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V4729-16 8 de noviembre de 2016 · SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Criterio vigente
IRPF · Renta · exención por reinversión

La adquisición jurídica de la nueva vivienda debe realizarse en el plazo de dos años tras la transmisión

El consultante pregunta si puede acogerse a la exención por reinversión en vivienda habitual si firma el contrato de construcción en diciembre de 2016 pero la obra termina en 2018. La DGT responde que la adquisición jurídica debe producirse dentro de los dos años siguientes a la transmisión de la vivienda anterior.

La cuestión planteada

Si cumple con los plazos requeridos para acogerse a la exención por reinversión en vivienda habitual.

El criterio de la DGT

Para aplicar la exención, la vivienda adquirida debe ser habitual y su adquisición jurídica debe realizarse en el plazo de dos años anteriores o posteriores a la transmisión de la vivienda precedente. La adquisición jurídica ocurre cuando concurren el título o contrato y la entrega o tradición de la vivienda. El momento en que se inicia la construcción es indiferente, pero no existe regulación que permita ampliar el plazo de dos años.

Implicaciones prácticas

  • La exención requiere que la adquisición jurídica de la nueva vivienda ocurra dentro del margen de dos años respecto a la transmisión.
  • El cumplimiento del plazo depende de la concurrencia del título contractual y la entrega o tradición de la vivienda.
  • El inicio de la construcción no altera el cómputo del plazo de dos años establecido por la normativa.

Puntos de planificación

  • Valorar la fecha exacta de la entrega de la vivienda frente a la fecha de transmisión de la anterior.
  • Analizar la concordancia entre la firma del contrato y la tradición material del inmueble para determinar la adquisición jurídica.

Checklist

  • Verificar que la nueva vivienda sea destinada a vivienda habitual.
  • Comprobar que la adquisición jurídica se produzca en el periodo de dos años anteriores o posteriores a la transmisión.
  • Confirmar la concurrencia de título o contrato y entrega o tradición de la vivienda.
  • Contrastar las fechas de la transmisión de la vivienda precedente con la adquisición de la nueva.

Por qué importa

Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.

Texto íntegro de la consulta (fuente: DGT)

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V4729-16 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 08/11/2016 Normativa Ley 35/2006 Art.38 RD 439/2007 Art. 41.3 Descripción de hechos El consultante transmitió en diciembre de 2015 su vivienda habitual, manifestando, en la declaración correspondiente a dicho ejercicio, su intención de reinvertir dentro de los dos años siguientes. En diciembre de 2016 firmará contrato con una constructora para la adquisición de su futura nueva vivienda habitual, cuya construcción está prevista finalice en marzo de 2018, realizando hasta entonces cuantos pagos exija la constructora. Cuestión planteada Si cumple con los plazos requeridos para acogerse a la exención por reinversión en vivienda habitual. Contestación completa La exención por reinversión en vivienda habitual se regula en el artículo 38 de la Ley de Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobada por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, y, en su desarrollo, en el artículo 41 del Reglamento del Impuesto, aprobado por Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del 31 de marzo), en adelanta RIRPF, el cual, entre otros, dispone: "1. Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo. Cuando para adquirir la vivienda transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión. (…) Para la calificación de la vivienda como habitual, se estará a lo dispuesto en el artículo 41 bis de este Reglamento. (…) 3. La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años desde la fecha de transmisión de la vivienda habitual (…) 5. El incumplimiento de cualquiera de las condiciones establecidas en este artículo determinará el sometimiento a gravamen de la parte de la ganancia patrimonial correspondiente. En tal caso, el contribuyente imputará la parte de la ganancia patrimonial no exenta al año de su obtención, practicando autoliquidación complementaria, con inclusión de los intereses de demora, y se presentará en el plazo que medie entre la fecha en que se produzca el incumplimiento y la finalización del plazo reglamentario de declaración correspondiente al período impositivo en que se produzca dicho incumplimiento.” El requisito de la calificación como habitual, para aplicar la exención, ha de concurrir en ambas viviendas: en la que se transmite y en la que se adquiere. Respecto de la vivienda que se adquiere, tratándose de un supuesto de construcción, es necesario, para poder aplicar la exención por reinversión, que la vivienda se adquiera jurídicamente en el plazo de los dos años anteriores o posteriores a la transmisión de la precedente vivienda habitual, no estando regulado ningún supuesto de ampliación. Siendo indiferente, para la aplicación de la exención, el momento en que se haya iniciado la construcción. La adquisición jurídica se producirá en la fecha en que, de acuerdo con las disposiciones del Código Civil, concurran el título o contrato y la entrega o tradición de la nueva vivienda. En definitiva, al transmitir el consultante su vivienda habitual en diciembre de 2015, para poder acogerse a la exención por reinversión, la adquisición jurídica de su nueva vivienda habitual tendría que producirse dentro de los dos años posteriores a dicha transmisión, a lo más tardar el mismo día del mes de diciembre en el que se transmitió del año 2017, sin que exista regulación de ampliación de plazo alguno. De no adquirir en plazo, el contribuyente perdería el derecho a exonerar de gravamen la totalidad de la ganancia patrimonial generada, debiendo proceder a regularizar su situación conforme dispone el artículo 41.5 del Reglamento del Impuesto. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

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