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V2311-20 7 de julio de 2020 · SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Criterio vigente
IRPF · Renta · ganancia patrimonial

La cancelación de una hipoteca no afecta al cálculo de la ganancia patrimonial en la venta de una vivienda

Un contribuyente pregunta cómo calcular la ganancia patrimonial al vender una vivienda que no es su residencia habitual, tras haber usado parte del dinero para cancelar la hipoteca. La DGT aclara que la ganancia se determina por la diferencia entre el valor de adquisición y el de transmisión, sin considerar la amortización de la deuda.

La cuestión planteada

Calculo de la ganancia patrimonial en el IRPF.

El criterio de la DGT

La ganancia o pérdida patrimonial resulta de la diferencia entre el valor de adquisición y el de transmisión. El valor de adquisición incluye el importe real de compra, inversiones, mejoras y gastos o tributos inherentes, excluyendo los intereses. El valor de transmisión es el importe real de la venta, deduciendo los gastos y tributos inherentes satisfechos por el transmitente.

Implicaciones prácticas

  • El importe destinado a la cancelación de la hipoteca no reduce el valor de adquisición del inmueble.
  • La amortización de capital e intereses de la deuda hipotecaria es irrelevante para el cálculo de la ganancia patrimonial.
  • La base imponible del IRPF se determina exclusivamente por la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión.

Puntos de planificación

  • Valoración del impacto fiscal de la liquidación de deudas hipotecarias en la estrategia de venta de activos.
  • Análisis de la composición del valor de adquisición para maximizar la base de costes.

Checklist

  • Verificar que el valor de adquisición incluya gastos e impuestos inherentes a la compra.
  • Confirmar que el valor de transmisión deduzca los gastos y tributos inherentes a la venta.
  • Excluir los intereses de la hipoteca del cálculo del valor de adquisición.
  • Asegurar que la cancelación de la deuda hipotecaria no se contabilice como gasto deducible en la ganancia patrimonial.

Por qué importa

Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.

Texto íntegro de la consulta (fuente: DGT)

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V2311-20 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 07/07/2020 Normativa Ley 35/2006. Arts 33-35. Descripción de hechos El consultante es propietario de una vivienda (que no constituye su vivienda habitual) adquirida en 2016 por un importe de 267.000 euros. Se financia parcialmente mediante un préstamo hipotecario. En el año 2019 se enajena por un importe de 365.000 euros. Se destina un importe de 220.000 euros a la cancelación del préstamo hipotecario. Cuestión planteada Calculo de la ganancia patrimonial en el IRPF. Contestación completa La transmisión de la vivienda generará en el transmitente una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse una variación en el valor de su patrimonio que se pone de manifiesto con ocasión de una alteración en su composición, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF. La ganancia o pérdida patrimonial vendrá dada por la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión de la vivienda, de acuerdo con lo establecido en el artículo 34 de la LIRPF, valores que vienen definidos en los artículos 35 y 36, para las transmisiones onerosas y lucrativas respectivamente. El artículo 35 de la LIRPF establece lo siguiente: “1. El valor de adquisición estará formado por la suma de: a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado. b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones. 2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere el párrafo b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste”. De acuerdo con este precepto, a efectos de la determinación de la ganancia o pérdida patrimonial, formarán parte del valor de adquisición el importe real por el que dicha adquisición se hubiere efectuado, así como el correspondiente a las inversiones y mejoras efectuadas en la vivienda y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por la adquirente. Por otro lado, el valor de transmisión se define en el apartado 3 del artículo 35 de la LIRPF en los siguientes términos: “3. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere el párrafo b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.”. Finalmente, resta por indicar que la ganancia patrimonial resultante de la enajenación de la vivienda se integrará en la base imponible del ahorro, en la forma prevista en el artículo 49 de la ley del Impuesto. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

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