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V1982-22 16 de septiembre de 2022 · SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Criterio vigente
IRPF · Renta · exención por reinversión

No se puede aplicar la exención por reinversión si la vivienda vendida nunca ha sido residencia habitual

Un contribuyente pregunta si puede aplicar la exención por reinversión al vender una vivienda en Barcelona que no había habitado por obras para comprar otra en Mallorca. La DGT responde que, al no haber residido en ella, no cumple el requisito de vivienda habitual.

La cuestión planteada

Consideración de dicha vivienda como habitual a efectos de aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual.

El criterio de la DGT

Para que una vivienda sea considerada habitual, debe constituir la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de al menos tres años. Si la vivienda no ha sido habitada en ningún momento, no alcanza la consideración de vivienda habitual. Por tanto, la ganancia patrimonial por su transmisión queda sujeta al IRPF sin posibilidad de aplicar la exención por reinversión.

Implicaciones prácticas

  • La transmisión de una vivienda nunca habitada tributa por la ganancia patrimonial íntegra en el IRPF.
  • No es posible aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual si no se acredita la residencia efectiva.
  • El incumplimiento del requisito de residencia durante tres años continuados impide el beneficio fiscal.

Puntos de planificación

  • Valorar la naturaleza de la vivienda transmitida para determinar su tratamiento fiscal.
  • Analizar la posibilidad de acreditar la residencia efectiva mediante certificados de empadronamiento u otros documentos.

Checklist

  • Comprobar si la vivienda transmitida ha sido residencia habitual durante al menos tres años continuados.
  • Verificar la existencia de pruebas documentales que acrediten la residencia efectiva.
  • Determinar si la ganancia patrimonial debe tributar sin aplicación de exenciones por reinversión.
  • Confirmar que la vivienda objeto de la venta cumple los requisitos del art. 38 LIRPF.

Por qué importa

Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.

Texto íntegro de la consulta (fuente: DGT)

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V1982-22 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 16/09/2022 Normativa LIRPF. Ley 35/2006. Artículo 38. RIRPF. RD 439/2007. Artículo 41 y 41bis. Descripción de hechos El consultante adquirió junto a su pareja una vivienda en Barcelona en mayo del año 2021. Por motivos laborales, el consultante trasladó su residencia a Mallorca en marzo de 2022. La vivienda en cuestión no ha sido habitada en ningún momento desde su adquisición debido a que fue objeto de rehabilitación hasta el mes de julio de 2022. El consultante pretende vender la vivienda en Barcelona y reinvertir su importe en la adquisición de una nueva vivienda en Mallorca. Cuestión planteada Consideración de dicha vivienda como habitual a efectos de aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual. Contestación completa La exención por reinversión en vivienda habitual se establece en el artículo 38 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, en adelante LIRPF, aprobada por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE del 29), desarrollándose en el artículo 41 del Reglamento del Impuesto (RIRPF), aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del 31), este en su apartado 1, entre otros, dispone: “1. Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo. (…) Para la calificación de la vivienda como habitual, se estará a lo dispuesto en el artículo 41 bis de este Reglamento.” El artículo 41 bis del RIRPF, en desarrollo de la disposición adicional vigésima tercera de la LIRPF, regula el concepto de vivienda habitual a efectos de determinadas exenciones, disponiendo, entre otras: “1. A los efectos previstos en los artículos 7.t), 33.4.b), y 38 de la Ley del Impuesto se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años. (…) 3. A los exclusivos efectos de la aplicación de las exenciones previstas en los artículos 33.4. b) y 38 de la Ley del Impuesto, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando, con arreglo a lo dispuesto en este artículo, dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión.” Según se desprende del escrito de consulta, la vivienda en cuestión fue adquirida en mayo de 2021, no siendo habitada en ningún momento desde su adquisición a consecuencia de las obras de rehabilitación realizadas en la misma, las cuáles, concluyeron en el mes de julio de 2022. Por tanto, nunca ha llegado a constituir la residencia habitual del consultante y, en consecuencia, nunca ha alcanzado la consideración de vivienda habitual, con independencia de las demás circunstancias expuestas en la consulta. Siendo así, no cabe aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual en caso alguno; por lo que la variación patrimonial generada en su transmisión quedaría sujeta y no exenta al IRPF. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

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