No se puede ampliar el plazo de dos años para la exención por reinversión en vivienda habitual

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V2850-19 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 15/10/2019 Normativa Ley 35/2006 Art. 38.1 RD 439/2007 Arts. 41 y 41 bis Descripción de hechos El consultante transmite su vivienda habitual el 14 de julio de 2017, teniendo la intención de reinvertir el total importe obtenido en la que constituirá su nueva vivienda habitual. Por ello, firma un contrato de arras en junio de 2018, con el compromiso, por parte de la promotora vendedora, de entrega de la nueva vivienda, entonces en construcción, como fecha límite el 30 de junio de 2019. Dicha entrega, por circunstancias ajenas a su voluntad, se producirá en fecha posterior a la acordada, y excederá el período de dos años desde la transmisión de la precedente habitual. Cuestión planteada Posibilidad de ampliar el plazo de dos años para reinvertir, manteniendo el derecho a exonerar de gravamen la ganancia patrimonial generada en la transmisión de la vivienda habitual. En caso negativo, si las cantidades reinvertidas en plazo posibilitan el acogerse parcialmente a la exención; si, posteriormente, cuando se adquiera la nueva vivienda puede acogerse a la exención, al considerar la fecha en la que se firmó el contrato de arras. De quedar sujeto a gravamen, forma y plazo para regularizar la ganancia patrimonial por incumplimiento de plazo. Contestación completa La exención por reinversión en vivienda habitual se regula en el artículo 38 de la Ley de Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobada por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, y, en su desarrollo, en el artículo 41 del Reglamento del Impuesto, aprobado por Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del 31 de marzo), en adelanta RIRPF, el cual, entre otros, dispone: "1. Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo. Cuando para adquirir la vivienda transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión. (…) Para la calificación de la vivienda como habitual, se estará a lo dispuesto en el artículo 41 bis de este Reglamento. 2. (…) 3. La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años desde la fecha de transmisión de la vivienda habitual (…). En particular, se entenderá que la reinversión se efectúa dentro de plazo cuando la venta de la vivienda habitual se hubiese efectuado a plazos o con precio aplazado, siempre que el importe de los plazos se destine a la finalidad indicada dentro del período impositivo en que se vayan percibiendo. Cuando, conforme a lo dispuesto en los párrafos anteriores, la reinversión no se realice en el mismo año de la enajenación, el contribuyente vendrá obligado a hacer constar en la declaración del Impuesto del ejercicio en el que se obtenga la ganancia de patrimonio su intención de reinvertir en las condiciones y plazos señalados. Igualmente darán derecho a la exención por reinversión las cantidades obtenidas en la enajenación que se destinen a satisfacer el precio de una nueva vivienda habitual que se hubiera adquirido en el plazo de los dos años anteriores a la transmisión de aquélla. 4. En el caso de que el importe de la reinversión fuera inferior al total obtenido en la enajenación, solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente invertida en las condiciones de este artículo. 5. El incumplimiento de cualquiera de las condiciones establecidas en este artículo determinará el sometimiento a gravamen de la parte de la ganancia patrimonial correspondiente. En tal caso, el contribuyente imputará la parte de la ganancia patrimonial no exenta al año de su obtención, practicando autoliquidación complementaria, con inclusión de los intereses de demora, y se presentará en el plazo que medie entre la fecha en que se produzca el incumplimiento y la finalización del plazo reglamentario de declaración correspondiente al período impositivo en que se produzca dicho incumplimiento.” Conforme a ello, para poder acogerse a la exención por reinversión de la ganancia patrimonial generada en la transmisión de su vivienda habitual, la adquisición jurídica de su nueva vivienda habitual tendrá que producirse dentro de los dos años posteriores –o anteriores- a la fecha de dicha transmisión, sin que exista regulación alguna acerca de una posible ampliación de dicho plazo. De no producirse la adquisición dentro de ese plazo de tiempo, el contribuyente pierde el derecho a exonerar de gravamen la totalidad de la ganancia patrimonial generada, sin que las cantidades que pudiese haber reinvertido -en la que finalmente constituya su nueva habitual- dentro de esos dos años puedan conllevar, en cualquier medida, la exoneración parcial de la ganancia generada. En cuanto a considerar la fecha de firma del contrato de arras hay que decir que en ningún caso dicho contrato es sinónimo al concepto de adquisición requerido. La adquisición de vivienda debe entenderse en sentido jurídico, esto es, cuando se produce conforme con las disposiciones del Código Civil. La fecha de adquisición de inmuebles se determinará de acuerdo con lo establecido en el artículo 1.462 del Código Civil, el cual dispone: “Se entenderá entregada la cosa vendida, cuando se ponga en poder y posesión del comprador. Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario.” A mayor ahondamiento, para determinar la fecha de adquisición, debe tenerse en consideración que el Derecho español, según el Tribunal Supremo y la opinión mayoritaria de la doctrina, recoge la teoría del título y el modo, de tal manera que "la constancia de un contrato de compraventa en documento privado no transfiere por sí sola el dominio si no se acredita la tradición de la cosa vendida" (Sentencia de 27 de abril de 1983). La tradición puede realizarse de múltiples formas, entre las que pueden citarse para los bienes inmuebles: la puesta en poder y posesión de la cosa vendida, la entrega de las llaves o de los títulos de pertenencia o el otorgamiento de escritura pública; dicho otorgamiento, conforme dispone el Código Civil, equivale a la entrega siempre y cuando de ésta no resulte o se deduzca lo contrario. Conforme a lo manifestado por el consultante, se desprende que la adquisición jurídica no se producirá, en caso alguno, dentro de los dos años siguiente a la transmisión de su precedente vivienda habitual. Quedando sujeta a gravamen la totalidad de la ganancia patrimonial que en ésta se hubiera generado. El contribuyente habrá de proceder a regularizar dicha ganancia patrimonial conforme dispone el transcrito artículo 41.5 del Reglamento del Impuesto. Si con anterioridad a materializarse el incumplimiento el contribuyente ya tuviese certeza de que este se va a producir, podrá regularizar su situación a partir de ese mismo momento. El interés de demora vendrá dado por el interés legal del dinero vigente en cada momento; se aplicará desde el día siguiente a la fecha de finalización del plazo reglamentario de declaración correspondiente al período impositivo en el que se transmitió la vivienda hasta la fecha de regularización. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.