Se puede deducir la inversión en vivienda habitual si un nuevo préstamo sustituye a uno previo destinado a su compra

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V3097-14 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 17/11/2014 Normativa Ley 35/2006 Art. 68.1.1º; RD 439/2007 Art. 54.1 Descripción de hechos El consultante adquiere en 2004 determinada participación indivisa de una vivienda, constando en la escritura de compra que paga al contado. Posteriormente, en 2005 constituye hipoteca sobre el inmueble destinando parte del dinero obtenido, según manifiesta, a pagar a los vendedores y la parte restante a satisfacer obras en la vivienda. Cuestión planteada Derecho a practicar la deducción por inversión en vivienda habitual en función de la parte amortizada del préstamo que proporcionalmente destinó a pagar a los vendedores. Contestación completa Se parte de la premisa de que la vivienda objeto de consulta constituye la vivienda habitual del consultante. La deducción por inversión en vivienda habitual, en su redacción vigente a 31 de diciembre de 2012, se recoge en los artículos 68.1, 70 y 78 del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, siendo el primero de ellos, concretamente en su número 1º, donde se establece la configuración general de la deducción disponiendo que, con arreglo a determinados requisitos y circunstancias, los contribuyentes podrán aplicar una deducción por inversión en su vivienda habitual. Dicha deducción se aplicará sobre “las cantidades satisfechas en el período de que se trate por la adquisición o rehabilitación de la vivienda que constituya o vaya a constituir la residencia habitual” de los mismos. A continuación dispone la formación de la base de deducción, en los siguientes términos: “La base máxima de esta deducción será de 9.040 euros anuales y estará constituida por las cantidades satisfechas para la adquisición o rehabilitación de la vivienda, incluidos los gastos originados que hayan corrido a cargo del adquirente y, en el caso de financiación ajena, la amortización, los intereses, el coste de los instrumentos de cobertura del riesgo de tipo de interés variable de los préstamos hipotecarios regulados en el artículo decimonoveno de la Ley 36/2003, de 11 de noviembre, de medidas de reforma económica, y demás gastos derivados de la misma. En caso de aplicación de los citados instrumentos de cobertura, los intereses satisfechos por el contribuyente se minorarán en las cantidades obtenidas por la aplicación del citado instrumento”. Referente a la inversión que es susceptible de deducción, la norma no establece ningún tipo de restricción en cuanto a la procedencia de la financiación -propia o ajena-, y forma en la que esta se compone -uno o varios préstamos o créditos y, en su caso, garantías exigidas para su concesión-. Tratándose de inversión mediante financiación ajena, la deducción se practicará a medida que se vaya devolviendo el principal y se abonen, en su caso, los correspondientes intereses, siempre y cuando se cumplan todos los requisitos exigidos para la aplicación de la deducción, siendo irrelevante de quién se obtuviese el préstamo. Ahora bien, en el presente caso, manifiesta el consultante que el coste de adquisición de la parte indivisa de la vivienda objeto de consulta, adquirida en diciembre de 2004, según escritura de compra la paga al contado; se entiende, por tanto, que el pago se ha producido como más tarde en el propio acto de la compraventa. Nada dice sobre si los fondos con los que satisface dicho pago son propios o ajenos. Únicamente en el caso de que tales fondos fuesen de procedencia ajena cabría plantearse la posibilidad de que parte del importe obtenido posteriormente mediante préstamo, al hipotecar la vivienda en 2005, hubiese sido destinado a adquirir la vivienda al entender que se hubiera producido una sustitución de la financiación ajena empleada. Si así fuese, señalar que el hecho de sustituir un préstamo por otro -con las garantías y condiciones que cualquiera de ellos tuviese- no conlleva entender que en ese momento concluye el proceso de financiación de la inversión correspondiente y se agotan las posibilidades de practicar la deducción, ello únicamente implica la modificación de las condiciones de financiación inicialmente acordadas, siempre que, evidentemente, el nuevo préstamo se dedique efectivamente a la amortización del anterior, en la medida que hubiese sido destinado a la adquisición de la vivienda. Por ello, las anualidades (cuota de amortización e intereses) y demás cuantías que se satisfagan por el nuevo préstamo -en su constitución, vida y cancelación-, en la parte proporcional que del capital obtenido en este haya sido destinado a la amortización o cancelación del préstamo originario -habiéndose este primero destinado exclusivamente a la adquisición de la vivienda habitual-, incluida en su caso la cancelación registral hipotecaria, darán derecho a deducción por inversión en vivienda habitual, formando parte de la base de deducción del periodo impositivo en que se satisfagan, siempre que se cumplan los demás requisitos legales y reglamentarios exigidos. Si el principal del nuevo préstamo fuere de un importe superior al capital pendiente de amortizar del precedente, tanto sus cuotas de amortización como el resto de los gastos relacionados con el mismo darán derecho a la deducción por inversión en vivienda habitual únicamente en la proporción existente entre el importe del nuevo principal y la parte que del mismo se destina a sustituir al pendiente de amortizar del préstamo originario. Cuestión distinta sería que los recursos destinados a adquirir la vivienda en 2004 hubiesen sido propios del contribuyente. La posterior obtención de crédito en 2005, incluso con la garantía del citado bien, constituiría una operación absolutamente distinta, e implicaría la imposibilidad de aplicar la deducción por inversión en vivienda habitual practicando deducción alguna por tal préstamo. La conexión del préstamo y su destino, así como la justificación de su devolución debe acreditarse, según dispone el artículo 106 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, por cualquiera de los medios de prueba admitidos en Derecho, siendo competencia de los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria la valoración de las pruebas aportadas. Pudiéndose acreditar suficientemente las circunstancias expresadas anteriormente, el consultante podría practicar la mencionada deducción. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.