La exención por reinversión puede aplicarse parcialmente según la titularidad y el tiempo de residencia en la vivienda

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V2477-15 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 05/08/2015 Normativa Ley 35/2006, art. 38 RIRPF RD 439/2007, arts. 41 y 41bis Descripción de hechos La consultante es propietaria de una vivienda que había adquirido junto con su cónyuge el 3 de abril de 1997, por mitades indivisas. En el año 2011 se divorciaron y la consultante trasladó su residencia, volviendo a residir en la misma en noviembre de 2012. El 6 de marzo de 2014 adquirió a su exmarido el 50 por ciento restante de la vivienda. Cuestión planteada Si podría aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual si transmitiese la vivienda en el año 2015. Contestación completa La exención por reinversión en vivienda habitual viene regulada en el artículo 38 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobada por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre), y el artículo 41 del Reglamento del Impuesto, aprobado el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del 31 de marzo), en adelante RIRPF. Este último precepto establece lo siguiente: “1. Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo. Cuando para adquirir la vivienda transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión. A estos efectos, se asimila a la adquisición de vivienda su rehabilitación, teniendo tal consideración las obras en la misma que cumplan cualquiera de los siguientes requisitos: a) Que se trate de actuaciones subvencionadas en materia de rehabilitación de viviendas en los términos previstos en el Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, por el que se regula el Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria, y la regeneración y renovación urbanas, 2013-2016. b) Que tengan por objeto principal la reconstrucción de la vivienda mediante la consolidación y el tratamiento de las estructuras, fachadas o cubiertas y otras análogas siempre que el coste global de las operaciones de rehabilitación exceda del 25 por ciento del precio de adquisición si se hubiese efectuado ésta durante los dos años inmediatamente anteriores al inicio de las obras de rehabilitación o, en otro caso, del valor de mercado que tuviera la vivienda en el momento de dicho inicio. A estos efectos, se descontará del precio de adquisición o del valor de mercado de la vivienda la parte proporcional correspondiente al suelo. Para la calificación de la vivienda como habitual, se estará a lo dispuesto en el artículo 41 bis de este Reglamento. (…). 3. La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años desde la fecha de transmisión de la vivienda habitual o en un año desde la fecha de transmisión de las acciones o participaciones. (…). 4. En el caso de que el importe de la reinversión fuera inferior al total obtenido en la enajenación, solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente invertida en las condiciones de este artículo. (…)” Para poder acogerse a la exención, la consideración como habitual de la vivienda ha de concurrir en ambas viviendas: en la que se transmite y en la que se adquiere. La vivienda habitual del contribuyente se define en el artículo 41 bis del RIRPF, a efectos de la aplicación de la exención por reinversión, como “la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de tres años”. No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración del matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas. Además, para calificar la vivienda que se transmita como habitual, se estará a lo dispuesto en el artículo 41 bis.3 del RIRPF donde se establece lo siguiente: “3. A los exclusivos efectos de la aplicación de las exenciones previstas en los artículos 33.4. b) y 38 de la Ley del Impuesto, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando, con arreglo a lo dispuesto en este artículo, dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión”. Este Centro Directivo viene manteniendo el criterio de que los beneficios fiscales relacionados con la residencia habitual del contribuyente están ligados a la titularidad del pleno dominio del inmueble. De acuerdo con lo expuesto, con la información facilitada por la consultante los requisitos del artículo 41bis del RIRPF solo se cumplen respecto del 50 por ciento de la vivienda adquirido en el año 1997, que, aunque constituyó su vivienda habitual hasta septiembre de 2011, fecha en la que cambió de residencia, volvió a residir en ella en noviembre de 2012, por lo que el 50 por ciento de la ganancia patrimonial que pudiera generarse en su transmisión podría acogerse a la exención por reinversión en vivienda habitual, siempre que hubiera residido en la misma de forma continuada desde esta última fecha hasta la fecha de su transmisión y, a su vez, se cumplan los requisitos previstos en el artículo 41 del RIRPF. Para poder aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual a la totalidad de la ganancia patrimonial que pudiera generarse en la transmisión deberá transcurrir un periodo de 3 años de residencia continuada en la vivienda desde la fecha de adquisición a su exmarido del 50 por ciento restante hasta la fecha de transmisión, siempre que no concurrieran circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, en los términos del artículo 41bis del RIRPF. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.