Para deducirse el 100% de las cuotas hipotecarias en vivienda habitual, debe acreditarse un préstamo del otro prestatario

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V5714-26 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 30/09/2026 Normativa Ley 35/2006 Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas IRPF - DT.18 Descripción de hechos El consultante adquirió en 2006 el pleno dominio de una vivienda que, desde entonces, viene constituyendo su residencia habitual. Dicha adquisición fue financiada mediante un préstamo hipotecario en el cual, por exigencias de la entidad financiera, figuran como prestatarios solidarios el propio consultante y su hermano. La totalidad de las cantidades satisfechas por dicho préstamo son efectuadas, exclusivamente, por el consultante y abonadas a través de una cuenta de la cual este es titular. Cuestión planteada Posibilidad por parte de la consultante de aplicar la deducción por inversión en vivienda habitual al 100%, en función de la totalidad de los pagos que efectúa vinculados con el préstamo hipotecario, dado que los realiza en calidad de único propietario de la vivienda. Contestación completa A. Hasta el ejercicio 2012, inclusive, el artículo 68.1.1º de la LIRPF, en su redacción en vigor a 31 de diciembre de 2012, establece la configuración general de la deducción por inversión en vivienda habitual disponiendo que, con arreglo a determinados requisitos y circunstancias, los contribuyentes podrán deducirse un determinado porcentaje de “las cantidades satisfechas en el período de que se trate por la adquisición o rehabilitación de la vivienda que constituya o vaya a constituir la residencia habitual” de los mismos. A continuación, dispone la formación de la base de deducción, en los siguientes términos: “La base máxima de esta deducción será de 9.040 euros anuales y estará constituida por las cantidades satisfechas para la adquisición o rehabilitación de la vivienda, incluidos los gastos originados que hayan corrido a cargo del adquirente y, en el caso de financiación ajena, la amortización, los intereses, el coste de los instrumentos de cobertura …”. Cuando en la inversión se utilice financiación ajena, la deducción se practicará a medida que se vaya devolviendo el principal y se abonen, en su caso, los correspondientes intereses. Conforme con tal regulación, cabe afirmar que el beneficio fiscal por inversiones destinadas a la adquisición de la vivienda habitual está ligado a la titularidad, aunque sea compartida, del pleno dominio del inmueble, circunstancia que en el presente caso concurre únicamente en la consultante, el cual adquiere el 100 por ciento del pleno dominio de la vivienda. Al constituir ésta su residencia habitual, podrá practicar la deducción en función de los importes que satisfaga en el periodo impositivo por su adquisición. Referente a la parte adquirida mediante financiación ajena la deducción podrá practicará a medida que vaya amortizando la cuantía adeudada. Al financiar la adquisición de la vivienda, al menos en parte, mediante un préstamo en el que constan como prestatarios el consultante y otra persona, su hermano, actuando los dos de forma solidaria, ello implica entender, desde un punto de vista jurídico, que el pago de las distintas cuotas de amortización, así como los gastos inherentes a su concesión y cancelación, son satisfechas por partes iguales entre los dos prestatarios, con independencia de la procedencia de los fondos destinados a tal fin. Hay que indicar, que se parte de la hipótesis de que la totalidad del principal del préstamo tiene como última finalidad y ha sido destinado a financiar la compra de la vivienda por parte del adquirente. Por tanto, cabe decir que, el principal del préstamo se compone de dos mitades, una de estas es concedida al consultante en su calidad de prestatario solidario –importe que este destina en su totalidad a adquirir parte de su participación indivisa de propiedad, el 100% en el presente caso–, y la mitad restante corresponde al otro prestatario, su hermano. A su vez, éste presta dicha mitad al consultante –el otro prestatario–. Siendo así, cabe entender (considerando lo señalado en el escrito de consulta), y en función de ello se formula el resto de la contestación, que la parte del principal que a este otro prestatario le corresponde en préstamo (el 50%) le es prestado al consultante, cuantía que este destina, igualmente, a adquirir la vivienda. En cuanto a la posición que, en general, cada prestatario tiene en un préstamo, debe tenerse en cuenta que conforme al artículo 1.205 del Código Civil “la novación, que consiste en sustituirse un nuevo deudor en lugar del primitivo, puede hacerse sin el conocimiento de éste, pero no sin el consentimiento del acreedor”. Aunque se acreditase que el consultante ingresa mensualmente, en la cuenta asociada al préstamo, la totalidad del importe a satisfacer por la misma (englobando lo prestado por el otro prestatario) ello no supone la acreditación de que el consultante se haya convertido en prestatario único. Para poder considerar que el consultante ha satisfecho la totalidad de las cuotas del préstamo hipotecario, se le debería considerar único prestatario y por tanto se debería acreditar el consentimiento del acreedor en la sustitución de los deudores. A falta de tal novación, y correspondiendo al consultante la mitad del importe concedido en préstamo (un 50%), para que este pueda considerar con derecho a deducción la totalidad de los diversos pagos vinculados con el préstamo, pagos que se cargan y se satisfacen a través de la cuenta asociada al préstamo, deberá acreditar que el otro prestatario solidario le entregó en préstamo la cuantía necesaria y suficiente para completar la totalidad de la financiación que requiere (un 50% de la totalidad del préstamo, completando así la totalidad del préstamo, y que representa la totalidad del 50% que del capital éste otro percibe); debiendo pactar para su devolución el mismo tipo de interés acordado con la entidad y el cubrir la parte proporcional de todos los gastos inherentes al préstamo. La citada acreditación, así como la conexión con el préstamo de la entidad, su destino y la justificación de su devolución, deberá efectuarse utilizando cualquiera de los medios de prueba generalmente admitidos en derecho, correspondiendo la valoración de las pruebas aportadas a los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria. De ésta manera, el consultante tendrá derecho a practicar la deducción por inversión en vivienda habitual por la parte que financia mediante préstamo, en la siguiente medida: En relación a la parte del préstamo que siendo imputable al otro titular este le prestó (la totalidad de su 50%), podrá practicar la deducción por las cantidades que satisfaga tendentes a reducir la deuda contraída con él, lo cual realizará –salvo que indique otra forma– mediante ingresos, por cuenta de él, en la cuenta asociada al préstamo –de titularidad, previsiblemente, compartida entre los dos–. Dichas cantidades se corresponden con la mitad (el 50%) del importe que del préstamo emplea para adquirir la totalidad del pleno dominio de la vivienda. En relación a la parte del préstamo que directamente le corresponde en calidad de prestatario solidario –una mitad, el 50%–, el consultante tendrá derecho a practicar la deducción en función de las cantidades que por dicha parte satisfaga en cada vencimiento, en la medida en que destinó aquella a adquirir el pleno dominio de su vivienda. B. Con efectos desde 1 de enero de 2013, la Ley 16/2012, de 27 de diciembre, por la que se adoptan diversas medidas tributarias dirigidas a la consolidación de las finanzas públicas y al impulso de la actividad económica (BOE de 28 de diciembre), ha suprimido el apartado 1 del artículo 68 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobada por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, que regulaba la deducción por inversión en vivienda habitual. No obstante lo anterior, la citada Ley 16/2012 ha añadido una disposición transitoria decimoctava en la LIRPF que regula un régimen transitorio que permite practicar dicha deducción a aquellos contribuyentes que cumplan determinados requisitos. En concreto, dicha disposición establece lo siguiente: “Disposición transitoria decimoctava. Deducción por inversión en vivienda habitual. 1. Podrán aplicar la deducción por inversión en vivienda habitual en los términos previstos en el apartado 2 de esta disposición: a) Los contribuyentes que hubieran adquirido su vivienda habitual con anterioridad a 1 de enero de 2013 o satisfecho cantidades con anterioridad a dicha fecha para la construcción de la misma. b) (…) c) (…) En todo caso, resultará necesario que el contribuyente hubiera practicado la deducción por inversión en vivienda habitual en relación con las cantidades satisfechas para la adquisición o construcción de dicha vivienda en un periodo impositivo devengado con anterioridad a 1 de enero de 2013, salvo que hubiera resultado de aplicación lo dispuesto en el artículo 68.1.2º de esta Ley en su redacción vigente a 31 de diciembre de 2012. 2. La deducción por inversión en vivienda habitual se aplicará conforme a lo dispuesto en los artículos 67.1, 68.1, 70.1, 77.1 y 78 de la Ley del Impuesto, en su redacción en vigor a 31 de diciembre de 2012, sin perjuicio de los porcentajes de deducción que conforme a lo dispuesto en la Ley 22/2009 hayan sido aprobados por la Comunidad Autónoma. 3. Los contribuyentes que por aplicación de lo establecido en esta disposición ejerciten el derecho a la deducción estarán obligados, en todo caso, a presentar declaración por este Impuesto y el importe de la deducción así calculada minorará el importe de la suma de la cuota íntegra estatal y autonómica del Impuesto a los efectos previstos en el apartado 2 del artículo 69 de esta Ley. 4. (…)” De lo anteriormente dispuesto se desprende que a partir de 1 de enero de 2013 se suprime la deducción por inversión en vivienda habitual para todos los contribuyentes si bien, se introduce un régimen transitorio para aquellos contribuyentes que hubieran adquirido su vivienda habitual con anterioridad a 1 de enero de 2013, que podrán seguir aplicando la deducción por inversión en vivienda habitual. Ahora bien, al respecto debe tenerse en cuenta que para acceder al citado régimen transitorio será necesario, además, que el contribuyente hubiera practicado la deducción por inversión en vivienda habitual en relación con las cantidades satisfechas para la adquisición de dicha vivienda en un periodo impositivo devengado con anterioridad a 1 de enero de 2013, salvo que hubiera resultado de aplicación lo dispuesto en el artículo 68.1.2º de la LIRPF en su redacción vigente a 31 de diciembre de 2012. En el caso de que resulte de aplicación el citado régimen transitorio, la deducción se aplicará conforme a lo dispuesto en los artículos 67.1, 68.1, 70.1, 77.1, y 78 de la Ley del Impuesto en su redacción en vigor a 31 de diciembre de 2012, sin perjuicio de los porcentajes de deducción que conforme a lo dispuesto en la Ley 22/2009 hayan sido aprobados por la Comunidad Autónoma. Igualmente, resultarán de aplicación lo establecido en los artículos 54 a 56 y disposiciones transitorias novena y décima del Reglamento del Impuesto, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del 31 de marzo), en adelante RIRPF. En el presente caso, adquirida la vivienda en 2006 y partiendo de la hipótesis de que ya en alguno de los años anteriores a 2013 el consultante hubiese practicado la deducción por inversión en vivienda habitual, por la vivienda objeto de consulta, sí le será de aplicación, a partir de 1 de enero de 2013, el reseñado régimen transitorio, pudiendo continuar practicando la deducción en función de la totalidad de las cantidades que satisfaga tendentes a reducir el préstamo hipotecario de referencia tanto en lo que a su participación en el mismo se refiere como por las cantidades que satisfaga en nombre del otro prestatario solidario, reduciendo de esta manera el préstamo que este le concedió mediante entrega de la cuantía que le correspondía de dicho préstamo. Conforme lo señalado en la letra A precedente. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.