Se debe reinvertir el importe real de la venta de inmuebles menos los gastos de transmisión para la exención en rentas vitalicias

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V2715-18 Órgano SG de Tributación de las Operaciones Financieras Fecha salida 09/10/2018 Normativa Ley 35/2006 arts. 33-1, 34, 35, 38-3 RD 439/2007 art. 42 Descripción de hechos La consultante, que cumplió 65 años en noviembre de 2017, ha transmitido en abril de 2018 el 25% de dos inmuebles (piso y garaje), por lo que se han generado determinados gastos que han reducido la cantidad efectivamente recibida por la venta Cuestión planteada 1. Importe a reinvertir para poder acogerse a la exención por reinversión en rentas vitalicias, prevista en el artículo 38.3 de la Ley 35/2006. 2. Plazo para constituir la renta vitalicia. 3. Requisitos de la renta vitalicia a constituir. Contestación completa PRIMERA CUESTIÓN: El artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas (BOE de 29 de noviembre), establece: “1. Son ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél, salvo que por esta Ley se califiquen como rendimientos.” Por tanto, la transmisión de un inmueble generará en el transmitente una ganancia o pérdida patrimonial, cuyo importe será la diferencia entre los respectivos valores de transmisión y de adquisición, según señala el artículo 34 de la Ley 35/2006. Dichos valores se determinarán en la forma prevista en el artículo 35 de la citada Ley, el cual dispone: “1. El valor de adquisición estará formado por la suma de: a) El importe real por el que la adquisición se hubiera efectuado. b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por los adquirentes. En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones. 2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere la letra b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.” Por otra parte, el artículo 38.3 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, establece: “3. Podrán excluirse de gravamen las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto con ocasión de la transmisión de elementos patrimoniales por contribuyentes mayores de 65 años, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se destine en el plazo de seis meses a constituir una renta vitalicia asegurada a su favor, en las condiciones que reglamentariamente se determinen. La cantidad máxima total que a tal efecto podrá destinarse a constituir rentas vitalicias será de 240.000 euros. Cuando el importe reinvertido sea inferior al total de lo percibido en la transmisión, únicamente se excluirá de tributación la parte proporcional de la ganancia patrimonial obtenida que corresponda a la cantidad reinvertida. La anticipación, total o parcial, de los derechos económicos derivados de la renta vitalicia constituida, determinará el sometimiento a gravamen de la ganancia patrimonial correspondiente.” De acuerdo con todo lo anterior, para la aplicación de esta exención, deberá destinarse a la constitución de rentas vitalicias, el importe real por el que la enajenación se efectúe, minorado en los gastos y tributos inherentes a la transmisión que resulten satisfechos por el transmitente; y siempre que se cumplan los restantes requisitos recogidos en el artículo 42 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo. SEGUNDA CUESTIÓN: El artículo 42 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas regula las condiciones para aplicar la exención por reinversión en rentas vitalicias; en particular, en el apartado 2 se determina: “2. La renta vitalicia deberá constituirse en el plazo de seis meses desde la fecha de transmisión del elemento patrimonial. (…)” De conformidad con dicho precepto, el plazo para constituir la renta vitalicia es de seis meses desde la fecha de la transmisión del inmueble. TERCERA CUESTIÓN: El apartado 3 el citado artículo 42 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas establece: “3. Para la aplicación de la exención se deberán cumplir además los siguientes requisitos: a) El contrato de renta vitalicia deberá suscribirse entre el contribuyente, que tendrá condición de beneficiario, y una entidad aseguradora. En los contratos de renta vitalicia podrán establecerse mecanismos de reversión o períodos ciertos de prestación o fórmulas de contraseguro en caso de fallecimiento una vez constituida la renta vitalicia. b) La renta vitalicia deberá tener una periodicidad inferior o igual al año, comenzar a percibirse en el plazo de un año desde su constitución, y el importe anual de las rentas no podrá decrecer en más de un cinco por ciento respecto del año anterior. c) El contribuyente deberá comunicar a la entidad aseguradora que la renta vitalicia que se contrata constituye la reinversión del importe obtenido por la transmisión de elementos patrimoniales, a efectos de la aplicación de la exención prevista en este artículo.” Por tanto, entre otros requisitos, la renta vitalicia debe contratarse con una entidad aseguradora, empezar a recibirla sin que transcurra más de un año desde su constitución y el importe anual a percibir no podrá ser inferior al 95 por ciento del importe del año anterior. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.