Se puede mantener la exención por reinversión si la vivienda fue habitual hasta dos años antes de la venta

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V2347-17 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 15/09/2017 Normativa Ley 35/2006, arts. 33 y 38 RIRPF RD 439/2007, arts. 41 y 41bis Descripción de hechos El consultante y su esposa son propietarios de una vivienda, adquirida en el año 1995 para su sociedad de gananciales, que ha constituido su vivienda habitual hasta finales de 2016, por ser destinado el consultante a otra localidad. El consultante es titular del 20 por ciento indiviso, junto con sus cuatro hermanos, de una vivienda adquirida por herencia y tienen intención de disolver el condominio, adjudicando la vivienda al consultante, quien les abonaría una compensación económica, para la que reinvertiría el importe obtenido en la venta de la anterior vivienda. Cuestión planteada 1. Si la vivienda puede ser considerada habitual a pesar de no residir actualmente en ella, por cambio de destino del consultante. 2. En caso afirmativo, si al destinar el importe obtenido en la venta en el pago de la compensación que habría de satisfacer a sus hermanos para adquirir el 80 por ciento restante de la vivienda heredada, podría aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual. Contestación completa La transmisión de la vivienda generará en los transmitentes una ganancia o pérdida patrimonial, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, según el cual: “Son ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél, salvo que por esta Ley se califiquen como rendimientos.” La exención por reinversión en vivienda habitual se establece en el artículo 38 de la LIRPF, desarrollándose en el artículo 41 del Reglamento del Impuesto, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del 31), en adelante RIRPF, según el cual: “1. Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo. Cuando para adquirir la vivienda transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión. A estos efectos, se asimila a la adquisición de vivienda su rehabilitación, teniendo tal consideración las obras en la misma que cumplan cualquiera de los siguientes requisitos: (…) Para la calificación de la vivienda como habitual, se estará a lo dispuesto en el artículo 41 bis de este Reglamento. 2. (…) 3. La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años desde la fecha de transmisión de la vivienda habitual o en un año desde la fecha de transmisión de las acciones o participaciones. (…) Cuando, conforme a lo dispuesto en los párrafos anteriores, la reinversión no se realice en el mismo año de la enajenación, el contribuyente vendrá obligado a hacer constar en la declaración del Impuesto del ejercicio en el que se obtenga la ganancia de patrimonio su intención de reinvertir en las condiciones y plazos señalados. (…) 4. En el caso de que el importe de la reinversión fuera inferior al total obtenido en la enajenación, solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente invertida en las condiciones de este artículo. 5. (…).” Para poder acogerse a la exención, la consideración como habitual ha de concurrir en ambas viviendas: en la que se transmite y en la que se adquiere. El concepto de vivienda habitual viene recogido en el artículo 41bis del RIRPF, según el cual: “1. A los efectos previstos en los artículos 7.t), 33.4.b), y 38 de la Ley del Impuesto se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años. No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas. 2. Para que la vivienda constituya la residencia habitual del contribuyente debe ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras. No obstante, se entenderá que la vivienda no pierde el carácter de habitual cuando se produzcan las siguientes circunstancias: Cuando se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente impidan la ocupación de la vivienda, en los términos previstos en el apartado 1 de este artículo. (…). Cuando la vivienda hubiera sido habitada de manera efectiva y permanente por el contribuyente en el plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras, el plazo de tres años previsto en el apartado anterior se computará desde esta última fecha. 3. A los exclusivos efectos de la aplicación de las exenciones previstas en los artículos 33.4. b) y 38 de la Ley del Impuesto, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando, con arreglo a lo dispuesto en este artículo, dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión.” Por otro lado, el consultante manifiesta que él y sus cuatro hermanos adquirieron por herencia una vivienda que permanece indivisa y se están planteando la disolución del condominio y la adjudicación al consultante de la vivienda, abonando una compensación económica a sus cuatro hermanos con el importe obtenido en la venta. Cumpliéndose los requisitos reglamentarios de residencia anteriormente expuestos, tanto en la vivienda que se transmite como en la que se adquiere, sin que, a estos efectos, el simple empadronamiento sea considerado, por sí solo, elemento suficiente de acreditación de residencia y vivienda habitual en una determinada localidad, como tampoco lo es del hecho de trasladar o mantener el domicilio fiscal en lugar determinado, la ganancia patrimonial generada en la transmisión de la vivienda habitual estaría exenta si se reinvierte el importe total obtenido en la venta en la adquisición de la cuota de titularidad restante de la nueva vivienda habitual, que tendría carácter ganancial de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1347 del Código Civil, aunque siga siendo privativo el 20 por ciento adquirido por herencia por el consultante (artículo 1346 del mismo código) Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.