Conseiller fiscal immobilier : optimiser le traitement fiscal de vos actifs et transactions

Le secteur immobilier est soumis à l'un des cadres réglementaires les plus complexes du droit fiscal espagnol. La dualité TVA/ITP sur les ventes immobilières, le régime au prorata dans les opérations mixtes, la fiscalité des SOCIMI, les prix de transfert au sein des groupes détenant des actifs immobiliers, la Taxe Municipale sur les Plus-values (IIVTNU), l'Impôt sur la Fortune sur les propriétés et la récente majoration applicable aux grands propriétaires ne sont que quelques-unes des couches qu'un conseiller généraliste peut rarement maîtriser. Une mauvaise qualification d'une transaction immobilière peut déclencher un redressement à six chiffres, assorti d'intérêts et de pénalités.

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Pourquoi BM Consulting

Conseil spécialisé et service personnalisé

Chez BMC, nous disposons d'une équipe de conseillers fiscaux exclusivement dédiés au secteur immobilier, avec une expérience au service des promoteurs, des fonds d'investissement immobilier, des family offices à portefeuilles d'actifs réels, des SOCIMI et des gestionnaires de portefeuilles de biens locatifs. Nous analysons chaque transaction avant son achèvement afin de déterminer la structure fiscale optimale, de minimiser la charge fiscale dans le cadre légal et d'anticiper les critères appliqués par l'Agence fiscale espagnole. Notre connaissance des résolutions de la DGT et de la doctrine du TEAC nous permet de défendre des positions solides lors d'un contrôle.

  • Les transferts immobiliers sont soumis à la TVA ou à l'ITP/AJD, non aux deux ; un vendeur assujetti peut renoncer à l'exonération de TVA au titre de l'Art. 20 (Deux) LIVA si l'acheteur bénéficie de droits à déduction intégraux, convertissant une charge de trésorerie en TVA sur intrants récupérable.

  • La méthode de calcul de l'IIVTNU (taxe municipale sur les plus-values foncières) a changé après la décision STC 182/2021

    les vendeurs peuvent désormais choisir entre la méthode des coefficients objectifs ou la méthode de la plus-value réelle, cette dernière supprimant l'impôt en l'absence de valorisation effective.

  • Les SOCIMI sont soumises à un IS de 0 % à condition d'être cotées, de maintenir des actifs éligibles et de distribuer au moins 80 % de leurs revenus, l'équivalent espagnol du REIT pour les portefeuilles dépassant les seuils minimaux de capitalisation.

  • Les grands propriétaires relevant de la Ley de Vivienda (Ley 12/2023) font face à des obligations spécifiques, notamment des plafonds d'augmentation des loyers et une réduction des déductions IRPF pour les nouveaux contrats de location dans les zones sous tension.

Comment nous travaillons

Du premier contact à la clôture du dossier

  1. Diagnostic fiscal du portefeuille

    Nous examinons la structure actuelle de détention des actifs immobiliers, les régimes de TVA appliqués, la fiscalité des revenus et l'historique des transactions afin d'identifier les risques et les opportunités d'optimisation.

  2. Planification pré-transaction

    Avant toute vente, promotion ou restructuration de portefeuille, nous analysons la structure optimale : choix entre TVA et ITP, traitement fiscal au niveau du vendeur, efficacité des cessions de parts sociales par rapport aux cessions d'actifs et implications de l'IIVTNU.

  3. Gestion fiscale courante

    Nous déposons toutes les déclarations liées à l'activité immobilière (Modelos 303, 390, 200, 714, déclarations d'information sur les revenus locatifs) et effectuons un suivi trimestriel de la position fiscale du portefeuille.

  4. "Défense devant l'Administration fiscale"

    En cas de contrôle, d'inspection ou de réclamation liée à des transactions immobilières, nous vous représentons devant l'AEAT, le TEAR et, le cas échéant, le TEAC ou les tribunaux administratifs.

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Le problème

Le secteur immobilier est soumis à l'un des cadres réglementaires les plus complexes du droit fiscal espagnol. La dualité TVA/ITP sur les ventes immobilières, le régime au prorata dans les opérations mixtes, la fiscalité des SOCIMI, les prix de transfert au sein des groupes détenant des actifs immobiliers, la Taxe Municipale sur les Plus-values (IIVTNU), l'Impôt sur la Fortune sur les propriétés et la récente majoration applicable aux grands propriétaires ne sont que quelques-unes des couches qu'un conseiller généraliste peut rarement maîtriser. Une mauvaise qualification d'une transaction immobilière peut déclencher un redressement à six chiffres, assorti d'intérêts et de pénalités.

Notre solution

Chez BMC, nous disposons d'une équipe de conseillers fiscaux exclusivement dédiés au secteur immobilier, avec une expérience au service des promoteurs, des fonds d'investissement immobilier, des family offices à portefeuilles d'actifs réels, des SOCIMI et des gestionnaires de portefeuilles de biens locatifs. Nous analysons chaque transaction avant son achèvement afin de déterminer la structure fiscale optimale, de minimiser la charge fiscale dans le cadre légal et d'anticiper les critères appliqués par l'Agence fiscale espagnole. Notre connaissance des résolutions de la DGT et de la doctrine du TEAC nous permet de défendre des positions solides lors d'un contrôle.

Processus

Comment nous procédons

1

Diagnostic fiscal du portefeuille

Nous examinons la structure actuelle de détention des actifs immobiliers, les régimes de TVA appliqués, la fiscalité des revenus et l'historique des transactions afin d'identifier les risques et les opportunités d'optimisation.

2

Planification pré-transaction

Avant toute vente, promotion ou restructuration de portefeuille, nous analysons la structure optimale : choix entre TVA et ITP, traitement fiscal au niveau du vendeur, efficacité des cessions de parts sociales par rapport aux cessions d'actifs et implications de l'IIVTNU.

3

Gestion fiscale courante

Nous déposons toutes les déclarations liées à l'activité immobilière (Modelos 303, 390, 200, 714, déclarations d'information sur les revenus locatifs) et effectuons un suivi trimestriel de la position fiscale du portefeuille.

4

"Défense devant l'Administration fiscale"

En cas de contrôle, d'inspection ou de réclamation liée à des transactions immobilières, nous vous représentons devant l'AEAT, le TEAR et, le cas échéant, le TEAC ou les tribunaux administratifs.

Fiscalité immobilière : une complexité qui exige une expertise spécialisée

Le secteur immobilier est unique sous l’angle fiscal. L’interaction entre la TVA, l’ITP, l’IRPF, l’IS, l’Impôt sur la Fortune, l’IIVTNU et les taxes locales crée un tissu réglementaire qui évolue fréquemment et fait l’objet d’un examen intense de la part de l’Administration fiscale. Les ventes, les promotions, les locations et les cessions de parts dans des sociétés détenant des actifs immobiliers requièrent toutes une analyse préalable et une structuration adéquate.

Chez BMC, nous disposons d’une équipe de conseillers fiscaux dédiés au secteur immobilier. Nous suivons les résolutions de la DGT, la doctrine du TEAC et la jurisprudence du Tribunal Suprême sur les questions les plus contestées : renonciation à l’exonération de TVA, traitement fiscal des échanges de biens, fiscalité des contrats de réservation, qualification des baux avec option d’achat et régime des SOCIMI.

TVA en matière immobilière : la question la plus critique

Que la transmission d’un bien immobilier soit soumise à la TVA ou à l’ITP détermine le coût fiscal total de la transaction et la capacité de l’acheteur à récupérer la taxe. Les erreurs de qualification sont fréquentes et coûteuses : une transaction incorrectement traitée comme exonérée de TVA, alors que la renonciation à l’exonération aurait été appropriée, peut donner lieu à un rappel d’ITP complémentaire assorti d’intérêts de retard.

Nous analysons chaque transaction pour déterminer le statut d’urbanisation du bien, la qualité du vendeur, l’historique d’utilisation de l’actif et les besoins de l’acheteur afin d’identifier la qualification correcte et, le cas échéant, si la renonciation à l’exonération de TVA est avantageuse.

Structures de détention : atteindre l’efficience patrimoniale

Pour des portefeuilles immobiliers d’une certaine envergure, le choix de la structure de détention, personne physique, société patrimoniale, holding, SOCIMI, détermine le taux effectif d’imposition sur les revenus et sur les plus-values lors de la cession. Nous analysons les alternatives disponibles en tenant compte de l’horizon d’investissement, de la composition familiale, de la fiscalité des associés et des projets successoraux.

Promoteurs et grands propriétaires

Les promoteurs résidentiels ont leurs propres spécificités fiscales : le régime de déduction de TVA sur les dépenses de construction, la fiscalité des appels de fonds échelonnés, la comptabilisation de TVA à l’achèvement, le traitement des stocks immobiliers dans le cadre de l’IS et, pour les grands propriétaires, les nouvelles obligations introduites par la loi sur le logement. Nous conseillons les promoteurs de toutes tailles dans la gestion de ces obligations et dans la planification fiscale de leurs projets.

Revenus locatifs et gestion de portefeuille

La fiscalité des revenus locatifs, que ce soit au titre de l’IRPF ou de l’IS selon la structure du propriétaire, est l’un des domaines où la planification génère les économies les plus importantes. Nous évaluons si l’activité de location constitue une activité économique, les possibilités de déductions sur les revenus, l’incidence de la loi sur le logement sur les réductions IRPF et les avantages à intégrer la gestion du portefeuille dans une structure sociétaire.

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Ce qui vient ensuite

Planification fiscale intégraleOptimisez votre charge fiscale avec une stratégie complète : impôt sur le revenu, sociétés, fiscalité internationale et territoires spéciaux.Conseil aux entreprisesDe la constitution à la cession : nous accompagnons les entrepreneurs à chaque étape du cycle de vie de leur entreprise.Conseil juridique intégralDroit commercial, droit du travail, conformité et protection des données : une équipe juridique pluridisciplinaire pour couvrir tous vos besoins.
FAQ

Questions fréquentes

La règle générale est que les transferts immobiliers à partir de la deuxième cession sont soumis à l'Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) et exonérés de TVA. Toutefois, un vendeur assujetti à la TVA peut renoncer à l'exonération de TVA si l'acheteur est également un assujetti bénéficiant de droits à déduction intégraux et si la transaction remplit les conditions de l'article 20 (Deux) de la loi sur la TVA. Cette option a des conséquences importantes en termes de coût total et de flux de trésorerie et doit être évaluée au cas par cas.
Cela dépend de la qualité du bailleur, personne physique ou morale. Pour les personnes physiques, les revenus locatifs font partie de la base générale de l'IRPF, avec une réduction de 60 % si le bien constitue la résidence principale du locataire (sous réserve des modifications à venir dans le cadre de la loi sur le logement). Pour les personnes morales, ils sont soumis à l'IS au taux standard ou au taux réduit des SOCIMI lorsque le régime spécial s'applique. Une structuration adéquate peut produire une différence significative dans le taux effectif d'imposition.
Une SOCIMI (Sociedad Anónima Cotizada de Inversión Inmobiliaria) est un véhicule d'investissement immobilier collectif coté en bourse soumis à un taux de 0 % d'IS en échange du respect d'exigences relatives à la cotation, à la composition des actifs et à la distribution de dividendes. C'est l'équivalent espagnol d'un REIT. Pour des portefeuilles immobiliers importants, une SOCIMI peut constituer une structure très efficace à condition que les exigences minimales de capitalisation et de cotation soient satisfaites.
Pour les personnes physiques, la plus-value est imposée dans la base de l'épargne de l'IRPF à des taux de 19 à 28 % selon le montant. Pour les personnes morales, elle fait partie de l'IS. Par ailleurs, la cession déclenche la Taxe Municipale sur les Plus-values (IIVTNU), dont le mode de calcul a été révisé à la suite de la décision du Tribunal Constitutionnel de 2021. Une planification pré-transaction peut réduire significativement l'impact des deux impôts.
Les sociétés immobilières familiales peuvent bénéficier de la réduction de 95 % sur l'Impôt sur les Successions et Donations (ISD) lors de la transmission de parts sociales, à condition de remplir les conditions d'entreprise familiale : l'activité principale ne doit pas consister en la gestion d'un portefeuille passif, un associé doit exercer des fonctions de direction avec une rémunération dépassant 50 % de ses revenus salariaux et du capital, et la participation doit dépasser 5 % individuellement ou 20 % sur une base familiale. La bonne structuration de l'activité est essentielle pour accéder à cet avantage.
L'Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) est une taxe locale prélevée par chaque municipalité sur l'augmentation de la valeur des terrains urbains entre la date d'acquisition et la date de cession. La décision du Tribunal Constitutionnel du 26 octobre 2021 (STC 182/2021) a invalidé l'ancienne méthode de calcul automatique lorsqu'elle donnait lieu à une imposition alors qu'aucune plus-value réelle n'avait été réalisée. Les règles actuelles permettent aux contribuables de choisir entre la méthode objective (application de coefficients municipaux à la valeur cadastrale) et la méthode de la plus-value réelle (imposition du bénéfice effectif au taux municipal applicable). Pour les vendeurs subissant une perte réelle ou une plus-value négligeable, la méthode de la plus-value réelle doit être retenue. BMC conseille sur le calcul de l'IIVTNU et sa défense pour toutes les transactions immobilières.

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Questions fréquentes

Questions sur Conseiller fiscal pour le secteur immobilier

La règle générale est que les transferts immobiliers à partir de la deuxième cession sont soumis à l'Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) et exonérés de TVA. Toutefois, un vendeur assujetti à la TVA peut renoncer à l'exonération de TVA si l'acheteur est également un assujetti bénéficiant de droits à déduction intégraux et si la transaction remplit les conditions de l'article 20 (Deux) de la loi sur la TVA. Cette option a des conséquences importantes en termes de coût total et de flux de trésorerie et doit être évaluée au cas par cas.
Cela dépend de la qualité du bailleur, personne physique ou morale. Pour les personnes physiques, les revenus locatifs font partie de la base générale de l'IRPF, avec une réduction de 60 % si le bien constitue la résidence principale du locataire (sous réserve des modifications à venir dans le cadre de la loi sur le logement). Pour les personnes morales, ils sont soumis à l'IS au taux standard ou au taux réduit des SOCIMI lorsque le régime spécial s'applique. Une structuration adéquate peut produire une différence significative dans le taux effectif d'imposition.
Une SOCIMI (Sociedad Anónima Cotizada de Inversión Inmobiliaria) est un véhicule d'investissement immobilier collectif coté en bourse soumis à un taux de 0 % d'IS en échange du respect d'exigences relatives à la cotation, à la composition des actifs et à la distribution de dividendes. C'est l'équivalent espagnol d'un REIT. Pour des portefeuilles immobiliers importants, une SOCIMI peut constituer une structure très efficace à condition que les exigences minimales de capitalisation et de cotation soient satisfaites.
Pour les personnes physiques, la plus-value est imposée dans la base de l'épargne de l'IRPF à des taux de 19 à 28 % selon le montant. Pour les personnes morales, elle fait partie de l'IS. Par ailleurs, la cession déclenche la Taxe Municipale sur les Plus-values (IIVTNU), dont le mode de calcul a été révisé à la suite de la décision du Tribunal Constitutionnel de 2021. Une planification pré-transaction peut réduire significativement l'impact des deux impôts.
Les sociétés immobilières familiales peuvent bénéficier de la réduction de 95 % sur l'Impôt sur les Successions et Donations (ISD) lors de la transmission de parts sociales, à condition de remplir les conditions d'entreprise familiale : l'activité principale ne doit pas consister en la gestion d'un portefeuille passif, un associé doit exercer des fonctions de direction avec une rémunération dépassant 50 % de ses revenus salariaux et du capital, et la participation doit dépasser 5 % individuellement ou 20 % sur une base familiale. La bonne structuration de l'activité est essentielle pour accéder à cet avantage.
L'Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) est une taxe locale prélevée par chaque municipalité sur l'augmentation de la valeur des terrains urbains entre la date d'acquisition et la date de cession. La décision du Tribunal Constitutionnel du 26 octobre 2021 (STC 182/2021) a invalidé l'ancienne méthode de calcul automatique lorsqu'elle donnait lieu à une imposition alors qu'aucune plus-value réelle n'avait été réalisée. Les règles actuelles permettent aux contribuables de choisir entre la méthode objective (application de coefficients municipaux à la valeur cadastrale) et la méthode de la plus-value réelle (imposition du bénéfice effectif au taux municipal applicable). Pour les vendeurs subissant une perte réelle ou une plus-value négligeable, la méthode de la plus-value réelle doit être retenue. BMC conseille sur le calcul de l'IIVTNU et sa défense pour toutes les transactions immobilières.

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