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V3683-16 5 de septiembre de 2016 · SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Criterio vigente
IRPF · Renta · ganancia patrimonial

Los gastos de escritura de obra nueva minoran el valor de transmisión del inmueble

Se consulta si los gastos de una escritura de obra nueva para una vivienda heredada aumentan el valor de adquisición o disminuyen el de transmisión. La DGT determina que el valor de adquisición es el de la herencia más gastos inherentes, y que los gastos de la escritura de obra nueva reducen el valor de transmisión.

La cuestión planteada

Importe a consignar como valor de adquisición de la finca, y si los gastos derivados del otorgamiento de la escritura de obra nueva supondrían un mayor valor de adquisición o un menor valor de transmisión.

El criterio de la DGT

El valor de adquisición de un bien adquirido por herencia es el valor declarado o comprobado a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, más los gastos y tributos inherentes a la adquisición. Los gastos derivados del otorgamiento de la escritura de obra nueva, al ser un trámite necesario para la transmisión, constituyen un menor valor de transmisión.

Implicaciones prácticas

  • Los gastos de la escritura de obra nueva no incrementan el valor de adquisición del inmueble heredado.
  • Dichos gastos deben aplicarse directamente como reducción del valor de transmisión en la liquidación del IRPF.
  • La correcta clasificación de estos costes evita una sobrevaloración del beneficio patrimonial en la venta.

Puntos de planificación

  • Valoración del impacto de los gastos de escrituración en la determinación de la ganancia o pérdida patrimonial.
  • Análisis de la documentación que acredite la necesidad de la escritura de obra nueva para la transmisión.

Checklist

  • Verificar que el valor de adquisición coincida con el declarado en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
  • Identificar los gastos e impuestos inherentes al momento de la herencia para integrarlos en el valor de adquisición.
  • Separar los gastos de la escritura de obra nueva para aplicarlos como menor valor de transmisión.
  • Comprobar que la documentación de la escritura de obra nueva sea fehaciente para su deducción.

Por qué importa

Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.

Texto íntegro de la consulta (fuente: DGT)

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V3683-16 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 05/09/2016 Normativa Ley 35/2006, arts. 33, 34, 35 y 36 Descripción de hechos En el año 2014 la consultante adquirió por herencia una finca valorada en 85.000 euros, en la que existía una vivienda construida, según el catastro Inmobiliario, en el año 1980, si bien la vivienda no figuraba inscrita en el Registro de la Propiedad ni se hizo constar en la escritura de aceptación y adjudicación de herencia. En el año 2016 se ha otorgado escritura de obra nueva existente, valorándose la vivienda en 51702,02 euros y, posteriormente, se ha vendido a un tercero. Cuestión planteada Importe a consignar como valor de adquisición de la finca, y si los gastos derivados del otorgamiento de la escritura de obra nueva supondrían un mayor valor de adquisición o un menor valor de transmisión. Contestación completa La transmisión del inmueble generará en la transmitente una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse una alteración en la composición de su patrimonio que da lugar a una variación del valor del mismo, de conformidad con lo previsto en el apartado 1 del artículo 33 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF. El importe de esta ganancia o pérdida patrimonial será la diferencia entre los respectivos valores de transmisión y de adquisición, determinados en la forma prevista en los artículos 35 y 36 de la LRPF, para las transmisiones onerosas y lucrativas, respectivamente. El artículo 35 dispone lo siguiente: “1. El valor de adquisición estará formado por la suma de: a) El importe real por el que la adquisición se hubiera efectuado. b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por los adquirentes. En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones. 2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere la letra b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.” Y el artículo 36: “Cuando la adquisición o la transmisión hubiera sido a título lucrativo se aplicarán las reglas del artículo anterior, tomando por importe real de los valores respectivos aquéllos que resulten de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que puedan exceder del valor de mercado. (..)”. De acuerdo con lo expuesto, dado que la consultante no ha satisfecho importe alguno por la construcción de la vivienda, al estar ya construida cuando adquirió el inmueble por herencia, el valor de adquisición del inmueble estará formado por la suma del valor declarado o, en su caso, comprobado, a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que pueda exceder del valor de mercado en la fecha del fallecimiento del causante, más los gastos y tributos inherentes a la adquisición que hubieran sido satisfechos por el adquirente. En cuanto a los gastos derivados del otorgamiento de la escritura de obra nueva, al ser un trámite necesario para la transmisión del inmueble, supondrán un menor valor de transmisión. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

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