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V3144-17 4 de diciembre de 2017 · SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Criterio vigente
IRPF · Renta · ganancia patrimonial

El valor de transmisión de un inmueble es el importe real satisfecho, siempre que no sea inferior al de mercado

Una contribuyente consultó si podía declarar la venta de un inmueble por un importe inferior al valor catastral o de referencia. La DGT responde que el valor de transmisión es el importe real de la enajenación, siempre que no sea inferior al valor de mercado.

La cuestión planteada

Valor de transmisión a efectos del cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial.

El criterio de la DGT

El valor de transmisión en transmisiones onerosas es el importe real por el que se efectúa la enajenación, deduciendo los gastos y tributos inherentes satisfechos por el transmitente. Por importe real se toma el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá este último. El valor de mercado es el precio acordado entre sujetos independientes en el momento de la transmisión.

Implicaciones prácticas

  • El precio pactado en la escritura es el valor de transmisión aplicable.
  • El valor de mercado actúa como límite mínimo para evitar la infravaloración.
  • Los gastos y tributos inherentes pagados por el transmitente reducen el valor de transmisión.

Puntos de planificación

  • Valoración del inmueble mediante peritos para asegurar que el precio de venta no sea inferior al de mercado.
  • Análisis de los gastos y tributos derivados de la enajenación para su correcta deducción.

Checklist

  • Verificar que el precio de venta no sea inferior al valor normal de mercado.
  • Recopilar justificantes de los gastos y tributos inherentes satisfechos por el transmitente.
  • Comprobar la concordancia entre el importe real satisfecho y el precio acordado entre partes independientes.

Por qué importa

Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.

Texto íntegro de la consulta (fuente: DGT)

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V3144-17 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 04/12/2017 Normativa Ley 35/2006, arts. 33, 34 y 35 Descripción de hechos La consultante ha vendido un inmueble en el año 2017 por un importe inferior al valor catastral y al valor referenciado por la Comunidad Autónoma de Aragón a efectos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados a cargo del adquirente, al no conseguir una oferta mejor. Cuestión planteada Valor de transmisión a efectos del cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial. Contestación completa La transmisión del inmueble generará en la transmitente una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse una variación en el valor de su patrimonio puesta de manifiesto con ocasión de una alteración en su composición, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF. El importe de esta ganancia o pérdida patrimonial vendrá determinado, según el artículo 34, por la diferencia entre los respectivos valores de adquisición y de transmisión de cada una de las fincas, calculados en la forma establecida en los artículos 35 y 36 de la citada Ley, para las transmisiones onerosas y lucrativas respectivamente. En relación con las transmisiones a título oneroso, el artículo 35 dispone lo siguiente: “1. El valor de adquisición estará formado por la suma de: a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado. b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones. 2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere la letra b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.” El valor de mercado correspondiente al inmueble es el que correspondería al precio acordado para su venta entre sujetos independientes en el momento de la transmisión. En cualquier caso, la fijación de dicho valor es una cuestión de hecho, ajena por tanto a las competencias de este Centro Directivo y que podrá acreditarse a través de medios de prueba admitidos en derecho, cuya valoración corresponderá efectuar a los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria, teniendo en cuenta, que en los procedimientos tributarios habrá que estar a lo dispuesto en el artículo 106.1 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (BOE del día 18), que dispone que “en los procedimientos tributarios serán de aplicación las normas que sobre medios y valoración de prueba se contienen en el Código Civil y en la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, salvo que la ley establezca otra cosa”. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

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