Immobilien in Spanien kaufen — mit Sicherheit und ohne Horrorgeschichten
Der Kauf einer Immobilie in Spanien als Nicht-Ansässiger umfasst rechtliche Prüfungen, steuerliche Pflichten und Eigentumsrisiken, die viele Käufer zu spät entdecken. BMC schützt Ihre Investition vom Angebot bis zur Urkunde.
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- ICAM
- 5 Standorte in Spanien
- 25+ Jahre
- 30+ Jurisdiktionen
Das Problem
Spanien ist das zweitbeliebteste Ziel in Europa für ausländische Immobilienkäufer, aber der Markt hat versteckte Fallen, vor denen Immobilienmakler Sie nicht warnen werden. Immobilien können nicht eingetragene Schulden, baurechtliche Unregelmäßigkeiten, noch offene Hypothekenlasten früherer Eigentümer oder Beschreibungen in der Eigentumsurkunde haben, die nicht der physischen Realität entsprechen. Käufer, die auf eine unabhängige rechtliche Due Diligence verzichten, kaufen regelmäßig Probleme zum vollen Preis. Hinzu kommt die Komplexität der NIE-Anforderungen, der Besteuerung von Nicht-Ansässigen und eines Abschlussprozesses, der vollständig auf Spanisch vor einem Notar stattfindet.
Unsere Lösung
BMC bietet vollständige rechtliche Unterstützung für ausländische Immobilienkäufer in Spanien. Wir führen eine gründliche Titelpruefung und Due Diligence durch, bevor Sie Geld übergeben, verhandeln Vertragsbedingungen zum Schutz Ihrer Anzahlung, prüfen die öffentliche Urkunde vor dem Notartermin und übernehmen alle Registrierungen und Steuereinreichungen nach dem Kauf. Wir vertreten ausschließlich den Käufer — wir haben keine Beziehung zum Verkäufer oder seinem Makler.
Wie wir vorgehen
Due Diligence vor dem Angebot
Bevor Sie sich verpflichten, erhalten und prüfen wir den Grundbuchauszug (nota simple), überprüfen die katastrale Beschreibung, bestätigen die Einhaltung des Baurechts, verifizieren, dass keine Lasten oder Schulden auf der Immobilie liegen, und prüfen etwaige Gemeinschaftspflichten.
Vertragsüberprüfung und Anzahlungsschutz
Wir prüfen oder entwerfen den privaten Kaufvertrag (contrato de arras oder contrato privado de compraventa) und verhandeln Klauseln, die Ihre Anzahlung schützen, falls das Geschäft aufgrund nach der Unterzeichnung entdeckter Rechtsprobleme scheitert.
Notarielle Urkundenprüfung
Wir prüfen die finale escritura pública vor Ihrem Unterzeichnungstermin, bestätigen, dass sie den vereinbarten Bedingungen entspricht, verifizieren, dass alle bestehenden Hypothekenlasten aufgehoben wurden, und begleiten Sie zum Notar, um Sie in Echtzeit zu beraten.
Registrierungen und Steuern nach dem Kauf
Nach dem Abschluss registrieren wir die Urkunde im Grundbuch auf Ihren Namen, reichen die anwendbare Grunderwerbsteuer (ITP von 6-10% je nach Region) ein und zahlen sie, und erhalten die endgültige Steuerbescheinigung, die bestätigt, dass die Immobilie auf Ihren Namen eingetragen ist.
Unser Immobilienmakler sagte uns, die Immobilie sei 'völlig in Ordnung' und wir sollten keinen Anwalt beauftragen, um Geld zu sparen. BMC fand eine nicht eingetragene Erweiterung und eine nicht aufgehobene Hypothekenlast von 45.000 Euro. Wir verhandelten eine erhebliche Preisreduzierung. Das Honorar war das beste Geld, das wir je ausgegeben haben.
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Warum unabhängige Rechtsberatung unerlässlich ist
Der spanische Immobilienmarkt ist lebhaft und wettbewerbsfähig, besonders an der Costa del Sol, in Madrid und auf den Balearen. Jedes Jahr werden rund 87.000 Immobilien an ausländische Käufer verkauft — mehr als in jedem anderen europäischen Land außer Frankreich. Der Reiz ist offensichtlich: warmes Klima, starke Infrastruktur, ein ausgezeichnetes Gesundheitssystem und eine Lebensqualität, die schwer zu übertreffen ist.
Aber der Markt hat strukturelle Merkmale, die für Käufer, die mit dem spanischen Recht nicht vertraut sind, ernsthafte Risiken schaffen. Immobilienmakler arbeiten für den Verkäufer, oder agieren in vielen Fällen in einer dualen Vertreterrolle, wo sie nominell beide Parteien vertreten, während sie ein ausschließlich finanzielles Interesse am Abschluss des Geschäfts haben. Sie sind nicht qualifiziert, zu Eigentumsdefekten, Baurechtseinhaltung oder Steuerpflichten zu beraten.
Schritt 1: NIE erhalten — bevor Sie suchen
Die Número de Identificación de Extranjero (NIE) ist Ihre spanische Steuer-Identifikationsnummer. Jede Rechtstransaktion in Spanien — Unterzeichnung eines Kaufvertrags, Eröffnung eines Bankkontos, Zahlung von Steuern, Erhalten einer Hypothek — erfordert eine NIE. Ohne eine können Sie die Eigentumsurkunde vor einem Notar nicht unterzeichnen.
BMC kann Ihre NIE per Vollmacht beantragen und in Ihrem Namen beim zuständigen Büro in Spanien vorsprechen, damit Sie keine spezielle Reise unternehmen müssen. Dies ist ein Standardbestandteil unseres Immobilienkaufservice für außerhalb Spaniens ansässige Mandanten.
Steuern beim Kauf — vollständige Aufschlüsselung nach autonomer Gemeinschaft
Die Steuerbelastung beim spanischen Immobilienkauf ist erheblich und variiert je nach Region. Die Steuer ist innerhalb von 30 Tagen nach Unterzeichnung der Eigentumsurkunde zu zahlen.
Wiederverkaufsimmobilien: Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)
| Autonome Gemeinschaft | Standard-ITP-Satz |
|---|---|
| Andalusien | 7% |
| Aragón | 8% |
| Asturien | 8% |
| Balearen | 8-13% (progressiv nach Wert) |
| Kanarische Inseln | 6,5% (IGIC, nicht ITP) |
| Kantabrien | 10% |
| Kastilien-La Mancha | 9% |
| Kastilien-León | 8% |
| Katalonien | 10% |
| Valencia | 10% |
| Extremadura | 8% |
| Galizien | 10% |
| La Rioja | 7% |
| Madrid | 6% |
| Murcia | 8% |
| Navarra | 6% |
| Baskenland | 4-8% (progressiv, variiert je nach Territorium) |
Pflichten nach dem Kauf für nicht-ansässige Eigentümer
Auch wenn Ihre Immobilie nicht vermietet wird und das ganze Jahr leer steht, müssen Sie eine jährliche Formular-210-Erklärung einreichen. Die Einreichungsfrist ist der 31. Dezember des Jahres, das auf das Steuerjahr folgt.
Bei Vermietung der Immobilie müssen die Mieteinnahmen jedes Quartals innerhalb von 20 Kalendertagen nach Quartalsende über Formular 210 gemeldet werden.
Bei BMC vertreten wir ausschließlich Käufer. Wir haben keine finanzielle Beziehung zu einem Immobilienmakler, Bauträger oder Hypothekenmakler.
Häufig gestellte Fragen
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