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V2812-21 16 de noviembre de 2021 · SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Criterio vigente
IRPF · Renta · ganancia patrimonial

Se debe declarar una ganancia o pérdida patrimonial por la venta de un inmueble heredado

Cinco hermanos heredaron una vivienda y la vendieron posteriormente por un importe inferior al valor de la herencia. La DGT responde que la operación genera una ganancia o pérdida patrimonial según la cuota de cada uno.

La cuestión planteada

Tributación de dicha operación en la declaración de IRPF-2021 de cada uno de los hermanos.

El criterio de la DGT

La transmisión del inmueble genera una ganancia o pérdida patrimonial según la cuota de titularidad de cada transmitente. El importe se determina por la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión. En adquisiciones a título lucrativo, como las herencias, los valores se determinan según las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin exceder el valor de mercado.

Implicaciones prácticas

  • Cada heredante debe calcular su propia ganancia o pérdida patrimonial de forma individualizada.
  • El valor de adquisición para el cálculo será el valor declarado en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
  • El resultado de la operación dependerá de la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición de cada cuota de titularidad.

Puntos de planificación

  • Valoración de la diferencia entre el valor de mercado y el valor declarado en la sucesión.
  • Impacto de la pérdida patrimonial individual en la base imponible del IRPF de cada hermano.

Checklist

  • Verificar el valor de adquisición consignado en la liquidación del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
  • Comprobar que el valor de transmisión no exceda el valor de mercado.
  • Calcular la ganancia o pérdida patrimonial aplicando la cuota de titularidad correspondiente a cada heredero.
  • Contrastar los importes con la normativa del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones aplicada en la adquisición.

Por qué importa

Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.

Texto íntegro de la consulta (fuente: DGT)

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V2812-21 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 16/11/2021 Normativa LIRPF, Ley 35/2006, Arts. 33, 34, 35, 36. Descripción de hechos Cinco hermanos han recibido en herencia una vivienda, que no constituye la vivienda habitual de ninguno de ellos, por valor en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones de 250.000 euros, con un valor catastral de 78.431 euros, y habiendo procedido en 2021 a la venta de la misma por 235.000 euros. Cuestión planteada Tributación de dicha operación en la declaración de IRPF-2021 de cada uno de los hermanos. Contestación completa La transmisión del inmueble objeto de consulta generará en cada uno de los transmitentes, una ganancia o pérdida patrimonial – de acuerdo con su cuota de titularidad jurídica en dicho inmueble –, al producirse una alteración en la composición de su patrimonio que da lugar a una variación del valor del mismo, de conformidad con lo previsto en el apartado 1 del artículo 33 de la LIRPF. El importe de esta ganancia o pérdida patrimonial vendrá determinado, según el artículo 34.1.a) de la LIRPF, por “la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión de los elementos patrimoniales”. La determinación de los valores de adquisición y transmisión se recoge en el artículo 35 de la LIRPF en el caso de transmisiones onerosas, configurándose de la siguiente forma: “1. El valor de adquisición estará formado por la suma de: a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado. b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones. 2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere la letra b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste”. Y el artículo 36, en cuanto a las adquisiciones a título lucrativo: “Cuando la adquisición o la transmisión hubiera sido a título lucrativo se aplicarán las reglas del artículo anterior, tomando por importe real de los valores respectivos aquéllos que resulten de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que puedan exceder del valor de mercado. (...)”. Expuesto lo anterior y, en relación con el momento y valor de adquisición del bien inmueble recibido por cada uno de los cinco hermanos, se indica que la adquisición de inmuebles por herencia, según las normas del Código Civil, se produce, con carácter derivativo, con la aceptación de la herencia, si bien los efectos subsiguientes se retrotraen al momento de la muerte del causante, de acuerdo con el artículo 989 del Código Civil. En definitiva, una vez aceptada la herencia, se entiende que la adquisición se produjo en el momento del fallecimiento del causante, sin que en el escrito de consulta se especifique dicha fecha. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

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