Grenzen für Mieterhöhungen und reduzierten IRPF-Abzügen für neue Mietverträge in angespannten Gebieten.
Vom ersten Kontakt bis zum Abschluss
Benötigen Sie diesen Service?
Beantworten Sie drei Fragen und wir zeigen Ihnen den relevantesten Service für Ihren Fall.
Das Problem
Der Immobiliensektor unterliegt einem der komplexesten regulatorischen Rahmenbedingungen im spanischen Steuerrecht. Die Dualität aus Mehrwertsteuer und Grunderwerbsteuer bei Immobilienverkäufen, das Pro-rata-Regime bei gemischten Entwicklungsprojekten, die SOCIMI-Besteuerung, die Verrechnungspreise innerhalb von Gruppen mit Immobilienvermögen, die Kommunale Grundstückswertsteuer (IIVTNU), die Vermögensteuer auf Immobilien und der jüngste Zuschlag für Großvermieter sind nur einige der Schichten, die ein Generalist selten beherrscht. Eine Fehlklassifizierung einer Immobilientransaktion kann eine sechsstellige Steuernachforderung zuzüglich Zinsen und Strafen auslösen.
Unsere Lösung
Bei BMC verfügen wir über ein Team von Steuerberatern, das ausschließlich dem Immobiliensektor gewidmet ist, mit Erfahrung in der Beratung von Projektentwicklern, Immobilieninvestmentfonds, Family Offices mit Sachvermögensportfolios, SOCIMIs und Buy-to-Let-Portfoliomanagern. Wir analysieren jede Transaktion vor Abschluss, um die optimale Steuerstruktur zu bestimmen, die Steuerlast innerhalb des rechtlichen Rahmens zu minimieren und die von der spanischen Steuerbehörde angewandten Kriterien vorwegzunehmen. Unsere Kenntnis der DGT-Auskünfte und der TEAC-Rechtsprechung ermöglicht es uns, robuste Positionen in Prüfungen zu verteidigen.
Wie wir vorgehen
Portfolio-Steuerdiagnose
Wir überprüfen die aktuelle Struktur des Immobilienvermögensbesitzes, die angewendeten Mehrwertsteuerregime, die Ertragsbesteuerung und die Transaktionshistorie, um Risiken und Optimierungsmöglichkeiten zu identifizieren.
Vorbereitende Transaktionsplanung
Vor jedem Verkauf, jeder Entwicklung oder jeder Portfolio-Umstrukturierung analysieren wir die optimale Struktur: Wahl zwischen Mehrwertsteuer und Grunderwerbsteuer, steuerliche Behandlung auf Verkäuferseite, Effizienz von Anteilsübertragungen gegenüber Asset-Übertragungen und IIVTNU-Implikationen.
Laufende Steuerverwaltung
Wir reichen alle mit der Immobilientätigkeit zusammenhängenden Erklärungen ein (Formulare 303, 390, 200, 714, Informationserklärungen zu Mieteinnahmen) und führen eine vierteljährliche Überwachung der steuerlichen Position des Portfolios durch.
Verteidigung vor der Steuerbehörde
Im Falle einer Prüfung, Inspektion oder Forderung im Zusammenhang mit Immobilientransaktionen vertreten wir Sie vor der AEAT, dem TEAR und gegebenenfalls dem TEAC oder den Verwaltungsgerichten.
Immobilienbesteuerung: Komplexität, die Fachkompetenz erfordert
Der Immobiliensektor ist aus steuerlicher Sicht einzigartig. Das Zusammenspiel von Mehrwertsteuer, Grunderwerbsteuer, Einkommensteuer, Körperschaftsteuer, Vermögensteuer, Kommunaler Grundstückswertsteuer und lokalen Abgaben schafft ein regulatorisches Geflecht, das sich häufig ändert und einer intensiven Prüfung durch die Steuerbehörde unterliegt. Verkäufe, Entwicklungen, Vermietungen und Anteilsübertragungen in Unternehmen mit Immobilienvermögen erfordern alle eine vorbereitende Analyse und eine korrekte Strukturierung.
Bei BMC verfügen wir über ein dem Immobiliensektor gewidmetes Team von Steuerberatern. Wir verfolgen DGT-Auskünfte, TEAC-Doktrinen und Urteile des Obersten Gerichtshofs zu den umstrittensten Fragen: Verzicht auf die Mehrwertsteuerbefreiung, steuerliche Behandlung von Immobilientauschgeschäften, Besteuerung von Reservierungsverträgen, Klassifizierung von Mietverträgen mit Kaufoptionen und das SOCIMI-Regime.
Mehrwertsteuer auf Immobilien: die entscheidende Frage
Ob eine Immobilienübertragung der Mehrwertsteuer oder der Grunderwerbsteuer unterliegt, bestimmt die Gesamtsteuerkosten der Transaktion und die Fähigkeit des Käufers, die Steuer zurückzuerhalten. Fehler bei dieser Klassifizierung sind häufig und kostspielig: Eine Transaktion, die fälschlicherweise als mehrwertsteuerbefreit behandelt wurde, obwohl ein Verzicht auf die Befreiung angemessen gewesen wäre, kann zu einer ergänzenden Grunderwerbsteuer-Festsetzung zuzüglich Verzugszinsen führen.
Wir analysieren jede Transaktion, um den Planungsstatus der Immobilie, den Status des Verkäufers, die Nutzungshistorie des Vermögenswerts und die Anforderungen des Käufers zu bestimmen. So identifizieren wir die korrekte Klassifizierung und beurteilen gegebenenfalls, ob ein Verzicht auf die Mehrwertsteuerbefreiung vorteilhaft ist.
Haltestrukturen: patrimoniale Effizienz erzielen
Bei Immobilienportfolios einer gewissen Größenordnung bestimmt die Wahl der Haltestruktur, natürliche Person, Vermögensverwaltungsgesellschaft, Holding, SOCIMI, den effektiven Steuersatz auf Einkommen und Veräußerungsgewinne. Wir analysieren die verfügbaren Alternativen unter Berücksichtigung des Anlagehorizonts des Investors, der Familienzusammensetzung, der Gesellschafterbesteuerung und der Nachfolgepläne.
Projektentwickler und Großvermieter
Wohnungsbauentwickler haben ihre eigenen steuerlichen Besonderheiten: das Mehrwertsteuerabzugsregime bei Bauausgaben, die Besteuerung von Abschlagszahlungen, die Mehrwertsteuerfestsetzung bei Fertigstellung, die Behandlung von Immobilienbeständen im Rahmen der Körperschaftsteuer und, für Großvermieter, die neuen Verpflichtungen des Wohnraumgesetzes. Wir beraten Entwickler aller Größenordnungen bei der Verwaltung dieser Verpflichtungen und bei der Steuerplanung für ihre Projekte.
Mieteinnahmen und Portfolio-Management
Die Besteuerung von Mieteinnahmen, im Rahmen der IRPF oder der Körperschaftsteuer je nach Eigentümerstruktur, ist einer der Bereiche, in denen Planung die größten Einsparungen bringt. Wir beurteilen, ob die Vermietungstätigkeit eine wirtschaftliche Aktivität darstellt, den Umfang für Einkommensabzüge, die Auswirkung des Wohnraumgesetzes auf IRPF-Reduzierungen und die Vorteile der Eingliederung des Portfolio-Managements in eine Unternehmensstruktur.
Wenden Sie sich für eine Erstberatung zu Ihren Immobiliensektor-Angelegenheiten an unser Team spezialisierter Immobilien-Steuerberater.
Was als Nächstes kommt
Häufig gestellte Fragen
Verwandte Dienste
Sprechen Sie mit einem Spezialisten
Unverbindliches Erstgespräch. Antwort innerhalb 1 Stunde während der Bürozeiten.
4,8/5 · Daten in der EU verarbeitet · DSGVO · Unverbindlich