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V2310-20 7 de julio de 2020 · SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Criterio vigente
IRPF · Renta · ganancia patrimonial

El valor de adquisición de una vivienda excluye los intereses de un préstamo hipotecario

Se consulta cómo calcular la ganancia patrimonial al vender una vivienda si parte del dinero se usó para cancelar la hipoteca. La DGT aclara que el valor de adquisición se compone del importe real de compra, mejoras y gastos inherentes, pero excluye los intereses.

La cuestión planteada

Cálculo de la ganancia patrimonial derivada de la trasmisión de un inmueble adquirido mediante préstamo hipotecario, destinando una parte del importe obtenido a la cancelación del préstamo.

El criterio de la DGT

La ganancia o pérdida patrimonial es la diferencia entre el valor de adquisición y el de transmisión. El valor de adquisición incluye el importe real de compra, inversiones, mejoras y gastos y tributos inherentes, pero excluye los intereses. El valor de transmisión es el importe real de la enajenación, deduciendo los gastos y tributos inherentes satisfechos por el transmitente.

Implicaciones prácticas

  • El uso de parte del producto de la venta para cancelar la deuda hipotecaria no altera el valor de adquisición del inmueble.
  • Los intereses pagados durante la vida del préstamo no pueden integrarse en el valor de adquisición para reducir la ganancia patrimonial.
  • El cálculo de la ganancia patrimonial debe basarse exclusivamente en el coste real de compra, mejoras y gastos inherentes.

Puntos de planificación

  • Valoración del impacto fiscal de los intereses hipotecarios en la determinación del coste de adquisición.
  • Análisis de la documentación de gastos e inversiones para maximizar el valor de adquisición permitido.

Checklist

  • Verificar que el valor de adquisición no incluya intereses de préstamos hipotecarios.
  • Comprobar la inclusión de gastos y tributos inherentes a la compra en el valor de adquisición.
  • Confirmar que el valor de transmisión deduce los gastos y tributos inherentes a la enajenación.
  • Validar que las inversiones y mejoras realizadas se integren correctamente en el valor de adquisición.

Por qué importa

Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.

Texto íntegro de la consulta (fuente: DGT)

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V2310-20 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 07/07/2020 Normativa LIRPF. Ley 35/2006, art 34 y 35. Descripción de hechos Se remite a la cuestión planteada. Cuestión planteada Cálculo de la ganancia patrimonial derivada de la trasmisión de un inmueble adquirido mediante préstamo hipotecario, destinando una parte del importe obtenido a la cancelación del préstamo. Contestación completa La transmisión de la vivienda generará en la transmitente una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse una variación en el valor de su patrimonio que se pone de manifiesto con ocasión de una alteración en su composición, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF. La ganancia o pérdida patrimonial vendrá dada por la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión de la vivienda, de acuerdo con lo establecido en el artículo 34 de la LIRPF, valores que vienen definidos en los artículos 35 y 36, para las transmisiones onerosas y lucrativas respectivamente. El artículo 35 de la LIRPF establece lo siguiente: “1. El valor de adquisición estará formado por la suma de: a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado. b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones. 2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere el párrafo b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste”. De acuerdo con este precepto, a efectos de la determinación de la ganancia o pérdida patrimonial, formarán parte del valor de adquisición el importe real por el que dicha adquisición se hubiere efectuado, así como el correspondiente a las inversiones y mejoras efectuadas en la vivienda y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por la adquirente. Por otro lado, el valor de transmisión se define en el apartado 3 del artículo 35 de la LIRPF en los siguientes términos: “3. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere el párrafo b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.”. Finalmente, resta por indicar que la ganancia patrimonial resultante de la enajenación de la vivienda se integrará en la base imponible del ahorro, en la forma prevista en el artículo 49 de la ley del Impuesto. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

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