Immobilienverkauf in Spanien als Nicht-Ansässiger: den 3%-Quellensteuereinbehalt verstehen und was Sie zurückfordern können
Nicht-ansässige Verkäufer spanischer Immobilien sehen sich mit 3% Quellensteuereinbehalt und IRNR-Kapitalertragsteuer konfrontiert. Fordern Sie zu viel einbehaltene Quellensteuer zurück und reduzieren Sie Ihre Steuerpflicht mit BMC.
Meine spanische Immobilien-Kapitalertragsteuer berechnen- REAF
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Das Problem
Der Verkauf einer Immobilie in Spanien als Nicht-Ansässiger umfasst einen Steuermechanismus, der fast jeden ausländischen Verkäufer überrascht: Der Käufer ist gesetzlich verpflichtet, 3% des Verkaufspreises einzubehalten und ihn direkt an die spanische Steuerbehörde als Anzahlung auf die Kapitalertragsteuer des Verkäufers zu zahlen. Bei einer Immobilie, die für 400.000 Euro verkauft wird, sind das 12.000 Euro, die im Moment der Unterzeichnung einbehalten werden — unabhängig davon, was der tatsächliche Gewinn ist oder ob überhaupt ein Gewinn vorliegt. Viele Nicht-Ansässige akzeptieren diesen Einbehalt ohne Frage, ohne zu wissen, dass sie berechtigt sind, innerhalb von drei Monaten nach dem Verkauf eine endgültige Kapitalertragsteuererklärung einzureichen und eine Rückerstattung zu erhalten, wenn der Einbehalt die tatsächliche Steuer überstieg.
Unsere Lösung
BMC verwaltet den gesamten Kapitalertragsteuerprozess für nicht-ansässige Immobilienverkäufer. Wir berechnen den korrekten Gewinn (oder Verlust), indem wir jeden förderfähigen Kostenfaktor — Anschaffungspreis, Kaufsteuern, Notar- und Registrierungsgebühren, Maklerprovisionen, strukturelle Verbesserungen mit dokumentierten Rechnungen — mit dem Verkaufspreis verrechnen. Wir bestimmen den anwendbaren Satz nach einem etwaigen Doppelbesteuerungsabkommen, erstellen das Formular 210 und reichen es ein und verfolgen die Rückerstattung etwaig zu viel einbehaltener Quellensteuer von der AEAT.
Wie wir vorgehen
Gewinnberechnung und Kostenüberprüfung
Wir rekonstruieren die Anschaffungskostenbasis mit jeder förderfähigen Ergänzung: Kaufpreis, bei der Anschaffung gezahlte ITP oder IVA, Notar- und Grundbuchgebühren, Maklerprovisionen, Rechtsgebühren und dokumentierte Kosten dauerhafter Verbesserungen seit dem Kauf. Wir subtrahieren diese erhöhte Kostenbasis vom Nettoveräußerungserlös, um den steuerpflichtigen Gewinn zu berechnen.
Satzbestimmung und Abkommensanalyse
Wir bestätigen Ihr Ansässigkeitsland und wenden das relevante Doppelbesteuerungsabkommen an. Für EU/EWR-Ansässige beträgt der Standard-IRNR-Satz auf Immobilien-Kapitalgewinne 19%. Für Ansässige von Vertragsländern kann der Satz weiter reduziert werden oder das Besteuerungsrecht kann vollständig dem Ansässigkeitsland zugewiesen werden.
Erstellung und Einreichung des Formulars 210
Wir erstellen und reichen die Kapitalertrag-Steuererklärung nach Formular 210 innerhalb des Dreimonatsfensters nach dem Verkaufsdatum ein. Die Erklärung muss die Immobilienidentifikation, Anschaffungs- und Veräußerungsdetails, den berechneten Gewinn, den anwendbaren Quellensteuerkredit und den Rückerstattungsanspruch oder den ausstehenden Saldo enthalten.
Verfolgung der Quellensteuer-Rückerstattung
Wenn der 3%-Quellensteuereinbehalt die tatsächliche Kapitalertragsteuerpflicht übersteigt, reichen wir den Rückerstattungsanspruch ein und verwalten den AEAT-Prozess bis zur Zahlung. AEAT-Rückerstattungen dauern in der Regel 3-9 Monate. Wir überwachen den Fortschritt, antworten auf etwaige AEAT-Anfragen für zusätzliche Dokumentation und setzen nach, wenn die Standardbearbeitungszeit überschritten wird.
Wir verkauften unsere Wohnung in Mallorca und der Notar des Käufers behielt 12.000 Euro aus unserem Verkaufserlös ein. BMC berechnete unsere tatsächliche Steuerpflicht auf knapp 4.000 Euro, reichte die Erklärung ein und erstattete uns mehr als 8.000 Euro vom spanischen Finanzamt zurück. Das Honorar war ein Bruchteil dessen, was wir zurückbekamen.
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Wie die Kapitalertragsteuer für nicht-ansässige Immobilienverkäufer funktioniert
Wenn ein Nicht-Ansässiger eine spanische Immobilie verkauft, treten beim Notar gleichzeitig zwei Steuerereignisse ein:
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Der Käufer behält 3% des Verkaufspreises (nicht des Gewinns — den Gesamtpreis) ein und zahlt ihn innerhalb eines Monats über Formular 211 an die AEAT. Dies ist eine obligatorische Vorauszahlung auf die Steuerpflicht des Verkäufers.
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Der Verkäufer muss innerhalb von drei Monaten nach dem Verkaufsdatum eine Kapitalertrag-Steuererklärung nach Formular 210 einreichen, den tatsächlichen Gewinn berechnen, den korrekten Steuersatz anwenden, den Quellensteuerkredit gutschreiben und entweder den Saldo zahlen (wenn die Steuer den Einbehalt übersteigt) oder eine Rückerstattung beantragen (wenn der Einbehalt die Steuer übersteigt).
Berechnung des Gewinns: Die Kostenbasis ist entscheidend
Die steuerpflichtige Wertsteigerung ist die Differenz zwischen dem bereinigten Nettoveräußerungserlös und den erhöhten Anschaffungskosten. Die Anschaffungskosten korrekt zu erfassen ist der einzeln wichtigste Schritt zur Minimierung der Kapitalertragsteuerpflicht.
Die Anschaffungskosten umfassen:
- Kaufpreis wie in der ursprünglichen Kaufurkunde angegeben
- ITP (Grunderwerbsteuer) beim Kauf gezahlt — typischerweise 6-10% je nach autonomer Gemeinschaft und Jahr
- Notargebühren beim Kauf
- Grundbuchgebühren beim Kauf
- Rechts- und Maklergebühren beim Kauf
- Kosten dauerhafter Verbesserungen — Erweiterungen, Strukturarbeiten, Küchen- oder Badrenovierungen mit vollständiger Rechnungsdokumentation
Der Nettoveräußerungserlös ist der Bruttopreis abzüglich Maklerprovisionen und Rechtsgebühren beim Verkauf.
Die Dreimonatsfrist: Warum sie nicht verhandelbar ist
Die Kapitalertrag-Steuererklärung nach Formular 210 muss innerhalb von drei Monaten nach dem Datum der notariellen Kaufurkunde eingereicht werden. Dies ist eine absolute Frist — es gibt kein jährliches Einreichungsfenster. Das Versäumen erzeugt einen Zuschlag für verspätete Einreichung.
BMC beginnt den Kapitalertragsteuerberechnungsprozess, sobald das Verkaufsdatum bestätigt ist, sammelt alle Anschaffungsdokumentationen und erstellt die Erklärung parallel zum Verkaufsabschluss, damit sie unmittelbar nach der Urkundenunterzeichnung eingereicht werden kann.
Häufig gestellte Fragen
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