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V2536-20 24 de julio de 2020 · SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Criterio vigente
IRPF · Renta · ganancia patrimonial

Se deben distinguir dos valores y fechas de adquisición para calcular la ganancia patrimonial de una vivienda

Un contribuyente consulta cómo calcular el valor de adquisición de una vivienda que posee en dos porcentajes distintos: uno por compra con su cónyuge y otro por herencia. La DGT responde que debe aplicar reglas diferentes para cada parte de la propiedad.

La cuestión planteada

Valor de adquisición de la vivienda que se pretende transmitir a efectos del cálculo de la ganancia patrimonial en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.

El criterio de la DGT

Para calcular la ganancia o pérdida patrimonial, se debe distinguir el valor de adquisición del porcentaje comprado onerosamente del valor del porcentaje recibido por herencia. El porcentaje adquirido por compra se determina según el importe real de la adquisición más gastos e inversiones. El porcentaje heredado se determina según las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin exceder el valor de mercado. El inmueble tendrá dos fechas de adquisición distintas para el consultante.

Implicaciones prácticas

  • El cálculo de la ganancia patrimonial requiere la segregación de la propiedad en dos bases de adquisición diferenciadas.
  • La parte heredada se valorará conforme a la normativa del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
  • La parte comprada se integrará por el importe real de la adquisición más gastos e inversiones realizados.

Puntos de planificación

  • Valoración de la coexistencia de distintos regímenes de adquisición en un mismo inmueble.
  • Determinación de la fecha de adquisición específica para cada porcentaje de la propiedad.

Checklist

  • Identificar el porcentaje de la vivienda adquirido por compra onerosa.
  • Identificar el porcentaje de la vivienda recibido por herencia.
  • Recopilar los gastos e inversiones vinculados exclusivamente a la parte comprada.
  • Verificar el valor declarado en la liquidación del Impuesto sobre Sucesiones para la parte heredada.
  • Establecer las fechas de adquisición independientes para cada porcentaje.

Por qué importa

Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.

Texto íntegro de la consulta (fuente: DGT)

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V2536-20 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 24/07/2020 Normativa LIRPF, Ley 35/2006, Art. 33 a 36. Descripción de hechos El consultante se está planteando transmitir una vivienda cuya propiedad le pertenece a él y a su hijo (el 81 por ciento pertenece al consultante y el 19 por ciento restante a su hijo). Dicha vivienda fue adquirida por el consultante y su cónyuge, con el que estaba casado en régimen de gananciales. A raíz del fallecimiento de su cónyuge el año pasado, al consultante se le adjudicó el 50 por ciento del inmueble en pago de su haber ganancial, y el 31 por ciento restante por herencia de su cónyuge. Cuestión planteada Valor de adquisición de la vivienda que se pretende transmitir a efectos del cálculo de la ganancia patrimonial en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Contestación completa La transmisión del porcentaje de la vivienda cuya titularidad corresponde al consultante generará en éste una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse una alteración en la composición de su patrimonio que da lugar a una variación del valor del mismo, de conformidad con lo previsto en el apartado 1 del artículo 33 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre). El importe de esta ganancia o pérdida patrimonial será la diferencia entre los respectivos valores de transmisión y de adquisición, determinados en la forma prevista en los artículos 35 y 36 de la Ley del Impuesto, para las transmisiones onerosas o lucrativas, respectivamente. Al respecto, el artículo 35 establece lo siguiente: “1. El valor de adquisición estará formado por la suma de: a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiere efectuado. b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones. 2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere el párrafo b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.” Por su parte, el artículo 36 dispone lo siguiente: “Cuando la adquisición o la transmisión hubiera sido a título lucrativo se aplicarán las reglas del artículo anterior, tomando por importe real de los valores respectivos aquéllos que resulten de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que puedan exceder del valor de mercado. (...).” La fecha de adquisición del porcentaje de la vivienda recibido por herencia, será la de su adquisición por herencia, según las normas del Código Civil, que se produce, con carácter derivativo, con la aceptación de la herencia, si bien los efectos subsiguientes se retrotraen al momento de la muerte del causante, de acuerdo con el artículo 989 del Código Civil. En definitiva, una vez aceptada la herencia, se entiende que la adquisición se produjo en el momento del fallecimiento del causante. Por tanto, el inmueble tendrá para el consultante dos fechas de adquisición, la del 50 por ciento adquirido onerosamente junto con su cónyuge, y el 31 por ciento restante adquirido en el momento del fallecimiento de su cónyuge. Por tanto, al calcular el valor de adquisición del 81 por ciento de la vivienda transmitida se deberá distinguir el valor de adquisición del 50 por ciento adquirido onerosamente, que será el importe real por el que dicha adquisición se efectúo, con las matizaciones que incorpora el apartado 1,b) del artículo 35 de la Ley del Impuesto, y el valor de adquisición del 31 por ciento de la vivienda adquirido por vía hereditaria, que será el que resulte de aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que pueda exceder del valor de mercado. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

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