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V5585-26 16 de septiembre de 2026 · SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Criterio vigente
IRPF · Renta · deducción por inversión en vivienda habitual

No se puede aplicar la deducción por vivienda habitual si la propiedad se adquiere por herencia tras el 1 de enero de 2013

El consultante pregunta si puede aplicar la deducción por inversión en vivienda habitual tras heredar la propiedad de su cónyuge, quien la compró antes de 2013. La DGT responde que no es posible porque la adquisición jurídica de la vivienda se produjo en 2025.

La cuestión planteada

Cuestión planteada Si el consultante puede aplicar la deducción por inversión en vivienda habitual respecto de las cantidades satisfechas por la hipoteca tras adquirir la vivienda por herencia, al haber sido esta adquirida originalmente por su cónyuge antes del 1 de enero de 2013.

El criterio de la DGT

El régimen transitorio permite la deducción solo a quienes adquirieron jurídicamente su vivienda habitual antes del 1 de enero de 2013. En este caso, la adquisición por herencia ocurrió en 2025, por lo que no se cumple el requisito temporal. Ser avalista del préstamo hipotecario no otorga la titularidad necesaria para acceder a la deducción.

Implicaciones prácticas

  • La adquisición por herencia de una vivienda no permite acceder al régimen transitorio de la deducción por vivienda habitual.
  • El cumplimiento del requisito temporal de adquisición previa al 1 de enero de 2013 debe ser personal y jurídico.
  • La condición de avalista en un préstamo hipotecario no constituye titularidad para aplicar la deducción.

Puntos de planificación

  • Valorar la situación jurídica de la propiedad tras el fallecimiento del titular original.
  • Analizar la fecha de adquisición jurídica de la vivienda en el caso de sucesiones.

Checklist

  • Comprobar si la adquisición jurídica de la vivienda se produjo antes del 1 de enero de 2013.
  • Verificar si el derecho de propiedad se obtuvo por herencia o legado.
  • Confirmar si el contribuyente es titular de la propiedad y no solo avalista.
  • Validar que la vivienda cumple los requisitos de vivienda habitual en el momento de la adquisición.

Por qué importa

Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.

Texto íntegro de la consulta (fuente: DGT)

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V5585-26 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 16/09/2026 Normativa Ley 35/2006 Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas IRPF - DT.18 Descripción de hechos El consultante adquirió por herencia, el 6 de mayo de 2025, la plena propiedad de la vivienda que constituye su residencia habitual. Dicho inmueble había sido adquirido previamente y de forma privativa por su cónyuge, ahora fallecido, el 3 de agosto de 2009 y estaba financiado mediante préstamo hipotecario en cuya escritura el consultante figuraba como avalista. La vivienda ha constituido la residencia habitual del consultante desde su adquisición por el causante. Cuestión planteada Si el consultante puede aplicar la deducción por inversión en vivienda habitual respecto de las cantidades satisfechas por la hipoteca tras adquirir la vivienda por herencia, al haber sido esta adquirida originalmente por su cónyuge antes del 1 de enero de 2013. Contestación completa Con efectos desde 1 de enero de 2013, la Ley 16/2012, de 27 de diciembre, por la que se adoptan diversas medidas tributarias dirigidas a la consolidación de las finanzas públicas y al impulso de la actividad económica (BOE de 28 de diciembre), ha suprimido el apartado 1 del artículo 68 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobada por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, que regulaba la deducción por inversión en vivienda habitual. No obstante lo anterior, la citada Ley 16/2012 ha añadido una disposición transitoria decimoctava en la LIRPF que regula un régimen transitorio que permite seguir practicando dicha deducción a aquellos contribuyentes que cumplan determinados requisitos. En concreto, dicha disposición establece lo siguiente: “Disposición transitoria decimoctava. Deducción por inversión en vivienda habitual. 1. Podrán aplicar la deducción por inversión en vivienda habitual en los términos previstos en el apartado 2 de esta disposición: a) Los contribuyentes que hubieran adquirido su vivienda habitual con anterioridad a 1 de enero de 2013 o satisfecho cantidades con anterioridad a dicha fecha para la construcción de la misma. b) (…) c) (…) En todo caso, resultará necesario que el contribuyente hubiera practicado la deducción por inversión en vivienda habitual en relación con las cantidades satisfechas para la adquisición o construcción de dicha vivienda en un periodo impositivo devengado con anterioridad a 1 de enero de 2013, salvo que hubiera resultado de aplicación lo dispuesto en el artículo 68.1.2º de esta Ley en su redacción vigente a 31 de diciembre de 2012. 2. La deducción por inversión en vivienda habitual se aplicará conforme a lo dispuesto en los artículos 67.1, 68.1, 70.1, 77.1, y 78 de la Ley del Impuesto, en su redacción en vigor a 31 de diciembre de 2012, sin perjuicio de los porcentajes de deducción que conforme a lo dispuesto en la Ley 22/2009 hayan sido aprobados por la Comunidad Autónoma. 3. Los contribuyentes que por aplicación de lo establecido en esta disposición ejerciten el derecho a la deducción estarán obligados, en todo caso, a presentar declaración por este Impuesto y el importe de la deducción así calculada minorará el importe de la suma de la cuota íntegra estatal y autonómica del Impuesto a los efectos previstos en el apartado 2 del artículo 69 de esta Ley. 4. (…).” Del contenido de dicha disposición se desprende que a partir de 1 de enero de 2013 se suprime la deducción por inversión en vivienda habitual para todos los contribuyentes si bien, se introduce un régimen transitorio para, entre otros, aquellos contribuyentes que hubieran adquirido jurídicamente su vivienda habitual con anterioridad a 1 de enero de 2013, que podrán seguir aplicando la deducción por inversión en vivienda habitual; igualmente, podrán seguir aplicándola aquellos que hubiesen satisfecho cantidades por la construcción de su vivienda habitual con anterioridad a 1 de enero de 2013. En el presente supuesto, la adquisición jurídica de la vivienda se realizó el 6 de mayo de 2025, esto es, con posterioridad al 1 de enero de 2013, no pudiendo acceder por tanto al mencionado régimen transitorio con independencia de que constara como avalista en el préstamo formalizado con anterioridad por su cónyuge fallecido. La condición de avalista no comporta, por sí misma, la titularidad del pleno dominio o de cuota alguna sobre el inmueble, siendo dicha titularidad uno de los presupuestos necesarios para la aplicación de la deducción conforme al artículo 68.1.1º de la LIRPF en su redacción vigente a 31 de diciembre de 2012. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

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