Immobilien-Due-Diligence: jedes Risiko kennen, bevor Sie unterzeichnen

Immobilien-Due-Diligence: die lohnendste Investition vor dem Kauf

Bei einer Immobilientransaktion jeder Größenordnung sind die Kosten einer rigorosen Due Diligence immer geringer als die Kosten, nach dem Abschluss ein Risiko zu entdecken, das hätte identifiziert und gehandhabt werden können. Bei der Due Diligence festgestellte Eventualverbindlichkeiten ermöglichen die Verhandlung des Preises, die Forderung nach Verkäufergarantien oder die Strukturierung der Transaktion zur Risikominimierung. Nach dem Abschluss entdeckte Eventualverbindlichkeiten begründen nur das Recht auf Schadensersatz, wenn der Verkäufer zahlen kann.

Bei BMC führen wir Immobilien-Due-Diligences für in- und ausländische Investoren, Immobilieninvestmentfonds, Family Offices und strategische Käufer durch. Unser Bericht ist managementorientiert, entscheidungsgerichtet, mit einer klaren Klassifizierung der Risiken nach Wesentlichkeit und spezifischen Abhilfemaßnahmen für jede festgestellte Eventualverbindlichkeit.

Was wir bei einer Immobilien-Due-Diligence prüfen

Die Grundbuchprüfung ist der Ausgangspunkt: Eigentum, Übertragungshistorie, Hypothekenbelastungen, Pfändungen, Dienstbarkeiten, Planungslasten und Vorvermerke. Doch die Due Diligence geht weit über das Grundbuch hinaus.

Die den Vermögenswert betreffenden Verträge sind ebenso wichtig: Ein Mietvertrag mit einer vom Mieter ausübbaren Kaufoption, ein Wartungsvertrag mit einer Vertragsstrafe für vorzeitige Kündigung oder eine Nutzungskonzession mit Einschränkungen der erlaubten Tätigkeit können die Bewertung des Vermögenswerts oder die optimale Struktur der Transaktion grundlegend verändern.

Der planungsrechtliche Status des Vermögenswerts, also Flächennutzungsklassifizierung, Nutzungszonierung, bestehende Lizenzen, anhängige Vollstreckungsverfahren, kann aufzeigen, dass die aktuelle Nutzung nicht von der bestehenden Genehmigung gedeckt ist oder dass ein Vollstreckungsverfahren den Abbruch oder die Änderung eines Teils des Gebäudes fordert.

Immobilienportfolios: Due Diligence im Maßstab

Für den Erwerb von Portfolios mit mehreren Vermögenswerten entwickeln wir einen gestuften Due-Diligence-Prozess: eine schnelle Prüfung aller Vermögenswerte zur Identifikation derjenigen mit wesentlichen Eventualverbindlichkeiten, gefolgt von einer eingehenden Prüfung dieser letzteren. Dieser Ansatz ermöglicht es, Zeit und Kosten der Due Diligence effizient zu steuern, wenn die Anzahl der Vermögenswerte hoch ist.

Von der Due Diligence zum Vertrag

Die Ergebnisse der Due Diligence fließen direkt in den Kaufvertrag ein. Bei BMC liefern wir nicht nur den Bericht: Wir koordinieren mit dem M&A-Team, um die festgestellten Eventualverbindlichkeiten in den Garantien und Zusicherungen des Verkäufers, den aufschiebenden Bedingungen für den Abschluss sowie den Preisanpassungs- oder Einbehaltsmechanismen widerzuspiegeln.

Steuerliche Due Diligence bei Immobilientransaktionen: den Käufer vor übernommener Haftung schützen

Die steuerliche Dimension der Immobilien-Due-Diligence wird häufig unterschätzt. Das spanische Steuerrecht schafft spezifische Mechanismen, durch die ein Immobilienkäufer die Steuerverbindlichkeiten des Verkäufers übernehmen kann. Das Bewusstsein für diese Mechanismen ist die erste Schutzlinie.

Gesamtschuldnerische Haftung für Körperschaftsteuerverbindlichkeiten. Gemäß Artikel 42.1.c LGT kann ein Käufer, der Vermögenswerte von einem Unternehmen erwirbt, gesamtschuldnerisch für die ausstehenden Körperschaftsteuerpflichten des Verkäufers haftbar gemacht werden, wenn die AEAT nachweist, dass die Übertragung in Kenntnis der Schulden erfolgte oder dass die übertragenen Vermögenswerte in einem Vollstreckungsverfahren hätten eingezogen werden können. Die Anforderung einer steuerlichen Unbedenklichkeitsbescheinigung (certificado de situación tributaria) beim Verkäufer vor der Unterzeichnung ist eine grundlegende Schutzmaßnahme. Die Bescheinigung deckt jedoch nur AEAT-Verbindlichkeiten ab und erfasst keine offenen Steuerperioden, in denen die Verbindlichkeit noch nicht entstanden ist.

Plusvalia municipal. Die Plusvalia (IIVTNU, Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) ist eine Steuer auf den Anstieg des Katasterbodenwertes seit der letzten Übertragung, die beim Verkauf vom Verkäufer erhoben wird. Wenn der Verkäufer insolvent oder zahlungsunfähig ist, kann die Gemeindeverwaltung (Ayuntamiento) unter bestimmten Umständen versuchen, die Plusvalia vom neuen Eigentümer einzutreiben. BMC prüft die Plusvalia-Belastung und bestätigt ihre Begleichung als Teil des Abschlussverfahrens.

IBI-Rückstände. Ausstehende IBI-Schulden lasten auf der Immobilie, nicht dem Eigentümer. Das bedeutet, dass ein Käufer, der die IBI-Konformität vor dem Abschluss nicht prüft, Rückstände des Voreigentümers übernehmen kann. BMC beschafft als Standardelement jeder Due Diligence eine IBI-Unbedenklichkeitsbescheinigung von der zuständigen Gemeindeverwaltung.

Bauordnungsrechtliche Due Diligence: die häufigste Quelle versteckter Risiken

Das spanische Bauordnungsrecht schafft mehrere Risikobereiche für Immobilieninvestoren, die mit dem System nicht vertraut sind. Die Kernelemente der bauordnungsrechtlichen Due Diligence sind:

Flächennutzungsklassifizierung. Das Bauleitplandokument (PGOU, Plan General de Ordenación Urbanística) klassifiziert Grundstücke als bebaubar (urbanizable), erschließbar oder geschützt. Ein Gebäude auf einem geschützten Grundstück oder eine Nutzung, die nicht der aktuellen PGOU-Klassifizierung entspricht, trägt ein permanentes Konformitätsrisiko, unabhängig davon, wie lange die Situation andauert.

Erstbezugserlaubnis (LFO). Die LFO (licencia de primera ocupación oder cédula de habitabilidad) bescheinigt, dass ein Gebäude gemäß seiner Baugenehmigung errichtet wurde und für seinen vorgesehenen Zweck geeignet ist. Immobilien ohne LFO dürfen nicht legal bewohnt werden, können keine Touristenvermietungsregistrierung erlangen und können in der Regel nicht beliehen werden. In einigen Gemeinden an der Costa del Sol fehlt einer erheblichen Anzahl älterer Villen eine aktuelle LFO. BMC prüft den LFO-Status bei der zuständigen Gemeindeverwaltung.

Bauordnungsrechtliche Verfahren. Das Bauordnungsrecht (disciplina urbanística) wird von der Gemeindeverwaltung eingeleitet, wenn ein Bau, eine Erweiterung oder eine Nutzungsänderung als nicht regelkonform identifiziert wird. Ein anhängiges Verfahren kann den Abbruch oder die Änderung des nicht regelkonformen Elements erfordern. BMC überprüft das Bauordnungsregister bei jeder zuständigen Kommunalbehörde.

Due Diligence für Immobilieninvestmentfonds und Family Offices

Portfolioakquisitionen mit mehreren Vermögenswerten und erheblichem Gesamtwert erfordern einen systematischen Ansatz für die Due Diligence, der das Gleichgewicht zwischen Vollständigkeit und Effizienz managt. BMCs Ansatz für Portfoliotransaktionen verwendet eine gestufte Methodik:

Stufe 1: Vollständige Due Diligence. Angewendet auf alle Vermögenswerte oberhalb einer Wesentlichkeitsschwelle oder mit identifizierten Komplexitätsmerkmalen (Bauordnungsfragen, ungewöhnliche Belastungen, von Mietern mit langfristigen Mietverträgen oder Kaufoptionen besetzte Objekte). Typischerweise 20 bis 30% der Vermögenswerte nach Anzahl, aber 60 bis 70% nach Wert.

Stufe 2: Verkürzte Due Diligence. Angewendet auf Standardvermögenswerte unterhalb der Wesentlichkeitsschwelle ohne Komplexitätsmerkmale. Deckt die wesentlichen Risikobereiche ab (Grundbuch, LFO, IBI, Hauptmietbedingungen, Bebauungsklassifizierung), ohne die volle Tiefe einer Prüfung der Stufe 1.

Zusammenfassung roter Flaggen. Jede Portfolio-Due-Diligence schließt mit einer priorisierten Zusammenfassung roter Flaggen, einem Managementinstrument, das Vermögenswerte mit wesentlichen Eventualverbindlichkeiten, ihre Art, den geschätzten Auswirkungen und empfohlene Abhilfemaßnahmen identifiziert. Dies ist der Input für die Verhandlung des Kaufvertrags zu Garantien und Zusicherungen, Treuhandkonten und Preisanpassungen.

BMC verfügt über Erfahrung bei Immobilienportfolio-Due-Diligences für institutionelle Käufer, darunter REITs, Opportunitätsfonds und Family Offices, und liefert Standardvorlagen, die den Prozess beschleunigen, ohne die Qualität der Abdeckung zu reduzieren.

Die Rolle der technischen Due Diligence neben der rechtlichen Due Diligence

Die rechtliche Due Diligence einer Immobilie kann die technische Due Diligence (Struktur, Gebäudetechnik, Umwelt) nicht vollständig ersetzen. Beide Disziplinen ergänzen sich. Die rechtliche Due Diligence identifiziert regulatorische und vertragliche Risiken. Die technische Due Diligence identifiziert die physischen Risiken (Bauzustand, Gebäudetechnik, Umweltkontamination), die der rechtliche Rahmen möglicherweise nicht erfasst.

BMC koordiniert rechtliche und technische Due Diligence im Auftrag von Mandanten und stellt sicher, dass beide Arbeitsstränge aufeinander abgestimmt sind und ihre Ergebnisse in eine einzige Risikobewertung integriert werden, statt als zwei voneinander getrennte Berichte geliefert zu werden. Wenn die technische Due Diligence beispielsweise ein Kontaminationsrisiko identifiziert, beurteilt BMC den rechtlichen Rahmen für die Sanierungshaftung, die Anforderungen an Verkäufergarantien und die potenziellen Versicherungslösungen, und kombiniert beide Stränge zu einer kohärenten Risikomanagementempfehlung.