Praktische Werkzeuge

Mietrendite-Rechner Nichtresidenten Spanien

Berechnen Sie Ihre IRNR-Steuerlast (Modelo 210) und die wahre Nettomietrendite Ihrer spanischen Immobilie als Nichtresident. Deckt EU/EWR (19 %) und Nicht-EU/EWR (24 %) ab.

Immobiliendaten eingeben

Gesamter Anschaffungspreis (inkl. Steuern und Gebuehren)

Vereinbarte Bruttomiete mit dem Mieter

Bestimmt Steuersatz und Absetzbarkeit der Kosten

IBI + Gemeinschaftsgebuehren + Versicherung + Reparaturen + Abschreibung (3 % des Gebaeudewerts)

IRNR auf Mieteinnahmen fuer Nichtresidenten in Spanien

19 % Steuersatz fuer EU/EWR-Residenten

Nichtresidenten, die in einem EU- oder EWR-Mitgliedstaat besteuert werden (einschliesslich Norwegen, Island und Liechtenstein), zahlen 19 % auf die Nettobemessungsgrundlage: Mieteinnahmen abzuglich direkt zurechenbarer abzugsfahiger Kosten (IBI, Gemeinschaftsgebuehren, Versicherung, Reparaturen und Wartung, Gebaeudeabschreibung).

24 % Steuersatz fuer Nicht-EU/EWR-Residenten

Nichtresidenten mit steuerlichem Wohnsitz ausserhalb der EU/des EWR — einschliesslich des post-Brexit-Grossbritanniens, der USA, Lateinamerikas und Asiens — zahlen 24 % auf Bruttomieteinnahmen ohne Kostenabzugsmoeglichkeit. Dieser Unterschied macht den Steuerwohnsitz des Eigentuemers zu einem Schluesselfaktor bei der Immobiliensteuerplanung.

Einreichung des Modelo 210

Das Modelo 210 wird fuer Mieteinnahmen vierteljährlich eingereicht (Januar, April, Juli, Oktober). Jedes Quartal werden die Einnahmen deklariert und die entsprechende Steuer entrichtet. Die Einreichung erfolgt ueber das Online-Portal der AEAT (spanische Steuerbehorde) und erfordert eine spanische NIF (Steuernummer). BMC kann als Fiskalvertreter fuer Nichtresidenten agieren.

Abzugsfahige Kosten fuer EU/EWR-Residenten

Abzugsfahig sind: IBI (Grundsteuer), Gemeinschaftsgebuehren, Wohngebaeudeversicherung, Reparaturen und Wartung, Hypothekenzinsen und Gebaeudeabschreibung (3 % pro Jahr auf den hoeheren Wert aus Katasterbauwert oder Anschaffungspreis des Gebaudes).

Fuer personalisierte Steuerberatung als Nichtresident konsultieren Sie unseren Service fuer Nichtresidentenbesteuerung.

Haeufig gestellte Fragen

Wie werden Mieteinnahmen aus einer spanischen Immobilie fuer Nichtresidenten besteuert?

Nichtresidenten, die eine Immobilie in Spanien vermieten, zahlen IRNR (Einkommensteuer fuer Nichtresidenten) ueber das Modelo 210. EU/EWR-Residenten zahlen 19 % und koennen direkt zurechenbare Kosten abziehen (Hypothekenzinsen, Reparaturen, Abschreibungen, Versicherung, Verwaltungsgebuehren). Nicht-EU-Residenten zahlen 24 % auf die Bruttomieteinnahmen ohne jede Abzugsmoeglichkeit.

Was ist eine typische Bruttomietrendite fuer spanische Immobilien?

Bruttomietrenditen in Spanien variieren stark nach Lage: Madrider Innenstadt (3-5 %), Barcelona (3-4 %), Costa Blanca (5-7 %), Costa del Sol (5-8 %), Staedte der zweiten Reihe (6-9 %). Nach IRNR, Gemeinschaftsgebuehren, IBI, Versicherung und Verwaltungskosten liegen die Nettorenditen typischerweise 2-5 Prozentpunkte unter den Bruttowerten.

Welche Ausgaben koennen EU-Nichtresidenten abziehen?

EU/EWR-Nichtresidenten koennen folgende Kosten abziehen: Hypothekenzinsen (anteilig fuer die Vermietungsperiode), Reparatur- und Instandhaltungskosten (keine Verbesserungen), Grundsteuer (IBI), Gemeinschaftsgebuehren, Versicherungspraemien, Verwaltungs- und Maklergebuehren sowie Gebaeudeabschreibungen (3 % des Gebaeudewerts pro Jahr).

Wann muss das Modelo 210 fuer Mieteinnahmen eingereicht werden?

Fuer Mieteinnahmen muss das Modelo 210 vierteljährlich eingereicht werden: bis 20. April (Q1), 20. Juli (Q2), 20. Oktober (Q3) und 20. Januar des Folgejahres (Q4). Jede Einreichung deckt die Mieteinnahmen und die faellige Steuer des Quartals ab. Perioden persoenlicher Nutzung erfordern eine separate jaehrliche Einreichung bis 31. Dezember des Folgejahres.

Beeinflusst der Brexit britische Eigentuemer?

Ja. Seit Januar 2021 werden britische Residenten fuer IRNR-Zwecke nicht mehr als EU/EWR-Residenten behandelt. In Grossbritannien ansaessige Eigentuemer spanischer Immobilien zahlen 24 % auf Bruttomieteinnahmen ohne Abzugsmoeglichkeit, ebenso wie andere Nicht-EU-Residenten. Das Doppelbesteuerungsabkommen Spanien-Grossbritannien bleibt zur Vermeidung der Doppelbesteuerung anwendbar.

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Methodik und Quellen

Die IRNR (Einkommensteuer fuer Nichtresidenten, Gesetz 5/2004) besteuert spanische Einkunfte von Nichtresidenten. Fuer Mieteinnahmen aus Spanien zahlen EU/EWR-Residenten 19 % auf die Nettobasis (Einnahmen minus abzugsfahige Kosten Art. 24.2 LIRNR) und Nicht-EU-Residenten 24 % auf Bruttoeinnahmen.

Annahmen dieses Rechners

19 % Steuersatz — EU/EWR-Residenten
Koennen direkt mit der Immobilie zusammenhaengende Kosten abziehen: IBI, Gemeinschaftsgebuehren, Versicherung, Reparaturen und Abschreibung (3 % jaehrlich des Katasterbauwerts). Pflicht: Modelo 210 vierteljaehrlich in den ersten 20 Tagen des Folgemonats nach dem Quartal.
24 % Steuersatz — Nicht-EU/EWR-Residenten
Koennen keine Kosten abziehen. Steuer auf Bruttoeinnahmen zu 24 %. Fuer imputierte Einnahmen (unvermietete Immobilie) gilt ebenfalls 24 % auf 2 % des Katasterwerts (oder 1,1 % bei Neubewertung nach 2012).
Steuerliche Verwaltung und Vertretung
Nichtresidenten mit Immobilien in Spanien muessen bei bestimmten Schwellenwerten einen Fiskalvertreter beim Finanzamt bestellen. Die Fiskalvertretung vereinfacht die Verwaltung und vermeidet Strafen fuer verspaetete oder fehlerhafte Erklarungen.

Offizielle Quellen

Letzte Überprüfung: 2026-06-25

Geprüft von: Barbara Botia — Of Counsel · ICAM 11.233

Dieser Rechner liefert eine Schätzung zu Informationszwecken. Er ersetzt keine professionelle Beratung. Ergebnisse können je nach persönlicher Situation und regulatorischen Änderungen variieren. Konsultieren Sie einen Berater für individuelle Planung.

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