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V2204-22 21 de octubre de 2022 · SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Criterio vigente
IRPF · Renta · ganancia patrimonial

La venta de una segunda vivienda genera una ganancia o pérdida patrimonial que tributa en la base del ahorro

El consultante pregunta cómo tributa la venta de su segunda vivienda si usa el dinero para cancelar deudas de su vivienda habitual. La DGT responde que la operación genera una ganancia o pérdida patrimonial y que no se puede aplicar ningún beneficio fiscal.

La cuestión planteada

Solicita información sobre la forma de tributación y si puede aplicar algún beneficio fiscal.

El criterio de la DGT

La transmisión de la vivienda genera una ganancia o pérdida patrimonial por la diferencia entre el valor de adquisición y el de transmisión. El valor de adquisición incluye el importe real, inversiones, mejoras y gastos inherentes, excluyendo intereses. El valor de transmisión es el importe real de la enajenación menos los gastos y tributos inherentes. Esta ganancia se integrará en la base imponible del ahorro.

Implicaciones prácticas

  • La diferencia entre el valor de adquisición y el de transmisión se integra obligatoriamente en la base imponible del ahorro.
  • El uso del importe obtenido para cancelar deudas de la vivienda habitual no permite aplicar beneficios fiscales por reinversión.
  • Los gastos e inversiones realizados en la vivienda deben integrarse en el valor de adquisición para reducir la ganancia patrimonial.

Puntos de planificación

  • Valoración del impacto de la ganancia patrimonial en la base imponible del ahorro del ejercicio.
  • Análisis de los gastos e inversiones documentados para optimizar el valor de adquisición.

Checklist

  • Verificar que el valor de adquisición incluya inversiones y mejoras realizadas.
  • Comprobar que el valor de transmisión descuente los gastos y tributos inherentes a la venta.
  • Confirmar que no se han incluido intereses de préstamos en el valor de adquisición.
  • Validar la integración de la ganancia o pérdida en la base imponible del ahorro.

Por qué importa

Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.

Texto íntegro de la consulta (fuente: DGT)

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V2204-22 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 21/10/2022 Normativa LIRPF. Ley 35/2006, art 34 y 35. Descripción de hechos El consultante va a proceder a la venta de su segunda vivienda y destinar este importe a cancelar las deudas que tiene constituidas sobre su vivienda habitual tanto en forma de préstamo personal como en forma de hipoteca. Cuestión planteada Solicita información sobre la forma de tributación y si puede aplicar algún beneficio fiscal. Contestación completa La transmisión de la vivienda generará en la transmitente una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse una variación en el valor de su patrimonio que se pone de manifiesto con ocasión de una alteración en su composición, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF. La ganancia o pérdida patrimonial vendrá dada por la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión de la vivienda, de acuerdo con lo establecido en el artículo 34 de la LIRPF, valores que vienen definidos en los artículos 35 y 36, para las transmisiones onerosas y lucrativas respectivamente. El artículo 35 de la LIRPF establece lo siguiente: “1. El valor de adquisición estará formado por la suma de: a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado. b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones. 2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere el párrafo b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste”. De acuerdo con este precepto, a efectos de la determinación de la ganancia o pérdida patrimonial, formarán parte del valor de adquisición el importe real por el que dicha adquisición se hubiere efectuado, así como el correspondiente a las inversiones y mejoras efectuadas en la vivienda y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por la adquirente. Por otro lado, el valor de transmisión se define en el apartado 3 del artículo 35 de la LIRPF en los siguientes términos: “3. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere el párrafo b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.”. Por gastos inherentes a las operaciones de adquisición y transmisión cabe entender aquellos que correspondan a actuaciones directamente relacionadas con la compra y la venta del inmueble. De acuerdo con la información que se desprende del propio escrito de consulta, a esta transmisión de la segunda vivienda del consultante no será de aplicación ninguno de los beneficios fiscales contemplados en la presente Ley. Finalmente, resta por indicar que, al tratarse de la transmisión de un elemento patrimonial, la ganancia patrimonial que en su caso se genere por la venta del inmueble, se integrará en la base imponible del ahorro, en la forma prevista en el artículo 49 de la LIRPF. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

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